Investissement locatif : comment le vendre, pourquoi l’acheter ?

Il est tout à fait possible de vendre un bien en cours de bail. Le bien pourra donc être vendu occupé par un locataire. L’achat d’un bien loué est généralement une bonne opportunité pour un investisseur, puisque cela permet d’acheter à un prix décoté, et de ne pas avoir à trouver de locataire pour occuper son investissement locatif. Toutefois, en raison de la décote du prix, un propriétaire peut préférer donner congé à son locataire avant de vendre, mais encore faut-il que le congé soit valable.

Comment vendre un bien loué ?

Le propriétaire d’un logement occupé par un locataire, et qui souhaite vendre ce logement aura deux possibilités : il pourra soit vendre le bien loué, soit vendre le bien vide et ainsi donner congé à son locataire.

• Vente d’un logement occupé en cours de bail

Tout d’abord, le propriétaire peut décider de vendre le logement occupé en cours de bail.

Plusieurs raisons peuvent pousser un propriétaire à vendre son bien occupé : si la fin du bail est trop éloignée pour donner congé au locataire ou encore si la fin du bail est trop proche pour pouvoir respecter le délai de préavis pour donner congé.

Le fait que le logement soit loué, et donc occupé, n’empêche pas le propriétaire de s’en séparer puisque le bail ne prive pas le propriétaire du droit de disposer de son bien comme il l’entend.

Toutefois, le propriétaire doit respecter les droits du locataire en place s’il souhaite vendre le bien occupé.

Il convient de préciser que le locataire ne sera pas prioritaire sur la vente du bien, et qu’il ne dispose pas en conséquence d’un droit de préemption.

Le vente du logement loué n’a pour effet que de transmettre le contrat de bail du propriétaire vendeur vers l’acquéreur. Le bail se poursuivra dans les mêmes conditions avec le nouvel acquéreur. Le vendeur devra également transmettre l’ensemble des informations sur le locataire à l’acheteur, et les informations nécessaires sur l’acheteur au locataire, notamment ses coordonnées afin que ce dernier puisse s’acquitter de son loyer.

Le vendeur n’est pas légalement tenu d’informer le locataire de cette vente. Toutefois, il est plus correct d’avertir le locataire de ce changement de situation. Cela pourrait également présenter un avantage pour la vente, puisque même si le locataire n’est pas prioritaire pour la vente, ce dernier peut tout de même faire une offre, et cette offre porterait sur un logement libre puisqu’il est l’occupant actuel du logement, le prix pourrait donc être plus intéressant qu’une offre d’un tiers qui porterait sur le logement occupé.

En ce qui concerne le dépôt de garantie, il n’aura pas à être restitué au locataire lors de la vente. Lorsque le locataire quittera le logement, le nouveau propriétaire devra alors lui-même restituer la somme correspondant audit dépôt de garantie.

Par ailleurs, si un cautionnement existe, il sera transmis à l’acquéreur, sauf clause prévoyant une spécificité à ce sujet.

• Vente d’un logement vide après délivrance d’un congé

Un propriétaire peut également décider de vendre son logement vide de tout locataire, cela est généralement plus intéressant financièrement. En effet, un logement vide pourra être proposé à la vente au prix du marché, et ce prix n’aura pas besoin de subir une décote du fait de la présence d’un locataire.

Toutefois, il convient de faire attention au congé délivré pour libérer le logement, afin que ce congé soit valable.

En effet, il existe trois types de congés :

• Le congé pour reprise du logement (pour y habiter ou loger un proche)
• Le congé pour motif légitime et sérieux
• Le congé pour vente.

Ainsi, si un propriétaire désire vendre son logement libre, il devra donc délivrer un congé pour vente.

Ce congé devra être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par remise en main propre contre émargement, au minimum 6 mois avant l’échéance d’un bail de location vide, ou 3 mois avant l’échéance du bail en cas de location meublée.

Il convient de prêter attention au fait que si le logement est vendu non loué, le locataire qui se sera vu délivrer un congé pour vente sera prioritaire pour acheter le bien. En effet, la lettre de congé vaut offre de vente pour le locataire. Ce courrier doit donc comporter des éléments précis sur le bien, et le locataire aura deux mois pour de positionner.  Le défaut de réponse vaut refus d’achat. Toutefois, en cas de location meublée, le locataire ne dispose pas automatique d’un droit de préemption.

Pourquoi acheter un bien loué ?

L’achat d’un bien loué présente plusieurs avantages.

Tout d’abord, acheter un bien loué permet généralement d’acquérir un logement à un prix décoté.

En effet, une décote généralement comprise en 5% et 15% du prix pourra être appliquée.

Le montant de la décote pourra dépendre de plusieurs éléments.

Le premier élément à prendre en compte pour calculer le montant de la décote sera la durée du bail restant à courir. En effet, plus la durée est importante, plus la décote sera grande.

Le montant du loyer est également à prendre en compte, puisque si le loyer correspond au prix du marché, la décote sera moindre. L’âge du locataire entre également dans le calcul, puisque si locataire est âgé de plus de 65 ans, il sera protégé et des contraintes spécifiques pour récupérer le bien seront applicables. Enfin, d’autres types de critères tels que la surface du logement, sa localisation ou encore le type de bail entreront en compte dans le calcul de la décote.

Par ailleurs, acheter un logement loué peut également être intéressant, puisque l’acquéreur n’aura pas à chercher lui-même un locataire. Cela permet donc à l’investisseur qui acquiert ce type de bien de directement rentrer dans ses frais si le loyer est conforme aux prix du marché.

LITIGIMMO vous accompagne

LITIGIMMO vous accompagne dans la vente et l’achat d’un bien loué en cours de bail, et vous conseille sur marche à suivre dans une telle situation.