Logement en péril : quelles solutions s’offrent à vous ?
En France, de nombreux logements sont frappés d’arrêtés de péril chaque année. Un appartement ou une maison frappée d’un arrêté de péril peut rapidement devenir problématique, notamment en raison du coût des travaux qui peuvent être imposés pour obtenir la mainlevée de l’arrêté.
Un logement en péril peut s’avérer très problématique pour les propriétaires.
Le péril, qui peut être ordinaire ou imminent, peut avoir de lourde conséquences, et les propriétaires peuvent parfois être tentés de vendre leur bien en l’état.
Qu’est-ce qu’un logement en péril ?
Un logement est dit en péril ou menaçant ruine lorsqu’un immeuble ou ses parties communes présentent un danger de sécurité pour ses occupants, des voisins, des passants ou encore toute personne susceptible d’y pénétrer, en raison de sa solidité.
Un problème d’effondrement de sol, d’escaliers, de toiture, de façade ou encore de chute de pierres peut être à l’origine de cette faille de sécurité.
Dans cette situation, le maire (ou le préfet de police à Paris), peut engager une procédure de péril à l’encontre du syndic de copropriété ou du propriétaire du logement, et prononcer un arrêté de péril.
Péril ordinaire ou péril imminent
Il existe deux types de procédures de péril : le péril ordinaire et le péril imminent.
La procédure de péril ordinaire peut être mise en œuvre lorsque le danger est non immédiat.
Le maire sera alors tenu d’en informer le propriétaire des lieux, et devra l’inviter à présenter ses observations dans un délai d’un mois minimum.
Si au terme du délai fixé, aucune solution n’a été trouvée, le maire devra alors prononcer un arrêté de péril, obligeant le propriétaire de l’immeuble à effectuer les réparations nécessaires pour mettre fin au péril, dans un délai défini.
Toutefois, lorsque l’immeuble présente un danger réel et actuel pour la sécurité, une procédure de péril imminent doit immédiatement être engagée.
Le maire disposera alors de moyens renforcés pour ordonner les mesures provisoires indispensables. En raison de l’urgence de la situation, la procédure de péril imminent peut être déclenchée par un simple avertissement adressé par le maire au propriétaire.
Quelles sont les conséquences d’un l’arrêté de péril ?
Un expert qui sera chargé d’examiner le bâtiment dans les 24h et de dresser un constat de l’état des bâtiments mitoyens s’il en existe, sera alors nommé par la juridiction administrative compétente. Si l’expert constate l’imminence du péril, il devra alors proposer des mesures pour y mettre fin.
Si l’expert conclut à l’existence d’un péril grave et imminent, le maire pourra mettre en demeure le propriétaire, les copropriétaires, ou de syndic de copropriété d’exécuter dans un certain délai les mesures provisoires nécessaires à garantir la sécurité des lieux. Cette mesure pourra être complété par le paiement d’une astreinte pouvant aller jusqu’à 1000€ par jour de retard. Il pourra de plus prononcer une interdiction d’occupation des lieux pour une durée ne pouvant pas excéder une année.
Si l’expert conclut à un péril non imminent, le maire devra prendre un arrêté de péril ordinaire.
Le maire pourra enfin ordonner la démolition partielle ou totale de l’immeuble pour supprimer des éléments portant atteinte à la sécurité.
Ainsi, différents travaux peuvent être ordonnés par le maire pour lever l’arrêté de péril, et cela dans un délai parfois restreint. Ces travaux peuvent s’avérer très longs, très lourds, et surtout très couteux.
Un tel arrêté peut donc rapidement devenir un calvaire pour le propriétaire s’étant vu contraint de réaliser de tels travaux.
Une fois les travaux réalisés, le maire prononcera la mainlevée de l’arrêté de péril.
Elle devra être notifiée au syndic de copropriété et/ou au propriétaire.
Dans l’hypothèses où les travaux ne seraient pas réalisés, le maire pourra faire réaliser les travaux d’office aux frais du syndic ou du propriétaire, lesquels seront majorés d’intérêts et des éventuelles pénalités d’astreinte.
Enfin, le refus des propriétaires ou du syndic peut également donner lieu à des poursuites pénales.
Par ailleurs, lorsqu’un arrêté de péril est prononcé, l’obligation pour les locataires de payer leur loyer cesse à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de l’arrêté de péril. Lorsque le maire ordonne l’éviction des occupants, le propriétaire doit prendre en charge le relogement des locataires.
En cas d’interdiction temporaire d’occuper les lieux, le propriétaire ou le syndic devra proposer un hébergement temporaire aux locataires, par exemple un hôtel.
Cependant, un cas d’interdiction définitive d’occuper les lieux, le propriétaire ou le syndic devra proposer aux locataires une solution de relogement définitive, logement qui devra être décent et qui devra correspondre aux besoins des occupants, notamment en termes de superficie et de localisation.
Quelle est la différence entre péril et insalubrité ?
La procédure de péril concerne exclusivement la solidité du bâti. Lorsque l’état de l’immeuble ou les conditions d’occupation présentent un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants, sera mise en œuvre une procédure d’insalubrité.
L’insalubrité peut surgir d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres, et peut notamment concerner la structure, l’isolation thermique, l’étanchéité, les risques sanitaires tels que le plomb, l’amiante ou le réseau d’électricité, les équipements collectifs notamment l’évacuation des déchets et des eaux usées, ou encore l’usage ou l’entretien de l’immeuble notamment en ce qui concerne la propreté et la présence de nuisibles.
Ainsi, la procédure de péril et la procédure d’insalubrité sont deux procédures distinctes, mais qui peuvent être cumulées.
Comment vendre un logement en péril ?
Ces dernières années, beaucoup de logements, notamment dans des grandes villes telles que Marseille, ont été frappés d’arrêtés de péril. A chaque situation médiatisée, le désarroi des habitants et des propriétaires est frappant.
Ainsi, les propriétaires de biens soumis à un arrêté de péril peuvent être tentés de vendre leur bien immobilier.
Il est tout à fait possible de vendre une bien immobilier frappé d’un arrêté de péril, mais il convient toutefois de prendre quelques précautions.
Si l’arrêté de péril ordonne des travaux de réparations, ces travaux pourront certes être réalisés par le vendeur, mais ils pourront également être réalisés par l’acquéreur.
Attention toutefois à respecter le délai imparti pour ces travaux, bien qu’un nouveau délai puisse éventuellement être fixé par le maire en cas de besoin.
Une fois le délai écoulé, si les travaux n’ont pas été réalisés, le maire aura le choix entre deux solutions :
Il pourra soit faire procéder d’office aux travaux, et ordonner le remboursement majoré d’intérêts dans un second temps,
Soit ordonner la démolition du bâtiment. Si le maire prend la décision de faire démolir le bâtiment, il devra obtenir une ordonnance du juge en référé.
Quelle que soit la décision du maire, il devra motiver sa décision.
Enfin, concernant la vente du bien à proprement parlé, l’acquéreur devra être informé de l’ensemble des caractéristiques du bien et du terrain, ainsi que de son état, en toute transparence. L’idéal est de faire venir un expert pour que l’acheteur qui décide d’acquérir le bien agisse en connaissance de cause.
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LITIGIMMO, accompagné de ses experts partenaires, vous accompagne dans la vente et dans l’achat de biens, même si ces derniers sont frappés d’arrêtés de péril.
Les risques naturels, notamment le risque sismique, peuvent entrainer des dégradations sur certains logements, si bien que lors de la vente les biens situés dans une zone à risque peuvent être vendus à un prix plus faible.
Le risque d’inondation à Paris est élevé, comme le montrent les nombreuses crues de la Seine qui ont eu lieu. Les risques sont grands, ainsi la vente de logements situés en zone inondable est parfois compliquée.
