Comment expulser un locataire mauvais payeur ou indélicat ?
La mise en location de son logement peut parfois prendre une tournure délicate, lorsque le locataire en place ne paye plus ses loyers, ou s’avère indélicat.
Mettre son logement en location peut s’avérer être un choix cohérent qui permet d’investir dans la pierre.
En effet, que le logement soit mis en location suite à une succession, pour investir ou encore pour patienter jusqu’à ce que ce logement soit utile pour le propriétaire ou ses proches, la mise en location est une alternative qui permet de faire fructifier son bien, et notamment de couvrir partiellement ou entièrement ses mensualités liées au crédit.
Toutefois, la mise en location de son appartement ou de sa maison peut parfois être une solution risquée, notamment lorsque le locataire est un mauvais payeur, lorsque ce dernier ne prend pas soin du logement, ou encore lorsqu’il crée des nuisances dans le voisinage.
Ainsi, selon la gravité des faits reprochés au locataire, le juge peut être amené à prononcer diverses sanctions, pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail d’habitation et à son expulsion.
Toutefois, en cas d’expulsion, cette sanction s’avère parfois être très compliquée à faire exécuter, et les propriétaires peuvent se sentir démunis face à la lourdeur, à la durée, et au coût de cette procédure.
Quels motifs peuvent justifier l’expulsion d’un locataire ?
Plusieurs motifs peuvent justifier la résiliation du bail et l’expulsion d’un locataire de son logement.
MOTIFS D’EXPULSION D’UN LOCATAIRE
Le manquement à l’obligation de paiement des loyers et/ou des charges :
La loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer son loyer, ses charges, et le dépôt de garantie en temps voulus. Si le locataire ne paye pas les loyers et charges, il se retrouve alors en situation d’impayé. Le propriétaire bailleur pourra alors engager une procédure judiciaire afin de recouvrer les loyers manquants et voir prononcer l’expulsion de son locataire.
Le défaut de souscription à une assurance locative :
Le logement doit être assuré, généralement par le locataire. Toutefois, si le locataire ne souscrit pas à une assurance multirisques habitation, il est possible pour le propriétaire de souscrire à une assurance à sa place, et de lui demander de payer les cotisations. Mais le bailleur n’a aucune obligation, et peut donc décider de faire prononcer la résiliation du bail. Pour cela, il devra saisi le juge du défaut d’assurance, qui constatera la résiliation du bail. Cependant, le juge ne prononcera pas de décision d’expulsion. Le locataire deviendra occupant sans droit ni titre, au même titre qu’un squatteur, et devra quitter le logement. S’il ne s’exécute pas, une procédure d’expulsion pourra être initiée.
La communication de fausses informations au bailleur lors de la signature du bail :
La conclusion d’un bail étant en fait la conclusion d’un contrat, comme dans tout contrat, cela nécessite le consentement éclairé de l’ensemble des parties. Ce consentement ne doit donc pas être vicié, c’est-à-dire que le contrat ne doit pas avoir été conclu sous l’emprise d’une erreur, d’un dol ou de violence.
Or, le fait pour un locataire de communiquer de fausses informations au bailleur, dans le but que ce dernier accepte de louer le logement, peut être constitutif d’un dol. Le bailleur devra simplement démontrer que le locataire à user d’une manœuvre dolosive, c’est-à-dire qu’il a utilisé un stratagème, un mensonge, ou qu’il a volontairement gardé le silence sur une caractéristique déterminante du contrat, et qu’il avait l’intention de tromper le bailleur pour arriver à ses fins.
Par exemple, il peut s’agir d’un mensonge sur sa situation professionnelle.
La preuve du dol permet de résilier le bail et donc de pouvoir expulser le locataire, mais aussi parfois de voir prononcer à son encontre des sanctions pénales.
Une sous-location non-autorisée :
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un locataire ne peut pas sous-louer le logement qu’il occupe sauf si ce-dernier obtient « l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer». Ainsi, en cas de sous-location non-autorisée par écrit, le bailleur pourra demander la résiliation judiciaire du bail, et engager une procédure d’expulsion. Il pourra également engager une procédure de remboursement des loyers perçus indument au titre de la sous-location (CA Paris, 21 février 2020, n°18/23633).
La cession non autorisée du contrat de bail :
Lorsque le locataire cède tout ou partie de ses droits à un nouveau locataire, celui-ci ne peut réaliser cette opération que s’il obtient l’accord exprès du bailleur. Si ce n’est pas le cas, il encourt la résiliation du bail conclu avec le nouveau locataire, mais le bail principal survit, sauf si les juges prononcent également la résiliation du premier bail, et qu’une procédure d’expulsion est engagée.
L’usage non conforme à la destination du bail :
Le locataire doit se conformer à la destination des locaux loués. Ainsi, un local à usage d’habitation, ne pourra pas par exemple être utilisé à des fins commerciales par le locataire. Dans de telles situations, la résiliation du bail pourra être prononcée si le bailleur démontre un comportement suffisamment grave, par exemple un aménagement réalisé par le locataire pour son activité.
L’usage des lieux pour pratiquer une activité illicite :
Comme n’importe quel contrat, le contrat de bail doit avoir un contenu licite et certain, et ne doit pas déroger à l’ordre public, à peine de nullité. Ainsi, si le locataire exerce par exemple des activités illicites telles que de la prostitution ou encore un trafic de drogue, le bailleur pourra intenter une action afin que soit prononcée la résiliation du bail. Cette démarche est d’ailleurs préférable, afin que le bailleur ne voie pas sa propre responsabilité engagée.
De troubles anormaux de voisinage :
Le bailleur doit veiller à l’usage paisible du logement. Ainsi en cas de comportements abusifs dont découlent des troubles du voisinage durables et continus tels que des nuisances sonores ou olfactives par exemple, le bailleur pourra obtenir la résiliation du bail, et ainsi faire expulser les occupants.
La résiliation du bail, et l’expulsion du locataire pourront également être prononcées dans diverses autres situations notamment en cas de non-respect du règlement de copropriété ou du règlement intérieur de l’immeuble ; de dégradations du logement par le locataire ; de la réalisation de travaux sans l’accord du bailleur ou encore de la détention d’un animal causant des dégâts à l’immeuble ou un trouble de jouissance de ses occupants.
L’EXISTENCE OU NON D’UNE CLAUSE RESOLUTOIRE :
Il convient de préciser que lorsqu’un propriétaire bailleur souhaite procéder à l’expulsion de son locataire pour diverses raisons, et que le bail d’habitation contient une clause résolutoire, la procédure sera bien plus facile.
En effet, une clause résolutoire est une clause qui permet, en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations, de résilier le bail automatiquement, sans que les tribunaux puissent s’y opposer. Cette clause est automatique, en ce sens que si le propriétaire bailleur invoque une clause résolutoire en cas de manquement à une obligation prévue dans le bail et dans ladite clause par le locataire, le contrat de location sera alors résilié de plein droit.
Toutefois, il convient de préciser que, comme le juge n’a pas le pouvoir d’apprécier la gravité du manquement commis par le locataire, seuls les manquements les plus graves sont susceptibles d’entrainer la résolution du bail de plein droit. Il s’agit du défaut de paiement du loyer et/ou des charges, du défaut de paiement du dépôt de garantie, de la non- souscription à une assurance des risques locatifs, ou encore du non-respect de l’obligation d’user paisiblement le local loué.
Le bailleur devra simplement adresser une lettre de mise en demeure, et si cette dernière demeure infructueuse, un commandement à son locataire, en lui laissant un délai pour remplir l’obligation méconnue. Si ce dernier ne remplit pas son obligation dans le délai imparti (deux mois en cas de loyers impayés, et d’un mois pour un autre manquement à une obligation), le bail sera alors purement et simplement résilié.
Si le locataire n’exécute pas son obligation dans le délai qui lui est imparti, le propriétaire pourra l’assigner en référé, afin de voir prononcer la résiliation de plein du bail, et par conséquence l’expulsion du locataire.
Il convient de préciser qu’une exception existe, lorsque le manquement consiste en un irrespect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, et lorsque les troubles de voisinage sont constatés par une décision de justice exécutoire, la seule condamnation du locataire pourra suffire pour saisir le juge et faire constater la résiliation, sans avoir à adresser un commandement préalable.
Toutefois, lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire, la procédure risque de s’avérer beaucoup plus complexe.
Comme nous l’avons évoqué précédemment, le propriétaire bailleur devra alors, après avoir envoyé une lettre de mise en demeure restée infructueuse, introduire une action en justice sur le fondement de l’article 1227 du Code civil, pour ainsi espérer voir prononcée la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusif du locataire.
Le juge disposera alors ici, contrairement au cas précédent, d’un pouvoir d’appréciation quant à la gravité du manquement reproché, et pourra alors se prononcer en faveur d’une expulsion ou bien refuser de prononcer l’expulsion.
Cette marge d’appréciation du juge démontre ainsi toute l’importance de ne pas omettre d’insérer une clause résolutoire claire et précise dans son bail d’habitation, afin qu’il ne persiste aucun aléa en cas de manquement du locataire à une de ses obligations, notamment au paiement du loyer.
L’EXPULSION DU LOCATAIRE
Qu’une clause résolutoire soit inscrite dans le bail ou non, une fois que le juge aura prononcé l’expulsion du locataire (d’office ou après avoir apprécier la situation), viendra le temps de l’expulsion effective, sur décision judiciaire.
La décision devra être signifiée au locataire, et un commandement de quitter les lieux devra lui être adressé par un huissier de justice, le locataire aura alors deux mois pour quitter les lieux.
Le locataire pourra toutefois toujours contester la décision auprès du juge de l’exécution aucune condition de relogement en adéquation avec sa situation personnelle et familiale ne lui ont été proposées.
Bien évidemment l’expulsion d’un locataire mauvais payeur ne pourra pas avoir lieu durant la trêve hivernale, qui dure généralement du 1er novembre au 31 mars, mais qui a exceptionnellement été étendue en 2020 jusqu’au 10 juillet en raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19.
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LITIGIMMO vous accompagne dans la vente de votre logement en l’état, même si ce dernier est occupé par un locataire mauvais payeur ou indélicat, afin de vous éviter d’avoir à subir l’ensemble des procédures permettant d’évincer le locataire de votre logement.
Les différents droits fondamentaux sont constamment mis en balance, et une certaine proportionnalité doit être recherchée lors de l’utilisation de ces droits.
La grande majorité du temps, mettre en location son logement ne pose pas de problème particulier. Toutefois, il arrive que certains propriétaires bailleurs soient confrontés à des situations compliquées, pouvant les conduire à résilier le contrat de bail, et à expulser certains locataires.
