Combles Aménagés

Aménagement des combles en copropriété : attention aux litiges

L'aménagement des combles d'un immeuble peut présenter de nombreux avantages, tant pratiques que financiers. Toutefois, quelques précautions sont nécessaires concernant le titre de propriété, ainsi que les éventuelles déclarations et autorisations de travaux.

Litige copropriété - janvier 2021

L’aménagement des combles présente de nombreux avantages.

Les combles sont constitués par l’espace situé sous la toiture d’un immeuble ou d’une maison. Ils ont pour fonction première d’isoler thermiquement l’habitation.

Ainsi, leur aménagement permet d’augmenter de manière significative la surface habitable d’un logement, et permet par la même occasion de réaliser une plus-value intéressante lors de la revente.

En effet, des combles non aménagés se vendent beaucoup moins cher qu’un appartement déjà aménagé.

Toutefois, aménager des combles nécessite quelques précautions à prendre, et beaucoup de démarches qui dépendent de la nature des travaux, auxquelles il convient de prêter attention pour que cette opération soit réalisée dans les meilleures conditions.

 

Combles aménageables ou non aménageables

Lorsqu’un copropriétaire projette d’aménager les combles d’un immeuble, il doit avant toute chose s’assurer de la faisabilité de son projet, et obtenir une estimation des travaux à prévoir.

En effet, la faisabilité et le coût des travaux dépendent du type de combles.

Il existe des combles dits aménageables, qui nécessitent simplement une isolation et un habillement de la toiture, ainsi qu’une création de renforts pour le sol.

Il existe également des combles dits perdus, qui nécessiteront de lourds travaux de modification de la charpente pour être aménagés. En présence de combles perdus, il sera indispensable de faire appel à un professionnel qui modifiera la charpente afin de rendre les combles aménageables.

Ainsi, le coût d’un aménagement peut considérablement varier selon le type de combles.

Les conditions pour aménager des combles en copropriété 

Nature privative ou commune des combles

Lorsqu’un copropriétaire souhaite aménager des combles au sein d’une copropriété, il doit tout d’abord vérifier si les combles font partie des parties communes, ou s’il s’agit d’une partie privative.

En effet, pour pouvoir être aménagés par un copropriétaire, les combles doivent faire partie d’un lot privatif.

Afin de s’assurer de leur nature commune ou privative, il convient de rechercher dans le titre de propriété, dans l’état descriptif de division ou encore dans le règlement de copropriété s’il est précisé si les combles sont communs ou privatifs.

S’il est précisé que les combles sont privatifs, alors le copropriétaire pourra entreprendre les démarches nécessaires à la réalisation des travaux projetés. Il devra toutefois porter une attention particulière aux effets de ses travaux sur les parties communes. En effet, si les parties communes sont atteintes ou modifiées en raison de ces travaux, l’accord à la majorité absolue des copropriétaires sera nécessaire.

Si ces documents ne précisent pas la nature privative ou commune des combles, il peut être utile de se référer à l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « sont privatives les parties des bâtiments réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ».

Cela signifie que lorsque l’accès aux combles présente un intérêt pour la copropriété, par exemple pour l’accès au toit ou à un élément d’équipement commun tel qu’un ascenseur ou un système de chauffage collectif, les combles seront considérés comme une partie commune.

Au contraire, plusieurs critères peuvent permettre d’établir que les combles font partie d’un lot privatif. En effet, lorsque les combles sont accessibles exclusivement par les parties privatives du copropriétaire, lorsqu’ils n’abritent aucun élément collectif, lorsqu’ils ne servent pas à accéder au toit ou lorsque la trappe d’accès est située dans une partie privative, il pourra en être déduit que les combles font partie de ce lot, et non des parties communes.

 

Comment acquérir des combles appartenant aux parties communes

Si les combles sont une partie commune, le copropriétaire devra alors solliciter une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

De même, lorsque l’aménagement des combles est susceptible de porter atteinte à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, cela devra être autorisé à la majorité des deux tiers des autres copropriétaires. Ainsi, l’utilisation des combles projetée par le copropriétaire, doit être respecter la destination de l’immeuble et les autres copropriétaires.

Ainsi, pour pouvoir acquérir les combles faisant partie des parties communes, un dossier solide présenté à l’assemblée générale des copropriétaires peut s’avérer très utiles pour espérer convaincre ces derniers.

Ce dossier comprendra une description du projet détaillée ainsi qu’une proposition de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif des divisions, puisque la création d’un logement dans les combles entraine nécessairement la création d’un nouveau lot dans la copropriété. Tout cela relève de la compétence d’un géomètre qui se chargera de calculer la superficie et les tantièmes.

Par ailleurs, l’intervention d’un architecte n’est généralement pas obligatoire lors d’un projet d’aménagement des combles. Toutefois, l’intervention d’un tel professionnel peut avoir un impact positif sur le vote des copropriétaires et sur l’approbation du projet d’aménagement.

Ensuite, une fois l’accord des copropriétaires obtenu, il conviendra de notifier au syndic de copropriété le projet par lettre recommandée pour que le projet soit évoqué en assemblée générale.

Lors de cette assemblée générale, les copropriétaires devront alors voter en faveur ou en défaveur de votre projet. Il sera possible de saisir le tribunal en cas de refus.

Enfin, si les copropriétaires ne se sont pas opposés au projet de rachat et d’aménagement des combles, il conviendra de formaliser la vente chez un notaire.

 

L’obtention d’un permis de construire ou la déclaration préalable de travaux en mairie

Généralement, si les combles sont considérés comme un grenier, comportant un plancher des fenêtres de toit déjà créées, il n’y aura aucune démarche à effectuer.

Toutefois, en cas de projet de remplacement ou de création de fenêtre de toit, il conviendra d’effectuer une déclaration préalable de travaux en mairie.

De même, en cas de création d’une surface de plancher inférieure à 20m2 Carrez (c’est-à-dire mètres carrés pris en compte seulement pour la surface disposant d’au moins 1m80 de hauteur sous plafond), ou 40m2 Carrez si les combles se trouvent dans un zone urbaine couverte par le plan local d’urbanisme, une telle déclaration sera nécessaire, mais suffisante.

Dans le cas de la création d’une surface de plancher supérieure à ces surfaces, il conviendra alors de faire une demande de permis de construire.

Les risques liés à l’aménagement de combles en copropriété

Ainsi, comme nous l’avons vu, pour aménager des combles, quelques précautions sont à prévoir.

En cas de non-respect des règles, par exemple si des combles sont qualifiés de parties communes mais qu’ils sont aménagés par un copropriétaire, une obligation de remise en état peut être prononcée.

Toutefois, la Cour de cassation a récemment estimé que l’aménagement des combles faisant partie des parties communes mais qui offraient une meilleure isolation thermique à l’immeuble ne nécessitait en conséquence pas une démolition totale de l’ouvrage (Cass. Civ 3ème. 28 mai 2020 n°19-11.995).

Toutefois, cette affaire est une exception, généralement une condamnation à une remise en état sera prononcée. Cela entraine une perte de temps et surtout des coûts non négligeables. Ainsi, il convient de respecter le titre de propriété, le règlement de copropriété, ainsi que le permis de construire s’il est nécessaire.

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