Les différentes étapes pour vendre un bien squatté

Que ce soit pour des raisons idéologiques, financières ou pratiques, de nombreuses personnes occupent des logements sans droit ni titre.

En effet, avec l’explosion des prix des logements, et la précarité grandissante, de nombreuses personnes trouvent à se loger dans des logements inoccupés.

Ainsi, le recours au squat a explosé ces dernières années, et de nombreux propriétaires de biens squattés se retrouvent dans des situations complexes, puisque les procédures d’expulsion sont parfois longues et coûteuses.

Ces logements peuvent ainsi se retrouver squattés lors de l’absence temporaires des occupants, ou bien lorsque les logements se trouvent vides de toute occupation durant un certain temps, par exemple lors d’une succession.

Les cas de squats sont quotidiens et se sont même largement amplifiées avec le confinement lié au COVID 19.

Une fois le bien squatté, il est souvent compliqué de le faire évacuer pour en retrouver la jouissance.

Ainsi, certains propriétaires de biens squattés décident de vendre leur bien squatté, laissant ainsi aux acheteurs le soin d’expulser eux-mêmes les squatteurs. Mais vendre un bien squatté nécessite tout de même de prendre quelques précautions.

Quelle est la procédure suivre pour expulser des squatteurs ?

En effet, pour pouvoir retrouver la jouissance d’un bien squatté, il faudra tout d’abord engager une procédure d’expulsion, procédure qui s’avère généralement longue et couteuse.

Pour engager une procédure d’expulsion, il faudra dans un premier temps que le propriétaire dépose plainte au commissariat ou à la gendarmerie.

Dans un second temps, il conviendra d’engager une procédure afin de faire désigner un huissier pour connaitre l’identité des squatteurs.

En outre, une fois l’identité connue, il faudra par la suite assigner les squatteurs en justice, afin d’obtenir une décision d’expulsion de la part du tribunal.

Une fois la décision d’expulsion prononcée, elle pourra avoir lieu. En effet, une fois que le juge aura ordonné l’expulsion, un premier commandement de quitter les lieux devra être notifié aux squatteurs par voie d’huissier. Les squatteurs auront alors deux mois pour quitter les lieux. Si les squatteurs ne s’exécutent pas dans le délai imparti, le recours à la force publique pourra être accordé afin de procéder à l’expulsion des squatteurs par un huissier de justice, si besoin accompagné par un serrurier.

Toutefois, en pratique, la procédure n’est généralement pas si simple, et elle s’avère bien souvent compliquée et longue.

Comment vendre un bien squatté en l’état ?

C’est pourquoi, de nombreux propriétaires préfèrent vendre leur bien en l’état, occupé par les squatteurs.

Il est en effet possible de vendre un bien avec les occupants, y compris lorsque les occupants sont sans droit ni titre.

Toutefois, pour cela, il convient de respecter les étapes du processus de vente, comme lors d’une vente classique.

Ainsi, il faudra bien évidemment faire réaliser les diagnostics obligatoires dans le bien mis en vente.

En effet, certains diagnostics, qui dépendent des caractéristiques du logement et de sa localisation, sont obligatoires pour pouvoir procéder à la vente du bien. Il s’agit notamment des métrages, du diagnostic électricité, du diagnostic de performance énergétiques, du diagnostic plomb (seulement pour les constructions antérieures à 1949), du diagnostic amiante, du diagnostic termites (dans certaines communes), du diagnostic gaz, etc.

Mais cela peut s’avérer plutôt compliqué si les occupants n’acceptent pas de laisser entrer le diagnostiqueur dans les lieux.

Ainsi, en cas de refus des occupants de laisser un diagnostiqueur entrer dans les lieux pour réaliser les diagnostics nécessaires à la vente du bien, il conviendra d’obtenir une autorisation du tribunal compétent pour entrer dans les lieux.

Pour obtenir une telle autorisation, il conviendra, par voie d’avocat, de présenter une requête aux fins de désignation d’un huissier de justice et aux fins de réalisation des diagnostics, et d’obtention des identités des occupants.

Une fois la requête présentée, le juge pourra délivrer une ordonnance.

Muni de cette ordonnance, l’huissier de justice désigné par le tribunal pourra alors se rendre sur les lieux accompagnés du diagnostiqueur, afin de faire réaliser les diagnostics et d’obtenir l’identité des occupants.

Le concours de la force publique pourra également être sollicité.

Une fois que les diagnostics réalisés, le bien pourra être vendu.

Pourquoi acheter un bien squatté en l’état ?

L’acquéreur qui aura acquis le bien occupé par les occupants sans droit ni titre, pourra par la suite entamer une procédure d’expulsion.

Une fois la décision d’expulsion obtenue, il faudra procéder à l’expulsion.

Il convient de préciser que, depuis la loi ELAN de 2018, la trêve hivernale ne s’applique plus aux occupants sans droit ni titre. Ainsi, un squatteur pourra généralement être expulsé à toute période de l’année.

Par ailleurs, concernant les coûts à prévoir lors de l’achat d’un bien squatté, il convient bien évidemment de se renseigner sur le coût de l’éventuelle procédure juridique.

Ainsi, le coût d’une expulsion varie selon la complexité de la problématique. En effet, certains occupants accepteront de quitter le logement sans coûts juridiques, tandis que d’autres peuvent se montrer réfractaires. Pour ces derniers, il faudra généralement entamer une action en justice. Une telle procédure peut représenter quelques centaines d’euros si une transaction survient, mais peut aller jusqu’à plusieurs milliers d’euros s’ils ne souhaitent pas s’exécuter et tentent de revendiquer de quelconques droits.

Quoi qu’il en soit, une fois les occupants expulsés, il faudra prêter une attention particulière à la sécurisation des lieux, afin qu’aucun autre squatteur ne puisse se réintroduire dans les lieux en attendant que le bien soit de nouveau occupé par son propriétaire ou par des locataires détenteurs d’un bail.

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