Litige avec le logement voisin : quand vendre est plus simple
Il arrive que des litiges naissent entre voisins, en raison d’une nouvelle construction, d’un entretien des extérieurs, ou encore en raison de nuisances de toutes sortes. Dans de telles situations, plusieurs façons existent pour tenter de régler ces litiges, mais certains propriétaires préfèrent vendre leur bien en l’état.
Litige copropriété - septembre 2021
Certains propriétaires pensant habiter dans une propriété calme, sans vis-à-vis, et reculée du voisinage, peuvent parfois se retrouver confrontés à de mauvaises surprises. En effet, il n’est pas rare qu’une construction vienne troubler la tranquillité de certains habitants, qu’un arbre trop haut vienne gâcher la vue dégagée d’un voisin, ou encore qu’une clôture soit apposée au mauvais endroit.
Tous ces éléments peuvent être source de litige pour le voisinage.
Quels types de litiges peuvent survenir avec le logement voisin ?
Des différends peuvent survenir avec le voisinage, pour diverses raisons, notamment en cas de survenance de désagréments à proximité d’un logement.
Qu’il s’agisse d’un arbre trop haut réduisant la vue d’un voisin, d’un mur trop haut ou trop proche duquel en résulterait une perte de luminosité ou un vis-à-vis trop important, de bruits ou d’odeurs incommodantes, des litiges entre voisins peuvent voir le jour.
En cas de construction nouvelle par exemple, le voisin incommodé pourrait alors contester ladite constriction. Il pourrait par exemple argumenter sur la perte de confort visuel par exemple si une construction est trop haute et qu’elle lui masque la vue dégagée dont il pouvait disposer auparavant, ou encore en raison de la perte d’ensoleillement. Il pourrait également argumenter sur la perte de valeur de son bien en raison de l’absence de vue dégagée, ou de proximité trop importante avec celle nouvelle construction, ou encore en raison d’un vis-à-vis qui n’existait pas auparavant.
De tels troubles de jouissance pourront, en cas d’action judiciaire, permettre au voisin s’estimant lésé d’obtenir réparation, sous forme de dommages et intérêts, ou bien dans les cas les plus extrêmes la démolition de l’ouvrage litigieux.
Par exemple, une indemnisation de 50 000€ a été accordée en raison de troubles résultant d’une perte d’ensoleillement d’une piscine s’accompagnant d’une perte de vue et d’intimité (Cour d’appel de Limoges, 8 octobre 2013, n°12/00625). Également, la démolition d’un ouvrage dont résultait une perte d’ensoleillement de 60 à 70% a été prononcée par la Cour d’appel de Nancy (29 juin 2015, n°14/01346).
Toute personne s’estimant victime d’un trouble anormal du voisinage, et notamment d’un trouble de jouissance, aura 5 ans à compter de la naissance du trouble pour intenter une action en justice.
Quelles sont les règles d’urbanisme ?
Les voisins peuvent également intenter un recours sur le fondement des règles d’urbanisme.
Tout d’abord, concernant les constructions qui ne nécessitent pas de permis de construire, la personne s’estimant victime devra démontrer que les travaux envisagés ou débutés par son voisin portent atteinte à ses droits. Il devra par exemple prouver que la construction empiète sur sa parcelle, ou qu’elle ne respecte pas certaines règles d’urbanisme concernant par exemple les ouvertures ou les clôtures, étant précisé que des règles locales peuvent être édictées dans un plan local d’urbanisme.
Par ailleurs, concernant les constructions nécessitant l’obtention d’un permis de construire, un recours à l’encontre dudit permis peut être intenter par un voisin s’il estime la construction gênante. Cette action vise à contester la légitimité du permis de construire devant la justice administrative, pour espérer obtenir le retrait dudit permis et ainsi obtenir la démolition de la construction gênante.
Que faire si une construction gênante est en règle ?
Dans tous les cas, même si le permis de construire est légal, un trouble anormal du voisinage peut être caractérisé en cas de préjudice subi. Le voisin n’aura donc pas à démontrer une infraction à l’urbanisme pour obtenir réparation.
Ainsi, si une construction gêne un voisin, ce dernier disposera de plusieurs moyens de tenter de régler le litige.
Tout d’abord, il pourrait être utile de tenter une discussion amiable avec le voisin à l’origine de la construction litigieuse. En effet, le dialogue permet souvent de trouver des compromis permettant aux deux voisins de cohabiter paisiblement.
Si la tentative de discussion amiable échoue, il est également possible de recourir à un médiateur. En effet, un médiateur, qui est un tiers au litige, permettra peut-être de trouver une issue amiable au dossier plus facilement.
Si malgré ces tentatives de résolution amiable aucun accord n’est trouvé, il sera alors possible de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir réparation.
Vendre un logement en raison d’un litige de voisinage
Il arrive parfois que certains propriétaires n’aient pas envie de débuter une procédure judiciaire.
Dans une telle situation, il sera possible de vendre le logement en l’état, avec le litige pendant. Le logement sera vendu à un prix qui sera possiblement décoté, la décote étant variable selon le type de litige.
Ainsi, l’acquéreur pourra soit introduire lui-même l’action en justice s’il estime que la construction litigieuse est également gênante pour lui, soit ne rien faire s’il estime que la construction n’a pas d’impact pour lui.
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