De locataire à occupant sans droit ni titre : refus de quitter un logement malgré un congé

Louer un logement peut être très rentable pour un propriétaire bailleur.

Toutefois, il arrive parfois, que pour des raisons diverses, le propriétaire souhaite délivrer un congé à son locataire, afin que ce dernier quitte les lieux.

Généralement, le congé coïncide avec la fin du bail, et donc avec la libération du logement.

Or, il arrive que certains locataires refusent de quitter le logement. Une procédure devant le tribunal judiciaire sera alors nécessaire pour récupérer le logement.

Quand délivrer un congé au locataire et pour quelles raisons ?

Lorsqu’un propriétaire souhaite donner congé à son locataire afin que ce dernier quitte les lieux, qu’il s’agisse d’un bien meublé ou non meublé, il doit respecter certaines règles.

Tout d’abord, le propriétaire peut solliciter le départ du locataire en place pour trois raisons :

• S’il souhaite vendre le logement
• S’il souhaite y habiter ou y loger un proche, à la condition que les repreneurs l’occupent à titre de résidence principale et non de résidence secondaire
• S’il bénéficie d’un motif légitime et sérieux pour donner congé, par exemple le non-paiement des loyers.

Le congé devra être délivré, selon un formalisme spécifique, au minimum 6 mois avant l’échéance du bail. Le congé devra être délivré à chaque locataire qui occupe le logement.

Il convient bien évidemment de porter attention au formalisme du congé, puisque si les règles ne sont pas respectées, le congé sera considéré comme nul, et le bail sera automatiquement reconduit pour 3 ans supplémentaires.

Il convient d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier, afin d’informer le locataire de la volonté du propriétaire de récupérer le logement.

La fin d’un bail coïncide généralement avec le départ du locataire et la remise des clés. En effet à la fin du bail, le locataire se trouve dans l’obligation de quitter les lieux. Or, il arrive parfois que le locataire refuse de quitter les lieux.

Si malgré la délivrance du congé respectant les règles légales pour l’un de ces motifs le locataire se maintient dans les lieux, il sera alors occupant sans droit ni titre, et se retrouvera dans une situation irrégulière, cela même s’il continue de s’acquitter de son loyer.

Dans l’hypothèse où l’occupant continuerait de payer ses loyers, il est déconseillé au propriétaire de fournir une quittance de loyer, puisque l’occupant n’a plus le statut de locataire. Cela pourrait en effet être préjudiciable pour le propriétaire.

Pour récupérer le logement, le propriétaire bailleur n’aura pas d’autre choix que d’entamer une procédure judiciaire.

Que faire si le locataire ne quitte pas les lieux ?

Lorsqu’un locataire refuse de quitter le logement malgré le congé délivré par le propriétaire, il faudra alors saisir le tribunal judiciaire, notamment par voie de référé, qui est une procédure d’urgence. Le juge statuera alors sur le congé, ainsi que sur la prise d’éventuelles mesures provisoires. Le juge pourra également se prononcer sur le versement d’une indemnité d’occupation par l’occupant sans droit ni titre, ainsi que sur le versement de dommages et intérêts. Enfin, le juge pourra également se prononcer sur l’expulsion de l’occupant.

Comment expulser un locataire qui ne quitte pas le logement malgré un congé délivré ?

A la suite de cette procédure, la décision du juge sera transmise par huissier à l’occupant. Ce dernier disposera d’un délai pour interjeter appel de la décision. Une fois la décision définitive, et lorsque le juge répond favorablement à la demande du propriétaire, le locataire pourra être invité à quitter les lieux dans les deux mois à un an.

Passé ce délai, si l’occupant ne quitte pas les lieux, un commandement de quitter les lieux pourra être délivré à l’occupant.

Si dans un délai de deux mois suivant ce commandement de quitter les lieux l’occupant n’est pas parti, son expulsion pourra intervenir. L’expulsion sera réalisée par un huissier. S’il refuse de quitter les lieux, l’huissier pourra alors rédiger un procès-verbal de tentative d’expulsion, et pourra demander l’intervention de la force publique auprès du préfet.

Il convient de préciser, que contrairement aux cas des squatteurs entrés par effraction, la trêve hivernale est applicable aux expulsions locatives. La trêve hivernale interdit de procéder à l’expulsion d’un locataire, sauf si une solution de relogement respectant les besoins de la famille est assurée. Ainsi, les expulsions sont suspendues du 1^er novembre au 31 mars, ces délais pouvant être allongés en cas de situation exceptionnelle, comme cela a été le cas ces deux dernières années en raison de la crise sanitaire.

Cette procédure peut donc parfois être longue, toutefois le propriétaire ne doit pas être tenté de procéder à cette expulsion lui-même. En effet, le propriétaire qui procèderait lui-même à l’expulsion d’un locataire, même si ce dernier est en situation irrégulière, ou d’un squatteur, serait passible de 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.

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