Acheter un bien immobilier litigieux nécessitant de lourds travaux peut s’avérer être un très bon investissement
Pour espérer acheter un bien immobilier décoté, il existe plusieurs solutions. Il est notamment possible de se tourner vers un bien à rénover ou un bien litigieux pour obtenir une décote sur le prix de vente, la décote étant bien évidemment encore plus importante si le bien comporte à la fois un litige et un besoin de rénovation !
Acheter un bien immobilier qui nécessite des travaux, que ce soit de simples travaux de rafraichissement, ou bien des travaux de rénovations plus conséquents, peut s’avérer être une belle opportunité.
En effet, un tel achat peut permettre de réaliser une plus-value intéressante lors de la revente, ou bien tout simplement d’avoir un logement à son goût.
Il convient toutefois de porter attention à certains points avant de se lancer.
Quelles sont les différentes opportunités à saisir, quels sont les avantages à acheter un bien nécessitant des travaux, comment réaliser les travaux à moindre coût ? Il convient de réfléchir à toutes ces questions avant de sauter le pas.
Pourquoi acheter un bien nécessitant des travaux ?
Acheter un bien qui nécessite des travaux peut être une bonne idée.
En effet, un tel achat peut être réalisé dans l’optique d’effectuer les travaux rapidement et de revendre le bien pour réaliser une plus-value, mais aussi pour y habiter une fois le logement rénové.
Quelle que soit la raison, un tel achat permet généralement de bénéficier d’un prix de vente décoté, la décote étant variable selon l’ampleur des travaux à réaliser.
En effet, le simple besoin d’un rafraichissement ou d’un léger home staging ne permettra généralement pas d’obtenir une décote aussi importante que lorsque des travaux d’ampleur importante sont à prévoir.
Acheter un bien immobilier litigieux nécessitant la réalisation de lourds travaux :
De nombreux biens « classiques » en vente peuvent nécessiter la réalisation de travaux, et ainsi être proposés à des prix intéressants.
Toutefois, d’autre biens moins classiques et peu présents dans les réseaux de vente traditionnels peuvent permettre aux acheteurs d’acquérir un bien nécessitant des travaux, à un prix encore plus décoté.
En effet, les biens immobiliers sur lesquels pèsent certains litiges peuvent s’avérer être de très bonnes affaires pour les acquéreurs qui ne sont pas effrayés par les travaux, et qui ne sont pas rebutés par les aspects juridiques ou administratifs.
Quels types de travaux peuvent être nécessaires dans un bien litigieux?
Ainsi, les biens squattés par exemple, outre les procédures d’expulsion, peuvent nécessiter d’importants travaux de nettoyage, de remise aux normes, et de rénovation. Ainsi, ces biens seront généralement proposés à la vente à des prix se situant nettement en dessous du marché.
De même, un bien frappé d’arrêté de péril ou d’insalubrité sera également proposé à un prix intéressant, puisqu’il nécessitera généralement de gros travaux de remise en état.
Il en est de même pour certains biens détenus en indivisions, lorsque les propriétaires n’ont pas investi pas dans la conservation du bien, ou encore en cas de litige avec la copropriété lorsque des travaux non autorisés ont été réalisés et qu’une remise en état est demandée.
La décote, le coût des travaux, et la plus-value en découlant vont dépendre de plusieurs critères, notamment de la surface à rénover, de la nature des travaux, ainsi que des matériaux utilisés et de la main d’œuvre.
D’un simple rafraichissement à l’imagination d’une nouvelle répartition des pièces, en passant par la création de nouveaux espaces de vie ou la rénovation de certaines pièces phares comme la cuisine ou la salle de bain, tous types de travaux sont envisageables.
En effet, la réalisation d’un home staging dans une cuisine en repeignant les meubles existants et en supprimant quelques colombages, un coup de blanc sur les murs ou un ponçage de parquet n’aura pas le même coût qu’une rénovation de la charpente, qu’une rénovation de la plomberie, qu’un changement du système électrique ou encore que la création d’une nouvelle pièce dans des combles.
Bien évidemment, les travaux les plus longs et les plus couteux seront souvent ceux qui permettront d’obtenir une décote importante, et d’effectuer la plus-value la plus intéressante.
Acheter un bien à rénover peut-être une bonne affaire
Ainsi, acheter un bien à rénover présente de nombreux avantages.
Tout d’abord, le marché de l’achat est bien plus étendu que lorsque l’on se contente de rechercher un bien neuf ou sans travaux. Cela permet d’ouvrir les perspectives.
De plus, le bien pourra être rénové à votre goût. D’ailleurs, les biens anciens à rénover ont souvent une personnalité propre et un certain cachet, qui ne se retrouve nulle part ailleurs.
Par ailleurs, côté financier l’achat d’un bien à rénover présente des avantages. Cela permet notamment de bénéficier d’une marge de négociation confortable lors de l’achat du bien. En effet, les travaux permettent de faire baisser le prix de vente. Toutefois, pour cela, l’acquéreur devra être attentif aux moindres détails lors de la visite du bien, et bien évaluer le coût des travaux.
De plus, les frais de notaires seront moins élevés qu’un bien sans travaux, puisque ces derniers sont calculés en pourcentage du prix d’acquisition (de 2% dans le neuf à 8% dans l’ancien).
En outre, et bien évidemment, acheter un bien à rénover permettra en général d’effectuer une plus-value très intéressante à la revente. En effet, une fois le bien rénové, si la rénovation est de qualité, qu’elle est réalisée avec goût et que le bien se trouve dans un quartier recherché, le propriétaire n’aura souvent aucun mal à vendre le bien à un prix plus élevé que celui auquel il l’a acheté.
D’ailleurs, et sans aucun doute en raison des nombreux avantages précités, plus de 8 français sur 10 sont prêts à acheter un bien nécessitant la réalisation de travaux.
A quoi faire attention lorsque l’on achète un bien qui nécessites des travaux ?
Lors de l’achat d’un bien nécessitant la réalisation de travaux, il convient de porter une attention particulière à plusieurs critères.
Dans un premier temps, il faudra bien évidemment faire une liste de l’ensemble des travaux à réaliser.
Ensuite, il faut vérifier la faisabilité des travaux. Il convient ainsi d’effectuer les éventuelles demandes de permis de construire nécessaires, les demandes de certificats d’urbanismes opérationnels, les éventuelles déclarations préalables nécessaires, et de demander l’accord à la copropriété si un tel accord est requis.
Il convient de bien évaluer le coût de l’ensemble des travaux, notamment des travaux les plus coûteux. De plus, il faudra bien évidemment prendre en compte la durée des travaux, puisqu’il peut s’écouler plusieurs mois entre l’établissement d’un devis, et la livraison du chantier, qui peut qui plus est parfois prendre du retard.
Quelle plus-value peut être espérée ?
Une fois l’ensemble de ces points prix en compte, il conviendra de trouver un moyen de financer ces travaux. Il existe différentes solutions pour financer les travaux d’un bien immobilier, qui varient notamment en fonction de la nature des travaux.
Il est tout d’abord possible de souscrire un prêt immobilier englobant également le prix des travaux, à condition que le prix des travaux ne dépasse pas 10% du montant du bien, et que les travaux soient réalisés au moment de l’acquisition. Toutefois, certains travaux ne sont pas couverts par le prêt immobilier, il sera alors possible de se tourner vers un prêt à la consommation.
Il sera également possible de recourir à un prêt affecté, ou enfin de puiser dans son épargne personnelle.
Bien évidemment, il faut garder en tête que l’opération globale, à savoir l’achat du bien ainsi que sa rénovation, doit entrer dans le budget global que s’est fixé l’acquéreur initialement. Pour cela, il peut être préférable de se conserver une marge supplémentaire pour le coût des travaux, en cas d’imprévu.
Enfin, il conviendra de se renseigner sur les diverses aides de l’état en matière de travaux, et plus précisément en matière de rénovation énergétique. En effet, de nombreuses aides financières peuvent permettre de réduire la facture des travaux.
Selon le profil et la situation de l’acquéreur, les caractéristiques du bien acheté, et les travaux envisagés, plusieurs aides telles que le prêt à Taux Zéro Rénovation, le crédit d’impôt pour la transition énergétique, la prime énergie, ou encore les aides de l’Agence National de l’Habitat peuvent permettre d’amenuiser la facture finale des travaux.
Ainsi, acheter un bien nécessitant des travaux peut être un excellent moyen d’acquérir un bien à un prix situé en dessous du prix du marché, et d’ainsi réaliser une plus-value intéressante à la revente. De plus, acquérir un bien qui sur lequel pèse un litige et qui nécessitera certainement, en plus de nécessiter la réaliser de travaux, une action juridique, peut-être une solution supplémentaire pour obtenir une décote encore plus conséquente, et ainsi espérer réaliser une plus-value encore plus intéressante.
Toutefois, pour espérer réaliser de bonnes affaires, il convient de bien préparer son projet, afin que le projet soit le plus rentable possible.
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