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La vente à réméré : de nombreux avantages, mais des risques existants.

La vente à réméré est un mécanisme permettant de vendre un bien immobilier, afin de pouvoir apurer ses dettes, et de racheter par la suite ledit bien. Il s’agit d’un procédé qui présente de nombreux avantages, mais qui s’avère particulièrement risqué pour le vendeur si celui-ci est mal conseillé.

Vente à réméré - janvier 2021

La vente à réméré permet à une personne qui qui rencontre de grandes difficultés financières de vendre son bien afin de retrouver une situation financière stable, tout en ayant une faculté de rachat exclusive et tout en continuant à occuper son logement. Ce contrat présente des avantages tant pour le vendeur qui bénéficiera de fonds pour apurer son passif, que pour l’acheteur qui achètera un bien décoté et percevra une indemnité d’occupation. Toutefois, ce processus n’est pas dénué de risques pour le vendeur, il convient donc que ce dernier soit bien conseillé sur le procédé.

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

La vente a réméré est une vente avec faculté de rachat exclusive. Il s’agit donc en général d’une vente temporaire qui permet à une personne qui rencontre des difficultés financières de vendre son bien dans le but d’apurer ses dettes, et une fois ses dettes apurées de racheter son bien immobilier. La vente à réméré permet de plus de continuer à occuper son bien, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation.

Ainsi, la vente à réméré permet à un particulier ou une entreprise ne pouvant plus contracter de crédit bancaire de vendre un bien immobilier de manière temporaire, et lorsque la situation financière du vendeur est rétablie grâce à la vente du bien, cela lui permet de contracter un crédit afin de redevenir propriétaire dudit bien.

La vente à réméré est ainsi un mécanisme particulièrement adapté en cas de surendettement, de risque de saisie immobilière, ou de besoin urgent de trésorerie.

Ce procédé est encadré par les articles 1659 et suivants du Code civil, ce dernier dispose que « La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673. ».

Le réméré est donc un contrat conclu entre le vendeur est l’acheteur, l’acheteur étant généralement un investisseur. Le prix d’achat est alors fixé librement pas le vendeur et l’acheteur.

Ce contrat de vente avec faculté de rachat exclusive peut être conclu pour une durée allant de 6 mois à 5 ans. Si l’option d’achat n’est pas levée dans le délai convenu, l’acquéreur devient donc définitivement propriétaire du bien dès que le délai est passé. Au contraire, si l’option d’achat est levée en temps voulu, ça entraîne l’annulation du contrat de vente et du transfert de propriété.

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Les avantages de la vente à réméré

La vente à réméré est ainsi une solution de dernier recours, en cas de grande détresse financière, lorsqu’aucune autre solution n’est envisageable.

Le mécanisme du réméré, présente des avantages à la fois pour l’acheteur et pour le vendeur.

Les avantages pour l’acheteur

L’avantage pour l’acheteur d’acheter un bien en réméré est bien évidemment l’application d’un prix de vente décoté. En effet, la vente à réméré se faire en dessous de la valeur réelle du bien. La décote est généralement de 10% à 40% inférieure à la valeur du bien.

De plus, l’acheteur percevra jusqu’à la fin du délai d’option d’achat, une indemnité d’occupation.

A la fin de ce délai, soit le vendeur lève l’option d’achat et rachète le bien, soit il n’a pas la capacité financière de racheter le logement et l’acheteur devient définitivement propriétaire du bien.

Par ailleurs, lors de la levée de l’option de rachat, l’investisseur peut demander une somme supplémentaire correspondant à une plus-value qui est la différence entre la valeur marchande du bien au moment de la vente et celle au moment du rachat.

 

Les avantages pour le vendeur

Vendre un bien en réméré présente de nombreux avantages pour le vendeur.

En effet, ce procédé lui permet tout d’abord de continuer à occuper son logement pendant toute la durée du réméré.

Par ailleurs, ça permet au vendeur de bénéficier d’une faculté de rachat exclusive, ce qui signifie que dès que ses dettes sont apurées et qu’il peut de nouveau bénéficier d’un emprunt bancaire, il pourra alors racheter son bien, à n’importe quel moment du réméré avant la fin du délai convenu.

Ainsi, cette solution peut être envisagée pour diverses raisons.

Tout d’abord en cas de difficultés financières et de surendettement, cette solution permet de sortir de situations délicates notamment en obtenant la levée de l’inscription d’interdit bancaire à la Banque de France, et de mettre fin à l’inscription au Fichier national d’Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers.

Par ailleurs, cela peut permettre de stopper une procédure de saisie immobilière, ou de rembourses ses dettes, ou encore de financer un projet.

Enfin cette solution peut être envisagée pour se laisser du temps pour vendre son bien au meilleur prix, lorsque des difficultés à rembourser des mensualités de crédit poussent à vendre le bien, le réméré permet de solder son crédit, et de prendre le temps pour vendre son bien au meilleur prix.

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Risques pour le vendeur

Toutefois, ce mécanisme n’est pas dénué de tout inconvénient et de tout risque pour le vendeur, et il convient d’être bien conseillé et bien accompagné pour minimiser au maximum ces risques.

Tout d’abord, l’inconvénient principal réside dans le fait que le vendeur qui souhaite continuer à occuper son bien devra verser une indemnité d’occupation à son nouveau propriétaire.

Ainsi, malgré le prix (décoté) reçu de la vente, il devra tout de même continuer à payer une somme convenue pour occuper le logement.

Par ailleurs, si le vendeur n’a pas réussi à réunir la somme nécessaire au rachat de son bien dans le délai prévu initialement, il perd la propriété de son bien, qui sera alors la propriété définitive de l’acquéreur. Le vendeur se retrouve alors dans une situation délicate puisqu’il devient en conséquence occupant sans droit ni titre, et risque de ce fait l’expulsion s’il ne quitte pas le logement.

Enfin, il convient de s’assurer que une fois le bien vendu en réméré, et les différents crédits soldés, le vendeur bénéficiera d’une capacité d’emprunt suffisante pour se voir accorder le crédit lui permettant de racheter son bien.

 

LITIGIMMO vous accompagne

Ainsi, la vente à réméré peut s’avérer être une solution intéressante pour le vendeur si cette solution est murement réfléchie, et que ce dernier est bien conseillé. En outre, acheter un bien en réméré peut être un investissement très rentable, que le vendeur rachète son bien par la suite ou non.

LITIGIMMO, et ses partenaires, vous accompagne dans la vente de votre bien en réméré si vous rencontrez des difficultés financières.