Logements énergivores : bon ou mauvais investissement ?

La loi climat et résilience prévoit d’interdire à la location les passoires thermiques. Cette loi, nécessaire pour les occupants ainsi que pour l’environnement, risque tout de même de mettre en difficulté un grand nombre de propriétaires. Cependant, certains acquéreurs pourraient y voir une opportunité pour réaliser des affaires intéressantes.

Qu’est-ce qu’on logement énergivore ?

Les logements énergivores, également appelés « passoires thermiques » sont les logements classés F et G par le diagnostic de performance énergétique. Ces classes de DPE sont calculées notamment en fonction de la consommation énergétique en kilowattheures par mètre carré et par an. Ainsi, si un logement consomme plus de 330 kilowattheures d’énergie par mètre carré et par an, ou lorsque la facture d’électricité dépasse un certain seuil (plus de 200€ par mois pour un 50m2, plus de 360€ par mois pour un 90m2 ou plus de 560€ par mois pour un 140m2) il sera qualifié de passoire thermique.

Il s’agit donc des logements les plus mal isolés, et le caractère énergivore d’un logement peut se traduire par des difficultés à chauffer ledit logement avec une consommation excessive de chauffage, des difficultés à rafraîchir le logement en été avec une consommation excessive de climatisation, ou encore par une accumulation d’humidité. Les factures d’énergie de ces logements sont généralement extrêmement élevées.

Le logement qualifié de passoire thermique n’est pas nécessairement un logement insalubre, il s’agit simplement d’un logement bénéficiant d’une isolation vétuste et inefficace.

Les passoires thermiques peuvent être problématiques à la fois pour les occupants du logement, mais également pour le propriétaire lorsque le logement est mis en location.

Tout d’abord, concernant les occupants, ils peuvent bien évidemment avoir froid en hiver, ou bien subir une chaleur excessive en été. En outre, ils peuvent se retrouver en situation de précarité énergétique, puisque les factures d’électricité et de gaz peuvent atteindre des montants très importants. Enfin, les passoires thermiques peuvent également provoquer des problèmes de santé, notamment en raison de l’humidité ambiante.

Par ailleurs, pour les propriétaires, le critère énergétique joue un rôle important sur le prix de vente, et un diagnostic faisant apparaitre un score énergétique médiocre aura nécessairement un impact négatif sur le prix de vente.

Enfin, les logements énergivores ont également un impact négatif sur la planète, en raison de la surconsommation, et de l’émission de gaz à effet de serre.

La loi sur les passoires thermiques

L’État a souhaité remédier à ce fléau énergétique. Le processus a démarré il y a deux ans, avec la mise en place d’une Convention citoyenne pour le climat.

Par la suite, un projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a été présente par le Premier Ministre Jean Castex et la Ministre de la transition écologique Barbara Pompili début 2021.

Le 24 août 2021, la loi climat et résilience, validée par le Conseil Constitutionnel quelques jours plus tôt, a été publiée au journal officiel.

Cette loi prévoit notamment de lutter contre les passoires thermiques.

Ainsi, dans peu de temps les logements énergivores ne pourront plus être proposés à la location. Au 1^er janvier 2025, les logements de la catégories G seront concernés, suivis des logements classés F au 1^er janvier 2028, et des logements classés E au 1^er janvier 2034. Un décret déjà pris en amont par le gouvernement prévoit d’exclure du marché locatif les logements qui consomment plus de 450 KWH par mètre carré par an, dès le 1^er janvier 2023.

En pratique, cela signifie que ces logements ne seront plus des logements « décents », et ne pourront en conséquence plus être mis en location.

Concernant les logements déjà loués, les occupants auront le droit de se maintenir dans les lieux, toutefois les loyers de ces logements ne pourront pas être augmentés.

Ainsi, à compter de ces échéances, le propriétaire qui n’effectuera pas les travaux nécessaires avant de proposer le logement à la location et ne respectant donc pas le critère de décence du logement, pourrait voir le locataire se retourner contre lui, et le Tribunal pourrait alors ordonner au propriétaire de mettre le logement en conformité, de réduire les loyers ou même de le condamner au versement de dommages et intérêts.

Cette loi, bien que nécessaire, représente un coup dur pour les propriétaires de logements énergivores, ces derniers étant d’ailleurs bien plus nombreux que prévu.

Vendre un logement énergivore

Cette nouvelle réglementation risque de rendre plus compliquée la vente de ces biens.

En effet, en raison des inconvénients liés à l’impossibilité de louer les logement énergivores, seuls deux choix s’offriront aux propriétaires. Le propriétaire pourra en premier lieu décider de réaliser les travaux nécessaires pour obtenir un DPE convenable. Toutefois, tous les propriétaires n’ont pas la trésorerie nécessaire pour financer ce type de travaux. Dans le cas où le propriétaire n’aurait pas les moyens, il pourra alors décider de vendre le bien.

Cependant, vendre un logement énergivore passera nécessairement pas l’application d’une décote sur le prix, cette décote tiendra alors compte du coup des travaux nécessaire pour rendre le logement décent.

De plus, à compter de 2022, pour vendre un passoir thermique, il sera nécessaire de faire réaliser un audit énergétique complet, bien plus onéreux qu’une simple DPE (il faudra compter environ 1000€ pour l’audit, contre environ 200€ pour un DPE).

Acheter un logement énergivore

Ainsi, si la vente d’un logement énergivore peut s’avérer compliquée et pas forcément très rentable pour le vendeur, il en est tout autrement pour les acheteurs.

En effet, certains acheteurs aguerris pourraient alors réaliser de très bonnes affaires en achetant des logements qualifiés de passoires thermiques, en raison des décotes appliquées.

De plus, malgré le coût parfois important des travaux nécessaires à la rénovation de ces logements, les acquéreurs pourront également bénéficier de primes à la rénovation, telle que MaPrimeRénov’, prime accessible à tous les ménages, et y compris aux propriétaires qui n’occupent pas le logement.

Ces primes sont plutôt intéressants, et peuvent permettre de réaliser de nombreuses économies. Par exemple, en 2021, une prime allant de 400€ à 3000€ peut être versée pour changer une vieille chaudière à gaz contre un modèle à condensation.

Ainsi, cette nouvelle loi va permettre de ne proposer à la location que des logements décents, et non énergivores. Toutefois, cela pourra mettre en difficulté certain propriétaires de logements énergivores qui se verront dans l’impossibilité de réaliser les travaux, et seront donc contraints de vendre le logement. Cela constitue cependant une aubaine pour les acheteurs, qui pourraient dénicher de réelles opportunités.