Vendre un bien inachevé : les solutions en cas de difficultés

Il arrive que certains propriétaires souhaitent mettre en vente une maison ou un appartement inachevé. Cette volonté peut découler de diverses raisons, notamment une mutation professionnelle, l’évolution de la situation familiale, des difficultés financières, ou encore la survenue de nouveaux projets.

Toutefois, vendre un logement inachevé comporte de nombreuses difficultés, qui sont parfois compliquées à contourner, mais qui sont à mettre en balance avec les nombreux avantages tenant à l’achat d’un tel bien pour un acheteur.

Qu’est-ce qu’un bien inachevé ?

Un bien inachevé désigne tout bien immobilier dont les travaux ont été interrompus pour des raisons diverses.

• Logement en cours de construction

Il peut notamment s’agir d’un appartement ou d’une maison en cours de construction.

Par exemple, il peut s’agir d’un logement dans lequel n’aurait été effectué que le gros œuvre, la charpente et la couverture, mais dans lequel tout le reste de la construction resterait à faire (par exemple : fenêtres, électricité, carrelage, aménagement des pièces de vie, etc.). Il peut également s’agir d’une construction hors d’eau et hors d’air, dans laquelle aucun raccordement et encore moins d’aménagement n’aurait été effectué.

• Logement en cours de rénovation

Il peut aussi d’un appartement ou d’une maison en cours de rénovation.

Par exemple, un logement ancien dans lequel tout aurait été détruit pour être rénové au goût du jour, mais dans lequel la salle de bain et la cuisine seraient encore en chantier.

La vente de ces logements inachevés est encadrée par des procédures règlementaires, il est par exemple nécessaire d’établir un état des lieux précis des travaux d’ores et déjà réalisés avant la vente du logement.

Cet état des lieux sera alors certifié par le notaire lors de la signature de l’acte authentique. Cet état aura pour vocation de détailler les travaux déjà effectué par le vendeur, et ceux restant à réaliser par l’acquéreur en vue de l’achèvement du logement.

Également, le permis de construire sera transmis à l’acquéreur lors de la signature chez le notaire.

Pourquoi vouloir vendre un bien inachevé ?

Comme nous l’avons évoqué ci-dessus, certains propriétaires peuvent vouloir vendre leur bien immobilier inachevé, en cours de construction ou de rénovation, pour de multiples raisons.

Cette volonté peut par exemple naître à la suite d’un changement de situation professionnelle et d’une nécessité de déménager, à la suite d’une évolution de la situation familiale telle que l’arrivée d’un nouvel enfant ou d’une séparation, ou encore en raison de l’évolution des projets des propriétaires qui peuvent souhaiter acquérir un nouveau logement pour diverses raisons. Cette volonté peut également naître suite à l’apparition de difficultés financières, qui peuvent pousser les propriétaires à vouloir vendre leur logement inachevé, souvent rapidement.

Ainsi, certains évènements peuvent pousser des propriétaires à vendre leur logement avant que la construction ou la rénovation de celui-ci ne soient achevées.

Quelles sont les difficultés pour vendre un bien inachevé ?

Les propriétaires souhaitant vendre un logement inachevé peuvent parfois se retrouver confrontés à des difficultés.

En effet, vendre un bien en cours de construction ou de rénovation n’est pas toujours aisé, notamment en raison de la réglementation relative aux garanties légales.

Les travaux de constructions immobilières bénéficient de plusieurs garanties légales parmi lesquelles on retrouve la garantie annale de parfait achèvement, la garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d’équipement, et la garantie décennale.

La garantie décennale découle de l’article 1792 du Code civil. Il s’agit d’une assurance par laquelle un constructeur s’engage envers le propriétaire d’un ouvrage, ainsi que les autres éventuels futurs propriétaires successifs, à prendre en charge les dommages qui pourraient survenir dans une période de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux, qui affecteraient la solidité de l’ouvrage.

Ainsi, tout professionnel qui travaillera sur la construction, la couverture, la maçonnerie ou tout autres travaux sur un bien d’habitation sera tenu de souscrire une assurance décennale, et appliquera donc automatique cette garantie sur les ouvrages sur lesquels il a travaillé.

La garantie décennale des entreprises qui ont eu à travailler sur le chantier sera transférée au nouvel acquéreur lorsque la réception des travaux a eu lieu, puisqu’elle est attachée à la propriété de l’immeuble.

Toutefois, deux problèmes peuvent alors se poser en pratique.

• Reprise de chantier

Tout d’abord, un problème concernant la reprise du chantier par de nouveaux entrepreneurs.

En effet, lorsqu’un bien est vendu et que le nouveau propriétaire souhaite faire appel à un entrepreneur ou à des professionnels différents que ceux qui ont déjà commencé à travailler sur le chantier, certains professionnels peuvent se montrer frileux à reprendre ces travaux.

En effet, certains peuvent se montrer réticents à engager leur propre garantie décennale s’ils n’ont pas eux-mêmes débutés les travaux.

Cela est compréhensible, puisque en cas de survenue d’un dommage, il engagera sa propre garantie, même si le dommage provient de l’entrepreneur précédent.

En effet, les garanties prennent généralement effet à la date du procès-verbal de réception des travaux, ainsi l’entrepreneur qui réceptionne les travaux les place sous sa propre responsabilité.

• Auto-construction

Par ailleurs, un second problème peut se poser en cas de bien construit en auto-construction.

En effet, lorsqu’un particulier décide de construire lui-même son logement, généralement, aucune assurance professionnelle ne s’applique s’il ne fait pas appel à des professionnels

Ainsi, cela peut rebuter des acheteurs, qui n’auront aucune garantie à actionner en cas de dommage.

De ce fait, lorsqu’une personne décide de se lancer dans l’auto-construction, il est généralement plus raisonnable de souscrire à une assurance dommage ouvrage, qui, même s’il elle n’est pas obligatoire, est fortement recommandées dans ce type de situation (cette assurance est également recommandée en cas de travaux réalisés par des professionnels, afin de s’assurer de pouvoir actionner une garantie, si la garantie décennale du professionnel n’était plus appliquée, par exemple en cas de cessation de l’activité du professionnel).

En outre, lors de l’achat d’un bien inachevé, dont la construction a été réalisée en auto-construction, il peut être intéressant pour l’acquéreur d’effectuer une visite avec un experts ou un architecte, afin de s’assurer qu’aucun défaut majeur n’est à déclarer.

Malgré l’existence d’un risque à acheter un tel bien sans garantie, cela peut toutefois présenter de gros avantages.

Quels sont les avantages de l’achat d’un bien inachevé ?

Acheter un bien inachevé présente de nombreux avantages.

Le premier avantage est bien évidemment le prix d’un tel bien, qui sera décoté, et plus facilement négociable en raison des difficultés qui peuvent exister. La décote peut atteindre les 30%, voire même d’avantage dans certaines situations complexes.

De plus, les frais de notaires seront réduits, puisqu’ils ne s’appliqueront que sur la partie existante.

En outre, le permis de construire est déjà délivré, ainsi cela évite de se voir confronter à un refus ou à un recours à l’encontre du permis de construire.

Enfin, bien évidemment, acheter un bien inachevé permet de pouvoir personnaliser le bien, et de choisir les matériaux et le style qui vous convient.

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