En cas de divorce ou de succession, un indivisaire peut souhaiter racheter les parts de ses coindivisaires. Cet acte de partage s’appelle le rachat de soulte.
Lorsque plusieurs propriétaires détiennent un bien en indivision, il est courant que les volontés divergent : certains souhaite garder le bien, tandis que d’autres souhaitent vendre leurs parts. Un indivisaire pourra ainsi racheter les parts des autres indivisaires, une fois que tous les indivisaires se sont accordés sur le prix du bien. Ce rachat de soulte entraine nécessairement des frais, mais peut être financier par le biais d’un prêt bancaire.
Comment on se retrouve-t-on dans une situation d’indivision ?
L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien, et exercent des droits de même nature sur ce bien.
Généralement l’indivision survient lors d’une succession, lorsque plusieurs héritiers héritent collectivement du patrimoine du défunt, ou encore en cas de divorce ou de séparation.
Ainsi, lorsque plusieurs personnes sont propriétaire d’un même bien immobilier, les parts ne sont pas réellement divisées, comme cela pourrait être le cas concernant des biens mobiliers : tous les propriétaires possèdent le bien immobilier ensemble.
En quoi l’indivision peut-elle être problématique ?
Toutefois, l’indivision n’est pas toujours une situation facile. En effet, les indivisaires peuvent avoir des souhaits différends quant à l’utilisation, à la conservation ou à l’engagement de certains frais.
Certains indivisaires peuvent émettre le souhait de sortir de l’indivision, ce qui est tout à fait possible puisque « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision » (article 815 du Code civil). Ainsi, le bien pourra être mis en vente, et une fois vendu, la somme correspondant au prix de vente sera partagée entre les propriétaires.
Qu’est-ce que le rachat de soulte ?
D’autres indivisaires peuvent toutefois souhaiter conserver le bien.
En effet, de nombreux propriétaires indivis, pour des raisons affectives, pécuniaires ou pratiques peuvent souhaiter conserver le bien, et racheter les parts des autres coindivisaires.
Cette pratique s’appelle le rachat de soulte. La soulte est la valeur du patrimoine détenu par des cohéritiers ou l’ex-époux. Le rachat de la soulte est le fait de racheter cette part afin de conserver le bien immobilier.
En cas de rachat de soulte, l’indivisaire qui tient à conserver le bien devra verser à ses coindivisaires la sommer correspondant au prix de leurs part, afin d’obtenir la pleine propriété dudit bien.
Ainsi, dans le cas d’un divorce par exemple, un des ex époux pourra racheter la part du logement commun à l’autre ex époux, afin d’en devenir l’unique propriétaire.
Le rachat d’une soulte n’est pas à proprement parler un acte de vente, mais il s’agit d’un acte de de partage. Ainsi, l’acte de partage n’a pas à être précédé d’un avant contrat, et les indivisaire n’ont pas à réaliser les diagnostiques techniques obligatoires en cas de ventes immobilières. De même, celui qui rachète la soulte ne bénéficie pas de délai de rétractation, ni de condition suspensive d’obtention de prêt. Enfin, les actions généralement ouvertes à l’acheteur notamment l’action en garantie des vices cachés ou la garantie d’éviction ne s’appliquent pas en matière de partage.
L’indivisaire qui souhaite conserver le bien doit donc verser une soulte à ses coindivisaires.
Cette soulte est proportionnelle à la quote-part des droits détenus par chacun dans l’indivision.
Par exemple, si trois héritiers détiennent un bien en indivision, chacun sera propriétaire d’un tiers du bien. Si l’un des trois tient à racheter les parts de ses coindivisaires il devra verser à chacun un tiers du prix du bien.
Il convient donc, avant de procéder au rachat de la soulte, de faire estimer la valeur du bien, et donc de la soulte. En effet, la soulte n’est pas calculée sur la valeur initiale du logement, mais bien sur la valeur actuelle du bien.
La possibilité de désaccords entre propriétaires
Toutefois, l’estimation du prix du bien, et donc du prix de la soulte entraine souvent des désaccords entre les propriétaires.
Il peut parfois être utile d’avoir recours à une procédure participative, durant laquelle les indivisaires, via leurs avocats, négocient une convention participative. Un expert indépendant est alors nommé, et le prix peut être homologuer par un juge si cela s’avère nécessaire.
Une fois le prix convenu, et que tous les indivisaires se sont mis d’accord sur ce prix, il convient de vérifier qu’aucun droit d’attribution préférentielles n’a été accordé à un indivisaire. En effet, si un indivisaire bénéficie d’un tel droit, il sera prioritaire pour le racheter.
Enfin, le rachat de la soulte par un indivisaire pourra avoir lieu, ce rachat de soulte ne pouvant bien évidemment n’avoir lieu qu’une seule fois.
Ce partage aura un effet rétroactif au jour de la succession ou de la séparation. Ainsi, l’indivisaire qui rachète les parts de ses cohéritiers est donc réputé propriétaire du bien depuis le jour du décès ou du divorce, et les autres indivisaires sont réputés n’avoir jamais été propriétaires. Ainsi, les actes passés illégalement par un indivisaire durant la période d’indivision sont inopposables au nouveau propriétaire. Par exemple, si un indivisaire a consenti un bail sans l’accord des autres indivisaires et qu’il vend sa soulte à un coindivisaire, ce dernier ne pourra pas se voir opposer le bail ainsi consenti. Ainsi, ce bail ne sera pas valable si le nouveau propriétaire ne souhaite pas le confirmer, les locataires seront alors occupants sans droit ni titre du bien et encourront l’expulsion. Le nouveau propriétaire pourra également se retourner contre son ex-coindivisaire qui aurait agi sans l’accord des autres coindivisaires.
Quels sont les frais et comment financer le rachat de soulte ?
Le rachat de la soulte n’est pas une opération gratuite, et elle engendre bien évidemment des frais, notamment des frais de notaire.
Les frais de notaire s’élèvent généralement à 7% ou 8% de la valeur de la soulte rachetée. Il convient de préciser que lorsque le bien concerné est un bien neuf de moins de 5 ans, les frais sont moins élevés, et sont de l’ordre de 2% à 3% du prix de la soulte.
Par ailleurs, un droit de partage sera également demandé par le fisc. En effet, lors d’un rachat de soulte, l’administration percevra une taxe s’élevant à 2,5% du montant des biens partagés, déduction faites des emprunts et des frais notariés.
Toutefois, cette somme n’est que de 125€ lorsque la valeur du bien est inférieures à 5 000€, et lorsque l’un des époux peut bénéficier de l’aide juridictionnelle il sera exonéré du droit de partage.
Concernant le financement de soulte, il est bien évidemment possible de la financer avec son épargne, mais il est aussi possible de contracter un crédit immobilier. La banque calculera alors la stabilité financière de l’acquéreur et sa capacité d’emprunt pour lui accorder ce nouveau crédit.
En cas d’emprunt, d’autres frais sont alors à prévoir, notamment le coût du crédit et le coût de l’assurance.
Toutefois, bien que la soulte soit due au moment du partage, il est courant d’accorder des délais de paiement, il conviendra dans ce cas de discuter de tels avantages avec les autres coindivisaires.
LITIGIMMO vous accompagne
LITIGIMMO vous accompagne dans la vente de votre soulte ou le rachat de la soulte de vos coindivisaires, notamment en cas de désaccords persistants concernant le prix ou les modalités de vente.
L’entretien et la conservation d’un bien indivis nécessitent d’engager certains frais, et des désaccords peuvent voir le jour entre les indivisaires concernant les différents coûts.
Acquérir un bien en commun peut être une bonne opportunité permettant d’être propriétaire d’un bien plus grand, d’une résidence secondaire, ou encore de bureaux. Toutefois, il arrive que l’un des propriétaires qui souhaite vendre ledit bien acheté en commun se retrouve confronté au refus des autres propriétaires, dans ce cas la vente est remise en cause.
Acheter un bien immobilier propre en cours de procédure de divorce peut être envisagé par certains époux, mais cela peut être risqué pour les époux mariés sous le régime de la communauté.
