Location saisonnière : attention aux mauvaises surprises pour les propriétaires !
Les plateformes de locations courte durée connaissent un grand succès depuis quelques années. Toutefois, louer sont logement sur ce type de plateforme n’est pas sans risque, et il convient de prendre des précautions pour ne pas se retrouver dans de mauvaises situations.
Mettre son logement sur une plateforme de location saisonnière type Airbnb peut s’avérer être une bonne alternative à la location classique, les revenus locatifs en résultant pouvant être bien plus élevés.
Toutefois, mettre son logement en locations saisonnière n’est pas sans risque, en effet de nombreux propriétaires se retrouvent avec des logements dégradés, ou occupés illégalement.
Pourquoi mettre son logement en location saisonnière ?
Il existe de nombreuses plateformes de mise en location courte durée de logement.
La plus connue est bien évidemment AIRBNB, mais il existe d’autres plateformes comme ABRITEL ou BOOKING qui proposent de tels services.
Ces plateformes proposent de mettre en relation des propriétaires qui souhaitent mettre leurs logements en location saisonnière, et des voyageurs qui souhaitent louer un logement pour un séjour touristique ou professionnel.
Ce type de plateforme rencontre un immense succès depuis une dizaine d’année.
En effet, elles permettent aux propriétaires de louer leurs logements temporairement.
Ces locations courte durée permettent bien sûr de louer à des prix bien plus élevés que des locations à l’année.
Par ailleurs, les logements proposés sur ces plateformes concurrencent les autres hébergements touristiques, notamment les hôtels, et proposent des prix défiants toute concurrence. Les logements proposés sont également divers et variés, il en existe ainsi pour tous les gouts.
Quels sont les risques de la location saisonnière ?
Toutefois, malgré tous les avantages que présentent ces plateformes, il arrive parfois que les propriétaires et les locataires soient confrontés à de mauvaises surprises.
En effet, il arrive parfois que le logement loué ne corresponde pas du tout au logement espéré, et le locataire peut se retrouver lésé.
Mais il arrive surtout que des propriétaires mettant leur bien en location retrouvent leur logement dégradé, ou occupé par des occupants illégaux ou ne souhaitant pas quitter les lieux.
Dans de telles situations, les plateformes adoptent des comportements plutôt passifs, et les propriétaires se retrouvent donc souvent livrés à eux-mêmes, et doivent régler les situations litigieuses par leurs propres moyens sans aucun soutien juridique ou financier de la part des plateformes.
Les dégradations commises par des voyageurs
Il arrive régulièrement qu’un voyageur casse du mobilier ou dégrade le logement mis en location lors de son séjour.
Les plateformes telles que Airbnb prévoient généralement une compensation financière ainsi qu’une garantie dans ce genre de situation. Toutefois, cela reste théorique, puisque dans la pratique, ces mesures ne sont toujours suffisantes face à certaines dégradations.
Le processus en cas de dégradation de son logement commise par un voyageur est tout d’abord de demander une compensation audit voyageur.
La plateforme Airbnb propose en effet une phase d’accord amiable, qui prévoit de demande une compensation pour les dommages causés directement au voyageur à la source du dommage, via le centre de résolution Airbnb. Le voyageur pourra alors accepter de rembourser le montant demandé, et le remboursement sera effectué via la plateforme. Toutefois, si le voyageur ne répond pas dans le délai qui lui est laissé (72h) ou qu’il refuse, l’hôte pourra alors demander l’intervention d’Airbnb.
Il sera ainsi possible, dans les 14 jours du départ du voyageur de demander à la plateforme d’intervenir, notamment en envoyant des preuves des dégradations, ainsi que des factures et éventuellement des devis. Toutefois, toutes les dégradations ne sont pas couvertes (vol d’argent en espèce, vol ou dégradation d’œuvre d’art ou d’objets de collection ne sont par exemple pas couvertes).
Toutefois, il arrive parfois que les plateformes tendant à mettre du temps et soient réfractaires à toute indemnisation.
En 2019, un propriétaire canadien a retrouvé son logement entièrement dégradé, en raison d’une fête organisée et regroupant plus de 50 personnes. Les dégâts l’élevaient à 50 000€.
De même, une hôte ayant mis en location son studio parisien entièrement rénové, a retrouvé, suite à plusieurs prolongements de location du voyageur, son logement dans un état de saleté innommable, le voyageur prétextant alors n’avoir pas eu le temps de faire le ménage en raison de son état de santé. Suite à sa demande d’indemnisation, la plateforme Airbnb a bel et bien radié le locataire du site, mais a peiné à faire droit à sa demande d’indemnisation.
Il convient donc de ne pas omettre de souscrire une assurance logement, qui est obligatoire, et de bien lire les clauses de ladite assurance pour s’assurer de ce qu’elle pourrait prendre en charge en cas de mauvaise surprise.
Les occupations illicites
Par ailleurs, les hôtes peuvent se retrouver confrontés à des locataires indélicats qui s’installent dans le logement pour une longue durée, sans y être autorisés.
En effet, la réglementation implique qu’une résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours dans l’année, sous peine de sanctions à la fois contre le propriétaire et contre la plateforme.
De plus, le Code de la construction et de l’habitation prévoit que dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les communes d’Ile-de-France, seuls les logements à usage de résidence principale peuvent faire l’objet de locations meublées touristiques. Ainsi, les résidences secondaires ne peuvent pas être louées sur ces plateformes si elles n’ont pas fait l’objet d’un changement d’usage et n’ont pas été transformées en locaux commerciaux.
En 2015, la Ville de Paris a donc assigné en justice plusieurs propriétaires ayant loué leurs résidences secondaires sur des plateformes de locations saisonnières, sans avoir obtenu l’autorisation préalable et sans avoir respecté le principe de compensation prévu par la Mairie de Paris (principe qui impose de transformer un local commercial d’une surface au moins équivalente en un local habitable, ou racheter cette commercialité dans le même quartier, afin de préserver l’équilibre local entre habitat et activité économique). Les propriétaires ont alors porté l’affaire devant la Cour de cassation qui, après avoir interrogé la Cour de Justice de l’Union Européenne (qui a considéré que le principe de compensation était conforme au droit européen), a fait droit aux demandes de la Mairie de Paris ce jeudi 18 février.
Ainsi, les propriétaires qui mettent en location leur résidence principale ou secondaire doivent se soumettre à ces restrictions.
Cependant, les locataires peuvent d’eux même prendre l’initiative d’occuper le logement pour une longue durée, et ne pas vouloir en partir.
Par exemple, en mars 2020, à la veille du premier confinement, une personne a loué son logement à une famille qui a renouvelé la location à de nombreuses reprises. En se rendant dans le logement, le propriétaire s’est alors rendu compte que ses affaires se trouvaient sur le palier et que les habitants y avaient rapatrié toutes leurs affaires personnelles pour s’y installer.
Suite à des négociations, les squatteurs ont fini par quitter le logement, mais l’ont laissé dans un état très dégradé. Malgré les sollicitations du propriétaire, la plateforme n’a pas daigné donner de réponse satisfaisante.
De même, il arrive parfois que des locataires ayant un bail traditionnel décident de leur propre chef de mettre en sous-location le logement qu’ils louent sur une plateforme de location saisonnière, ce qui est absolument illégale si le locataire n’a pas préalablement obtenu l’accord de son propriétaire.
C’est d’ailleurs ce qui est arrivé à un couple de propriétaires espagnols. Ils ont été confrontés à la sous-location de leur logement par leur locataire. Ils s’en sont rendu compte suite à un signalement de leurs voisins. Ils ont alors décidé d’utiliser une méthode radicale mais efficace, puisqu’ils ont eux-mêmes loué leur propre logement sur la plateforme, afin de s’y introduire et de changer les serrures.
En outre, les situations d’occupations illégales se sont de plus intensifiées depuis le premier confinement lié à la pandémie mondiale de Covid-19.
Depuis crise sanitaire, les touristes sont moins nombreux, et les logements qui étaient initialement loués en tant que locations saisonnières, notamment sur AIRBNB, se retrouvent inoccupés.
Cette situation fait la part belle aux squatteurs !
En effet, ces lieux vides sont une aubaine pour les occupants sans droit ni titre, qui profitent de cette situation pour s’introduire dans ces logements et les occuper.
De nombreuses fêtes clandestines sont ainsi organisées dans ces logements vides, désormais couramment appelées les « lockdown parties ».
Les grandes villes, et notamment Paris, sont de plus en plus confrontées à ce fléau.
Les fêtards parviennent à s’emparer du digicode, et s’introduisent illégalement dans les appartements pour se regrouper et organiser des fêtes clandestines, laissant derrière eux les logements entièrement saccagés et insalubres.
Parfois même, ce sont les hôtes eux-mêmes qui louent leurs logements de manière volontaire à des voyageurs s’adonnant à des activités illégales telles que de la prostitution ou du trafic de stupéfiant.
La Mairie de Paris a d’ailleurs alerté le Ministère du logement sur ce problème de taille, la plateforme Airbnb ne se montrant pas réceptive à la résolution du problème.
La plateforme a toutefois pris certaines mesures, notamment afin de limiter les fêtes illégales, en interdisant depuis le 14 août dernier les locations de logements à proximité de chez eux à des jeunes de moins de 25 ayant moins de 3 avis positifs sur la plateforme.
Toutefois, le Gouvernement estime que la responsabilité incomberait à la Mairie de Paris, et relèverait des missions de contrôles de police.
Ainsi, mettre son logement en location sur une plateforme de locations courte durée n’est pas un long fleuve tranquille ! Il convient pour les propriétaires de se renseigner sur le réglementation en vigueur, mais aussi et surtout de sélectionner attentivement les voyageurs qui occuperont leur logement durant leurs vacances, afin de ne pas retrouver leur logement dégradé ou occupé.
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Les différents droits fondamentaux sont constamment mis en balance, et une certaine proportionnalité doit être recherchée lors de l’utilisation de ces droits.
La grande majorité du temps, mettre en location son logement ne pose pas de problème particulier. Toutefois, il arrive que certains propriétaires bailleurs soient confrontés à des situations compliquées, pouvant les conduire à résilier le contrat de bail, et à expulser certains locataires.
