Comment vendre un bien immobilier acheté en commun avec un ami, un associé ou un membre de sa famille quand l’autre ne veut pas vendre ?

Après avoir acheté un bien en commun, par exemple avec plusieurs amis, avec un associé, ou bien avec un membre de sa famille, il arrive parfois que l’un des propriétaires souhaite vendre le bien, ou à tout le moins sa part indivise.

Cette volonté de vendre le bien ou sa part peut résulter de plusieurs raisons, notamment en cas de séparation conjugale, de dispute familiale ou amicale, ou de conflit d’associés.

Dans une telle situation, il peut arriver que les autres propriétaires ne souhaitent pas vendre le logement, et ainsi, un litige peut voir le jour.

Quelles sont les raisons qui poussent à acheter un bien à plusieurs ?

L’achat d’un bien immobilier en commun avec une ou plusieurs autres personnes peut être réalisé pour diverses raisons.

Tout d’abord, un achat en commun peut être un projet de couple, lorsque deux concubins ou époux décident d’investir ensemble, notamment en acquérant une résidence principale.

Ensuite, des associés peuvent également d’acquérir un bien en commun, que ce soit dans le cadre d’une SCI, ou bien dans le cadre d’une société commerciale par exemple pour acquérir des bureaux ou un fonds de commerce.

Enfin, des amis ou membres d’une même famille peuvent également décider d’acheter un bien à plusieurs, par exemple une résidence secondaire.

En effet, acheter un bien en commun présente de nombreux avantages, et notamment des avantages financiers. Ainsi, acheter un bien à plusieurs permet notamment d’augmenter de manière considérable l’enveloppe budgétaire et la capacité d’emprunt, et d’ainsi pouvoir acquérir un bien à un prix plus élevé.

Souvent, le bien acheté à plusieurs sera soumis au régime de l’indivision, puisqu’il s’agit de la solution la plus facile, et la moins contraignante, l’indivision ne nécessitant aucune démarche ni formalité particulière.

L’indivision, qui peut être une situation volontaire ou involontaire, est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un même bien ou sur une même masse de biens, sans pour autant que leurs parts respectives se trouvent matériellement divisées.

Comment faire pour vendre un bien indivis si les autres indivisaires ne veulent pas vendre ?

Il arrive parfois que certains propriétaires indivis souhaitent vendre le bien indivis.

Cela peut arriver par exemple en raison d’une mésentente, d’un désaccord sur la gestion du bien, ou encore lorsque l’un des indivisaires a besoin de liquidités.

Toutefois, il arrive que la vente d’un bien immobilier indivis soit rendue compliquée en raison de l’opposition de l’un des co-indivisaires.

En effet, en principe, pour vendre un bien indivis, le principe de l’unanimité prévaut, il faut donc l’accord de chaque propriétaires. Ainsi, un indivisaire ne peut pas prendre seul la décision de vendre le bien sans l’accord des autres propriétaires.

Tous les indivisaires devront donc se mettre d’accord sur le prix de vente.

Or, nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Ainsi, il existe plusieurs moyens pour sortir d’une situation d’indivision malgré le refus des autres indivisaires de vendre le bien.

Tout d’abord, en raison des risques de blocage, il est tout de même possible, dans certaines situations, de vendre un bien immobilier indivis malgré le refus des autres indivisaires.

Pour ce faire, les indivisaires désireux de mettre en vente le bien doivent exprimer leur volonté devant notaire. Le notaire aura ensuite un mois pour indiquer aux autres indivisaires, par huissier, l’intention de vendre. Ces derniers auront alors trois mois pour répondre. S’ils sont d’accord, la vente pourra avoir lieu. S’ils ne sont pas d’accord, le notaire dressera alors un procès-verbal de difficulté, les indivisaires désireux de vendre le bien pourront alors saisir le tribunal judiciaire. En effet, le juge peut autoriser des indivisaires, lorsqu’ils sont titulaires d’au moins deux tiers des parts, à passer seuls un acte pour lequel le consentement de tous les indivisaires serait nécessaire lorsque leur refus met en péril l’intérêt commun, ou bien en cas d’urgence.

La vente ainsi autorisée par le tribunal pourra alors se faire aux enchères, et le montant récolté sera réparti entre les indivisaires à proportion de leur quotes-parts, déduction faite de frais de justice.

Par ailleurs, il sera également possible de vendre sa soulte d’indivision à un tiers ou à un ou plusieurs co-indivisaire.

Comment sécuriser l’achat d’un bien à plusieurs ?

Pour éviter d’être confronté à de tels litiges, il peut être opportun de sécuriser la situation dès l’achat du bien en commun, et d’envisager toutes les éventualités. Il existe plusieurs solutions.

Tout d’abord, il sera possible de rédiger une convention d’indivision.

La convention d’indivision doit être établie par écrit devant notaire et pour une durée déterminée de cinq années maximum reconductibles. Elle permet notamment d’organiser la gestion de l’indivision, de fixer certaines règles, d’aménager la répartition des dépenses et tâches, afin d’éviter les litiges qui pourraient notamment conduire un indivisaire à vouloir vendre le bien.

Par ailleurs, il sera également possible d’opter pour l’achat en commun via une société civile immobilière, plutôt que d’opter pour l’indivision. En effet, la SCI présente plusieurs avantages, et elle offre une plus grande protection aux propriétaires. La propriété est répartie en parts sociales, qui pourront être vendues. Des clauses de sortie pourront d’ailleurs être prévue dans les statuts.

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LITIGIMMO vous accompagne dans la vente d’un bien indivis, ou bien dans la vente de votre quote-part d’indivision, en cas de refus des autres indivisaires de procéder à la vente dudit bien immobilier.