Comment sortir d’une situation d’indivision litigieuse ?

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes se trouvent propriétaires ensemble d’un même bien. Elles bénéficient ainsi de droits de même nature sur un même bien.

L’indivision est une des solutions permettant d’acheter un bien immobilier à plusieurs, au même titre que la création d’une SCI par exemple, en ayant pour avantage d’avoir un financement et une gestion plus aisés et d’être moins contraignante au départ. En effet, aucune démarche ni formalité n’est nécessaire pour acquérir un bien en indivision.

Ainsi, lors d’un achat en indivision, chaque acquéreur sera propriétaire d’une quote-part du bien, proportionnellement à sa contribution financière.

Comment se retrouve-t-on dans une situation d’indivision ?

L’indivision, qui est une situation ayant pour avantage sa simplicité. Elle peut naître de façon volontaire ou involontaire.

En effet, l’indivision peut naître d’un achat en commun, d’une succession, d’une donation, d’une dissolution de société ou encore d’un divorce.

Ainsi, une situation d’indivision peut découler de la loi, ou d’une volonté commune.

Souvent, l’indivision est un effet découlant de la loi, notamment en cas de succession lorsque les héritiers n’ont pas procédé au partage de la succession, ou encore en cas de divorce lors de la dissolution de la communauté conjugale.

Toutefois, afin de faciliter le fonctionnement d’une indivision, il peut être opportun d’encadrer les règles de l’indivision, et d’ainsi établir une convention.

Cette convention devra être écrite, elle devra préciser les droits de chaque indivisaire, et elle devra bien évidemment préciser l’ensemble des biens entrant dans ladite convention.

La convention pourra être rédigée pour une durée ne pouvant excéder 5 ans, mais elle pourra être renouvelée.

Concernant sa gestion, l’indivision pourra être gérée par un des co-indivisaires désigné par les autres co indivisaires à l’unanimité, qui aura droit à une rémunération pour cette tâche.

Quelle que soit la source de cette situation, l’indivision est soumise aux mêmes règles.

Comment s’organise l’indivision ?

Concernant la gestion des biens indivis, tous les actes ne sont pas soumis aux mêmes règles.

Tout d’abord, concernant les actes conservatoires, c’est-à-dire les actes courants permettant de conserver et d’entretenir le bien, ils peuvent être accomplis par un indivisaire sans avoir besoin d’obtenir l’accord des co indivisaires, malgré que le fait que ce type d’acte engage tout de même l’ensemble des co indivisaires.

En effet, « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence » (art 815-2 Code civil).

Pour le financement des actes conservatoires, l’indivisaire à l’origine de ces actes pourra utiliser les fonds indivis, et si ces derniers ne sont pas suffisants il pourra obliger les autres co indivisaires à verser une somme raisonnable et proportionnée nécessaire à cet entretien courant.

Par ailleurs, selon l’article 815-3 du Code civil, certains actes nécessitent un accord à la majorité des 2/3 des co indivisaires, et l’information des autres indivisaires.

Il s’agit des actes les moins graves tels que des actes d’administration, de la vente de meubles pour payer les dettes et charges de l’indivision, ou encore de la clôture et du renouvellement de certains baux.

Enfin, les actes les plus graves nécessitent un accord à l’unanimité. Il s’agit des actes qui ne rentrent pas dans le cadre de l’exploitation normale des biens indivis, ainsi que des actes de disposition (autre que les actes de disposition des biens meubles).

Par exemple, la vente d’un bien immobilier indivis nécessitera bien évidemment l’accord de l’ensemble des indivisaires. Si un accord unanime n’est pas recueilli, l’acte sera inopposable aux autres indivisaires.

Qu’est-ce qu’implique l’indivision ?

Chaque co indivisaire bénéficie d’un droit de jouissance sur les biens de l’indivision, à la condition que l’indivisaire respecte la destination du bien et les droits des autres indivisaires.

Dans le cas où un indivisaire jouit du bien de façon exclusive, il devra bien évidemment obtenir l’accord des autres indivisaires, et peut être tenu de verser une indemnité (par exemple une indemnité d’occupation) aux autres membres de l’indivision, sauf décision contraire de ces derniers.

A l’inverse, lorsqu’un indivisaire engage ses deniers personnels pour améliorer le bien par exemple, les autres co indivisaires peuvent devenir débiteurs du propriétaire ayant réalisé ces améliorations.

Comment sortir d’une situation d’indivision ?

L’indivision, bien qu’étant une solution simple et peu contraignante pour devenir propriétaire d’un bien à plusieurs, peut rapidement créer des situations conflictuelles, notamment en cas de divergences d’opinions concernant l’occupation du bien ou bien l’entretien de ce dernier.

Il peut donc parfois être tentant de sortir de l’indivision.

L’article 815 du Code civil prévoit que « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ».

Ainsi, dans une telle situation, quatre solutions s’offrent aux indivisaires souhaitant ne plus faire partie de l’indivision.

Tout d’abord, il peut être procédé au partage amiable des biens. Il s’agit là du mode idéal de sortie de l’indivision. Mais cela nécessite bien évidemment l’accord de tous les indivisaires. Ce partage devra être réalisé devant un notaire.

A défaut d’accord, l’indivisaire souhaitant sortir de l’indivision devra demander en justice le partage.

Par ailleurs, l’indivisaire pourra vendre ses parts d’indivision. Dans ce cas, il devra en informer les autres indivisaires par actes d’huissiers. La vente pourra avoir lieu au profit des autres indivisaires, ces derniers étant prioritaires pour les acquérir, ou bien au profit d’un tiers.

Enfin, les indivisaires peuvent décider de vendre le bien objet de l’indivision.

Dans ce cas, chaque indivisaire récupèrera ainsi une partie du prix de vente correspondant à la quote-part détenue dans l’indivision.

Toutefois, il peut arriver que la vente soit bloquée par un ou plusieurs indivisaires. Dans ce cas, l’autorisation de vendre pourra être demandée au Tribunal Judiciaire par les autres co indivisaires représentant au minimum les 2/3 des droits indivis.

LITIGIMMO vous accompagne

En cas d’indivision conflictuelle, LITIGIMMO vous accompagne dans la sortie de l’indivision. LITIGIMMO et ses experts partenaires vous aide à trouver la solution la plus adaptée à votre situation, et à ainsi la débloquer en trouvant une solution adaptée aux intérêts de chacun.