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Maison en indivision : évitez les confits pendant les vacances !

Détenir une maison de vacances en indivision en famille ou entre amis est une très bonne solution pour être propriétaire d’une résidence secondaire à moindre frais. Toutefois, l’indivision est une situation dans laquelle des conflits peuvent voir le jour.

Indivision - juillet 2021

Entre frères et sœurs, entre cousins et cousines, ou encore entre amis détenir une maison de vacances en indivision à plusieurs est désormais assez courant.

Que ce soit une maison familiale dans laquelle les indivisaires y ont passé toute leur enfance, ou que ce soit la résidence secondaire de leurs rêves que les indivisaires ont décidé d’acquérir pour des raisons de convivialités ou financières, il convient d’encadrer le fonctionnement de l’indivision en amont, afin que cette expérience familiale ou amicale soit vécue le plus paisiblement possible.

En effet, qu’elle soit volontaire ou subie, l’indivision peut parfois être source de conflits.

 

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes se retrouvent propriétaires ensemble d’un même bien.

Les indivisaires détiennent donc chacun une quote-part indivise du bien. Les indivisaires peuvent être propriétaires à parts égales ou non.

Il est fréquent que des héritiers se retrouvent dans une situation d’indivision à la suite d’un décès et de la survenue d’une succession. En effet, des biens peuvent être transmis conjointement à des héritiers sans qu’un partage n’ait été effectué. Cela est souvent le cas lorsque des biens immobiliers font partie de la succession.

Il existe également des cas d’indivision volontaires, notamment lors de l’achat en commun d’un appartement ou d’une maison par des conjoints, ou plusieurs amis.

Ainsi, il n’est pas rare que des maisons de vacances soient détenues en indivision par des frères, sœurs, cousins, cousines, ou amis.

En effet, détenir une maison de vacances à plusieurs présente de nombreux avantages.

La détention d’un bien à plusieurs comportes bien évidemment des avantages financiers puisque l’achat mais aussi les charges et l’entretien sont divisés entre plusieurs personnes.

Bien évidemment, l’achat d’un bien à plusieurs est aussi souvent un projet convivial, afin de détenir un lieu dans lequel toute la famille et tous les amis peuvent se réunir pour passer des moment agréables et conviviaux !

Détenir une résidence secondaire en indivision paraît donc être une situation idyllique en théorie.

 

Comment éviter les conflits en indivision ?

L’indivision nécessite une bonne entente générale entre tous les membres de l’indivision. En cas de conflits ou de désaccords, il n’est pas forcément opportun d’acheter ou de conserver un bien en indivision.

En effet, détenir un bien à plusieurs peut être sources de discordes, de mésententes, voire de conflits.

Plusieurs types de conflits peuvent survenir.

Tout d’abord, des conflits quant aux dates d’occupation peuvent émerger. En effet, si plusieurs indivisaires souhaitent occuper la maison aux mêmes dates, et qu’ils n’arrivent pas à se mettre d’accord, cela peut vite dégénérer.

De même, les indivisaires peuvent être en désaccord sur des questions liées à l’aménagement ou à l’entretien de la maison.

Enfin, des conflits peuvent naître pour des raisons financières. En effet, chaque indivisaire est censé contribuer aux charges et aux travaux à hauteur de ses droits dans l’indivision. Toutefois, certains indivisaires peuvent souhaiter réaliser des travaux de rénovation, tandis que certains autres indivisaires ne souhaiteront pas dépenser d’argent pour de tels travaux qu’ils ne jugeraient pas utiles.

De même, certains indivisaires, par exemple ceux qui occupent la maison de vacances moins de temps dans l’année, peuvent ne pas vouloir payer l’ensemble des charges (par exemple d’eau et d’électricité) s’ils estiment ne pas en consommer autant que les autres.

Pour éviter ce type de conflits, il peut être opportun de prendre les devants, et de rédiger une convention d’indivision.

En effet, une convention d’indivision est un acte, qui vaut généralement pendant 5 ans, rédigé par un notaire qui permet notamment de définir les règles de fonctionnement d’indivision, les périodes d’occupation du logement, mais aussi éventuellement la réparation des charges en fonction de l’occupation.

La rédaction d’une telle convention d’indivision ne supprime pas tout risque de conflit, mais permet d’organiser au mieux le fonctionnement de l’indivision, afin que les intérêts de chacun soient respectés et que cette situation soit la plus agréable pour chacun des membres de l’indivision.

Toutefois, si malgré ces précautions, des conflits surviennent entre les indivisaires, il existe plusieurs moyens pour tenter d’apaiser ces conflits.

Tout d’abord, bien évidemment, il conviendra de privilégier le dialogue entre les indivisaires, afin que chacun explique ses souhaits et ses attentes. Se parler, que ce soit en famille ou entre amis, peut parfois être la clé de vacances réussi dans une maison commune.

Si cela ne fonctionne pas, et que des désaccords profonds persistent, il sera alors possible de ne pas rester dans l’indivision.

En effet, selon l’article 815 du Code civil « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ».

Deux solutions s’offriront aux indivisaires souhaitant quitter l’indivision.

La première solution est de vendre sa soulte d’indivision.

Un indivisaire peut en effet revendre sa quote-part d’indivision à un autre indivisaire ou à un tiers à l’indivision. Pour éviter tout litige, il est souvent plus prudent de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour estimer le bien, est donc le prix de la quote-part.

Il conviendra ensuite de se rendre chez un notaire pour formaliser la vente de la quote-part concernée.

Certains indivisaires peuvent parfois vendre leur quote-part à un prix décoté, notamment lorsqu’il s’agit de maison familiale, afin de permettre aux autres indivisaires de conserver le bien dans la famille.

La seconde solution, la plus radicale, est bien évidemment de vendre le bien indivis.

Puisque la vente est un acte de disposition, il faudra alors recueillir l’accord de tous les indivisaires. Si tous sont d’accord sur le principe de la vente et sur le prix de vente, une fois le bien vendu, la somme résultant de la vente sera divisée entre tous les indivisaires à concurrence de leurs quote-parts d’indivision.

 

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