Indivision

La réalisation de travaux dans un bien indivis : une étape nécessaire pour vendre son bien au meilleur prix

Lorsque les propriétaires d’un bien indivis décident de vendre leur bien, il peut être intéressant de réaliser certains travaux afin de maximiser le prix de vente. Toutefois, selon la nature des travaux, les règles ne sont pas les mêmes concernant leur financement par les indivisaires.

Indivision - avril 2021

L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien.

Elle peut résulter d’une volonté commune, notamment en cas d’achat en en commun, ou résulter d’une situation involontaire, par exemple en cas de succession.

Lorsque les indivisaires ne souhaitent plus détenir un bien à plusieurs, ils peuvent soit décider de vendre le bien, soit décider de vendre leurs quotes-parts.

Lorsqu’ils décident de vendre le bien, il peut être utile de réaliser quelques travaux de rénovations, afin d’obtenir un prix de vente plus intéressant. Toutefois, se pose la question du paiement de ces travaux, qui dépendra du type de travaux à réaliser.

 

Qu’est-ce qu’un bien détenu en indivision ?

L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes se trouvent propriétaires ensemble d’un même bien. Elles bénéficient ainsi de droits de même nature sur un même bien.

L’indivision, qui est une situation ayant pour avantage sa simplicité. Elle peut naître de façon volontaire ou involontaire.

En effet, l’indivision peut naître d’un achat en commun, d’une succession, d’une donation, d’une dissolution de société ou encore d’un divorce.

Ainsi, l’indivision peut résulter de la loi, ou d’une volonté commune.

Souvent, l’indivision est un effet découlant de la loi, notamment en cas de succession lorsque les héritiers n’ont pas procédé au partage de la succession, ou encore en cas de divorce lors de la dissolution de la communauté conjugale.

Toutefois, afin de faciliter le fonctionnement d’une indivision, il peut être opportun d’encadrer les règles de l’indivision, et d’ainsi établir une convention.

Cette convention devra être écrite, elle devra préciser les droits de chaque indivisaire, et elle devra bien évidemment préciser l’ensemble des biens entrant dans ladite convention.

La convention pourra être rédigée pour une durée ne pouvant excéder 5 ans, mais elle pourra être renouvelée.

Concernant sa gestion, l’indivision pourra être gérée par un des coindivisaire désigné par les autres coindivisaires à l’unanimité, qui aura droit à une rémunération pour cette tâche.

Quelle que soit la source de cette situation, l’indivision est soumise aux mêmes règles.

 

Comment vendre un bien facilement ?

Pour sortir d’une situation d’indivision, il est possible de vendre sa soulte d’indivision, ou bien évidemment de vendre le bien dans son intégralité.

Ainsi, lorsque les coindivisaires décident de vendre un bien, ils pourront, une fois le bien vendu, se partager la somme résultant de la vente du bien entre eux.

Toutefois, il arrive souvent qu’un bien indivis, notamment lorsqu’il est issu d’une succession, ne soit pas rénové, pas aux normes, ou tout simplement pas en accord avec les tendances actuelles de décoration. Cela peut rebuter certains acheteurs.

Ainsi, pour vendre facilement un bien qui se trouve quelque peu « dans son jus », il sera tout d’abord possible de retirer les meubles trop encombrants ou trop personnalisés, que les acheteurs puissent se rendre compte du potentiel de chaque pièce. Il sera également préférable de passer un petit coup de blanc sur les murs, et de dépersonnaliser les pièces trop chargées, trop datées, ou trop atypiques, afin que les acheteurs puissent directement se projeter dans les lieux.

Enfin, il est préférable d’effectuer les petites réparations nécessaires, pour présenter un logement propre.

De même, si le budget des indivisaires le permet, il peut être opportun d’effectuer les travaux de mise aux normes nécessaires, afin de rassurer les acheteurs.

Dans les cas où les indivisaires n’auraient pas les moyens d’effectuer de tels travaux, il est toujours utile de pouvoir présenter des devis aux acheteurs, afin qu’ils puissent se rendre compte que de tels travaux peuvent entrer dans leur budget, et ne pas se désintéresser.

De tels travaux pourraient même permettre aux propriétaires indivis de vendre le bien à un meilleur prix !

 

Comment financer les travaux d’un bien indivis ?

Afin de financer des travaux conservatoires ou des travaux d’amélioration, les indivisaires peuvent tout d’abord puiser dans le fond commun de l’indivision. Ils devront bien évidemment conserver toutes les factures.

Les indivisaires pourront également puiser dans leur épargne propre pour effectuer ces travaux.

Ils pourront également souscrire un crédit bancaire, afin de réaliser les travaux qu’ils auront décidé.

 

Qui peut décider de la réalisation de travaux dans un bien indivis ?

Aux termes de l’article 815-13 du Code civil, l’indivisaire qui engage des dépenses d’amélioration ou de conservation du bien indivis pourra demander une indemnité à l’indivision, dans certaines conditions.

En effet, un coindivisaire peut décider d’entreprendre seul des travaux de conservation du bien indivis, par exemple changer une fenêtre abimée, réparer une toiture, ou encore réparer une fuite d’eau. Il pourra par la suite prétendre au remboursement de ces sommes par l’indivision, conformément à l’article 815-2 du Code civil.

Toutefois, en ce qui concerne les travaux d’amélioration du bien, ces derniers nécessitent l’accord des deux tiers des indivisaires. Ainsi, chaque coindivisaire acceptant le principe des travaux devra participer au paiement de ces travaux proportionnellement à sa quote-part d’indivision. Si l’accord des deux tiers n’est pas obtenu avant la réalisation des travaux, les autres coindivisaires pourront alors refuser d’indemniser l’indivisaire à l’initiative de ces travaux.

 

En cas de plus-value réalisée en raison des travaux, est-ce que les indivisaires qui ont financé les travaux peuvent percevoir une indemnité ?

Cependant, l’article 815-3 du Code civil prévoit tout de même que l’indivisaire qui a payé les travaux d’amélioration recevra une indemnité calculée sur la base du profit réalisé par l’indivision lors de la vente du bien indivis. Ainsi, lors du partage ou de la vente du bien détenu en indivision, les dépenses d’amélioration devront être remboursées à l’indivisaires ou aux indivisaires qui les ont payées, proportionnellement à la plus-value générée du fait desdites dépenses.

Toutefois, afin de pouvoir être indemnisés, les indivisaires ayant participé au paiement de ces dépenses devront rapporter la preuve de la plus-value conférée. De plus, l’estimation de la plus-value est réalisée au jour du partage ou de la vente. Ainsi, plus les travaux sont anciens, plus la plus-value sera faible.

Par ailleurs, même en l’absence de plus-value, l’indivisaire qui assume seul les frais nécessaires à la conservation du bien indivis devra être dédommagé, à la condition tout de même que les frais soient jugés comme étant nécessaires.

Enfin, lorsqu’aucune convention d’indivision n’a été signée à propos des charges, et que les indivisaires ne se mettent pas d’accord sur la question de la répartition, de celles-ci, les indivisaires pourront faire appel à un juge qui étudiera la situation, et arbitrera afin de décider si l’indivision doit dédommager l’indivisaire qui a engagé certaines dépenses, et quelles dépenses pourront faire l’objet d’un dédommagement par l’indivision.

 

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