Loyers impayés : un fléau pour les bailleurs
Les loyers impayés sont la principale hantise des propriétaires qui mettent leur logement en location.
Bien loué - février 2022
Le phénomène des loyers impayés devient même plus problématique et presque plus traumatisant que le squat pour un propriétaire, tant les procédures peuvent être longues. D’autres problématiques peuvent également être associées aux problèmes d’impayés.
En effet, certains locataires, outre le fait qu’ils ne payent plus leur loyer, refusent de quitter le logement à la fin du bail, ou après s’être vus délivrer un congé. L’attente peut donc parfois être très longue pour qu’un propriétaire retrouve son bien libre, et les procédures peuvent également parfois s’avérer plutôt coûteuse.
Que faire pour éviter les loyers impayés
Il existe plusieurs moyens pour tenter de limiter les risques d’impayés.
Tout d’abord, il peut être opportun de souscrire à une assurance de loyers impayés.
En effet, bien que ce type d’assurance représente un coût représentant une partie du loyer, cela permet de bénéficier d’une certaine tranquillité.
Lors du choix d’un tel contrat, il convient de prêter attention à de nombreux critères, et notamment à l’éventuel délai de carence de quelques mois qui peut parfois être prévu.
Ainsi, souscrire à une assurance loyers impayés permet d’avoir la certitude de toucher une somme correspondant au montant du loyer, malgré l’éventuel défaut de paiement d’un locataire.
La seconde manière de limiter le risque de se retrouver face à des impayés de loyer est de bien choisir son locataire. En effet, il faudra bien évidemment bien étudier le dossier des prétendants au logement, et notamment leurs revenus. De plus, il peut être utile de contacter des références, notamment des anciens bailleurs, ou bien de demander la transmission d’anciennes quittances de loyers.
Enfin, il est bien évidemment recommandé de solliciter des personnes se portant caution, qui verseront alors le montant du loyer en cas de manque de ressource ou de non-paiement des locataires. Il peut s’agir de membre de la famille, d’amis ou encore d’un employeur.
Comment vendre un logement loué par un locataire mauvais payeur
Il arrive souvent, que démunis face au non-paiement des loyers, certains propriétaires décident de vendre leur logement occupé.
Vendre un logement loué est bien évidemment possible. Le prix de vente pourra subir une décote. La décote pourra tenir compte de nombreux critères, notamment de la période de bail restant à courir, ainsi que de l’âge et de la situation des locataires.
Dans le cas où les loyers ne seraient pas régulièrement payés par les locataires, la décote pourra bien évidemment être plus importante.
Lors de la vente d’un logement loué, le bail de location sera transmis au nouveau propriétaire. Le dépôt de garantie devra également être transmis au nouveau propriétaire qui devra lui-même le restituer au locataire à la fin du bail. En ce qui concerne les personnes cautions, le bénéfice du cautionnement est également transmis automatique au nouvel acquéreur.
Par ailleurs, le locataire devra en théorie s’acquitter du montant de son loyer entre les mains du nouveau bailleur. Toutefois, si le locataire ne réglait pas ses loyers à l’ancien propriétaire, il y a fort à parier que la même situation se produise avec le nouveau propriétaire.
Dans ce cas-là, le nouvel acquéreur pourra dans un premier temps tenter la voie amiable. Par téléphone ou par courrier, il pourra tenter de demander au locataire de régulariser sa situation.
Si cela échoue, il sera alors nécessaire de suivre la voie contentieuse. Ainsi, dans un premier temps, une lettre de mise en demeure devra être adressée au locataire afin d’exiger le règlement des loyers. Si ce courrier reste sans effet, un huissier pourra alors délivrer un commandement de payer. Et si cela n’aboutit pas, il conviendra de saisir le Tribunal. Une procédure débutera, et cette procédure pourra alors mener à une expulsion locative.
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