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Les logements litigieux sont-ils si difficiles à vendre ?

Chaque logement peut trouver un acheteur, malgré l'existence de quelques défauts. Encore faut-il adopter la meilleure stratégie de vente et être bien conseillé.

Arrêté de péril - février 2021

Chaque bien à vendre peut trouver un acheteur. Toutefois, certains biens peuvent être plus compliqués à vendre que d’autres. Il faut alors prendre en compte ses défauts, afin de les atténuer, et valoriser ses qualités. Ainsi, tout bien immobilier présente des avantages pour un acheteur, encore faut-il trouver le bon !

 

Qu’est-ce qu’un bien compliqué à vendre ?

Il arrive que certains biens soient moins « parfaits » que d’autres.

En effet, pour certains logements à vendre, de nombreux acheteurs pourront se ruer sur les visites, et un coup de cœur arrivera rapidement ! Généralement, ces biens-là se vendent alors à prix d’or, sans négociation possible ou presque.

Pour d’autres, ceux qui présentent de petits (ou de gros) défauts peuvent au premier abord sembler plus compliquer à vendre. En effet, les biens immobiliers peuvent faire l’objet de toutes sortes de problématiques, pouvant compliquer la vente.

En effet, un prix de vente trop élevé, un logement négligé ou qui n’est pas mis en valeur, le besoin de gros travaux de mise aux normes ou de rénovation, ou encore la situation ou l’agencement du bien peuvent rendre la vente compliquée.

Certains de ces défauts peuvent nécessiter l’application d’une décote du prix de vente pouvant aller jusqu’à 25% du prix selon les défauts, étant précisé que dans les marchés tendus des grandes métropole la décote du prix sera moindre, voire quasi-inexistante.

D’autres facteurs plus contraignants que des « petits » défauts peuvent aussi rendre la vente difficile. En effet, des litiges portant directement sur le bien peuvent compromettre une vente.

Par exemple, le logement peut être détenu en indivision, les indivisaires devront donc se mettre d’accord pour pouvoir le vendre à un prix convenu. En cas de désaccord, la vente peut prendre beaucoup de temps.

De même, le logement peut être déjà occupé, loué ou squatté. Il conviendra alors de rechercher un acheteur prêt à acheter un logement déjà occupé, et qui nécessite parfois l’introduction d’une procédure d’expulsion.

Le logement peut aussi être à la source d’un litige avec la copropriété, ou encore faire l’objet d’un litige concernant un permis de construire. Il peut aussi être inachevé, en cours de rénovation ou de construction.

Toutes ces problématiques peuvent freiner un acheteur dans sa volonté d’acquérir le bien.

En effet, une procédure juridique ne rassure pas les acheteurs. Cela engendre bien évidemment des frais, notamment des frais juridiques (avocat, huissier, etc.), et il n’est parfois pas possible de louer ou d’occuper le bien en attendant que le litige soit réglé, par exemple si le bien est squatté ou fait l’objet d’un arrêté de péril.

Ainsi, aucun revenu locatif ne sera perçu durant tout le temps où le bien ne pourra pas être habité si l’acheteur souhaitait acheter ce bien en tant qu’investissement locatif, et un double loyer devra être payer si l’acheteur souhaitait en faire sa résidence principale. Dans ces deux cas, si l’acheteur a fait appel à un financement bancaire, cette situation peut s’avérer compliqué financièrement pour lui.

Ainsi, tous ces facteurs peuvent parfois compliquer la vente, si le vendeur n’adopte pas une bonne stratégie de vente, ou s’il est mal conseillé.

Or, avec une bonne stratégie de vente, chaque bien peut intéresser un acheteur.

 

Comment vendre un bien compliqué ?

Pour parvenir à vendre en toute simplicité un bien litigieux, ou tout simplement un bien compliqué à vendre, plusieurs paramètres entrent en jeux.

  • Prix de vente :

En premier lieu, le prix de vente proposé doit être conforme au marché et au bien.

En effet, en moyenne en France, un bien met trois mois à se vendre si son prix est conforme au marché local.

Ainsi, si un bien ne se vend pas, il faut tout d’abord vérifier que le prix affiché n’est pas trop élevé, auquel cas il faudra penser à revoir le prix de vente à la baisse. Attention, mettre un bien en vente au prix fort n’est pas forcément une bonne stratégie, car s’il ne trouve pas d’acquéreur, ce bien pourrait être délaissé des acheteurs qui, à force de voir ce bien en vente depuis longtemps, pourraient croire qu’il comporte un gros défaut, et ne prendraient même pas la peine de le visiter.

Bien évidemment, en cas de litige portant sur le bien, il conviendra souvent d’appliquer une décote sur le prix du bien correspondant au litige, à la procédure nécessaire, à son coût, ainsi qu’à sa durée.

Il convient donc d’effectuer une bonne estimation de son logement dès le début et de le mettre en vente au prix juste pour déclencher une offre !

  • Remise en état du bien :

En second lieu, le bien peut nécessiter une remise en état. Investir dans un petit rafraichissement du logement, notamment par le biais du home staging, peut être très intéressant pour espérer vendre le bien à un prix plus élevé, moyennant un coût de rénovation limité. Désencombrer la décoration et apporter de la neutralité aux pièces permet à l’acheteur de se projeter ! Cela pourrait permettre de provoquer un coup de cœur immobilier !

Par ailleurs, lorsque des travaux importants sont à prévoir, par exemple une rénovation de la toiture ou une mise aux normes de l’électricité, il peut être utile de faire réaliser des devis par des professionnels, afin d’éviter une négociation trop importante du prix lors de la vente.

Ainsi pour vendre un bien litigieux, il convient donc de valoriser les qualités du logement, et de le mettre en vente au bon prix. Le bien, malgré ses défauts, trouvera généralement un acquéreur intéressé pour investir dans celui-ci !

En effet, des acheteurs, et notamment des investisseurs, mais aussi personnes ayant un budget serré, peuvent souhaiter investir dans un bien qui n’est pas parfait, afin de se voir appliquer une décote. Ces personnes peuvent souhaiter investir, rénover le bien et régler l’éventuelle procédure pour espérer réaliser une plus-value lors de la revente, ou bien acheter un bien à moindre coût et le rénover au fur et à mesure si le budget de l’acquéreur est réduit.

 

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