Permis Construire

Refus ou recours à l’encontre d’un permis de construire : que faire ?

Que vous décidiez de vous battre pour obtenir un permis de construire ou que vous décidiez de vendre un logement ou un terrain pour lequel un permis de construire a été refusé ou a fait l’objet d’un recours, plusieurs points sont à connaître.

Litige permis de construire - décembre 2020

Depuis plus de deux ans, le nombre d’octroi de permis de construire ne cesse de chuter. Et cette baisse a continué en 2020, notamment en raison de la pandémie mondiale de coronavirus qui a marqué un « fort coup d’arrêt » à la construction de logement neufs en France, selon Julien Denormandie, ministre chargé de la Ville et du Logement.

 

QU’EST-CE QU’UN PERMIS DE CONSTRUIRE ?

Un permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie ou la préfecture du lieu dans lequel se situe votre projet. Les permis de construire concernent les nouvelles constructions de plus de 20m2 au sol. De même, d’autres constructions ou travaux tels que des extensions, des modifications de façades, des ouvertures de toitures, ou encore un changement de destination nécessitent l’obtention d’un permis de construire. D’autres travaux de moindre ampleur sont parfois seulement soumis à une déclaration préalable de travaux.

Lorsqu’un permis de construire est nécessaire, son obtention est indispensable. En effet, édifier une construction sans permis peut avoir de lourdes conséquences, et la municipalité peut ordonner la destruction de l’ouvrage et le paiement d’une lourde amende.

Pour obtenir un permis de construire, il convient de remplir et de déposer un dossier disponible en mairie ou en téléchargement, et de le compléter (description de l’ouvrage, plans, croquis, impact de la construction sur l’environnement, etc.).

Une fois le permis de construire déposé à la mairie ou préfecture (selon les cas) du lieu du projet, les services municipaux ou préfectoraux auront deux mois (voire quatre mois si le terrain se trouve dans une zone classée) pour rendre sa décision d’octroi ou de refus du permis de construire.

Ainsi, il convient de ne pas débuter les travaux avant l’écoulement de ce délai.

Un fois le permis accordé, il suffira de l’afficher bien en vue à l’endroit de la construction.

A partir de ce moment-là, un nouveau délai d’un mois s’appliquera afin de purger les éventuels recours des tiers.

 

REFUS OU RECOURS À L’ENCONTRE D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE

Une demande de permis de construire peut certes être acceptée, mais elle peut aussi parfois être refusée par l’autorité compétente (maire ou préfet), ou bien faire l’objet d’un recours introduit par un tiers.

Lorsque le permis est accepté, la décision prend la forme d’un arrêté.

Toutefois, un refus peut être opposé par la municipalité ou la préfecture si sur le plan formel le permis n’est pas adressé à l’autorité administrative compétente.

Ensuite, le refus peut également être opposé si le projet pour lequel le permis a été déposé ne respecte pas un les règles d’urbanisme de la localité concernée.

Enfin, un refus peut être opposé si le dossier ne comporte pas les pièces nécessaires, notamment les côtes en trois dimensions du projet, la hauteur finale de la construction, l’implantation sur le terrain, la surface à construire, l’emprise au sol, ou encore l’aspect architectural de la construction.

Un tel refus peut s’avérer problématique, puisque le demandeur ne pourra pas réaliser le projet souhaité.

Lorsqu’un permis de construire est refusé, le maire ou la préfecture doit expliquer et justifier sa décision.

Cette obligation de motivation, qui est une nouveauté de la loi Macron de 2015 qui a modifié l’article L.424-3 du Code de l’urbanisme, est en effet exigée pour toute décision administrative défavorable.

Cette obligation de détailler l’ensemble des raisons de refus rend bien plus rares les situations dans lesquelles un deuxième avis défavorable est rendu.

Ainsi, lorsque le permis est refusé, le demandeur du permis de construire peut introduire différents recours pour tenter de contester la décision de refus, puisqu’il s’agit d’une décision défavorable. De même, une décision de sursis à statuer ou de refus de délivrance d’une attestation d’obtention d’un permis tacite pour également faire l’objet d’un recours.

Il existe trois sortes de recours permettant de contester un refus de permis de construire.

Dans un premier temps, il est possible de former un recours gracieux.

Il s’agit d’un recours amiable matérialisé par l’envoie d’une lettre recommandée avec avis de réception à la mairie ou à la préfecture ayant formulé le refus. Ce recours a pour objectif d’inciter l’autorité à revoir sa décision et à rendre une nouvelle décision d’acceptation. Cette demande doit être motivée, et doit être adressée à l’autorité compétente dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision de rejet.

Si ce premier recours échoue ou n’aboutit pas, il sera possible d’exercer un recours hiérarchique.

Il s’agit d’une action permettant de saisir l’autorité administrative hiérarchiquement supérieure à celle ayant prononcé le refus, par exemple le préfet ou le ministre chargé de l’urbanisme. Cette autorité aura donc le pouvoir d’annuler la décision de l’autorité ayant rendu le premier refus.

Enfin, si l’autorité supérieure rend elle aussi une décision de refus, il sera en dernier lieu possible de former un recours contentieux, prenant la forme d’un recours pour excès de pouvoir.

Ce recours consiste à saisir le tribunal administratif du lieu du projet, par une requête envoyée au tribunal par lettre recommandée avec accusé de réception dans les deux mois suivants la décision de refus (étant précisé que les recours énoncés ci-dessous prorogent ce délai lorsqu’ils sont formés, mais il faudra tout de même prendre le soin d’agir dans un délai maximal d’un an).

Un fois le recours formé, et en attendant la décision définitive, aucun travaux nécessitant ledit permis ne peut commencer.

De même, lorsque la décision de refus est annulée, l’autorité compétente doit à nouveau se prononcer sur la demande de permis de construire. Lors de ce nouvel examen, l’autorité ne pourra pas opposer le motif qui l’avait amenée à prononcer ce refus et qui a été censuré par le tribunal.

 

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