Vendre un logement lorsqu’il existe des problèmes avec le voisinage

Nuisances sonores, nuisances olfactive, désordre, travaux non autorisés, ce sont autant de facteur qui peuvent compliquer la vente d’un bien, voir la remettre en cause à la fin du processus de vente si le propriétaire n’a pas jugé bon d’informer l’acquéreur sur la situation dès le début.

Les différents types de conflits de voisinages

De nombreux propriétaires sont confrontés à des désagréments voire des litiges avec leur voisinage. En effet, des conflits peuvent apparaître pour différentes raisons.

Tout d’abord, des conflits peuvent apparaître avec des voisins, par exemple en raison de l’existence et de la persistance de nuisances sonores, de nuisances olfactives ou encore d’un désordre permanent.

Par exemple, une amoncellement d’ordures ou des odeurs de cigarettes excessivement présentes peuvent être à l’origine de nuisances olfactives. Il en est de même concernant la présence d’un restaurant duquel émaneraient de fortes odeurs.

Concernant les nuisances sonores, il peut par exemple s’agir de musique trop forte, des fêtes à répétitions, de travaux le week-end ou en soirée, d’animaux bruyants, de location temporaire, d’un instrument de musique, d’une éolienne, ce sont tant de facteurs qui peuvent conduire à l’émergence de litiges.

Tous ces différends peuvent être qualifiés de troubles anormaux du voisinage, la nuisance excédant les inconvénients normaux liés à la proximité entre voisins.

Face à de tels dérangements, il existe plusieurs solutions. Il peut être opportun de tenter de régler le différend de manière amiable, par exemple avec l’aide d’un conciliateur ou d’un médiateur. En cas d’échec, le juge appréciera au cas par cas le caractère anormal ou non de la nuisance.

Par ailleurs, des conflits peuvent naître avec la copropriété. Par exemple lorsque des travaux sont réalisés sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ou au contraire lorsque l’assemblée générale des copropriétaires refuse d’accepter qu’un propriétaire effectue certains travaux pour lesquels il devrait obtenir l’accord de la copropriété.

Tous ces conflits, entre voisins ou avec la copropriété, peuvent poser problème en cas de projet de vente du bien immobilier.

Les conflits de voisinages peuvent poser problème lors de la vente d’un bien immobilier

Au même titre qu’un défaut de construction ou qu’un vice caché, un trouble anormal du voisinage considérable, lorsqu’il est connu du vendeur, doit être porté à la connaissance de l’acquéreur lors de la vente d’un bien immobilier.

En effet, le fait d’omettre de signaler un tel trouble, pourrait constituer un vice du consentement susceptible de remettre en cause le contrat de vente, et l’annulation de la vente pourrait être prononcée.

Au même titre que l’erreur et la violence, le dol, prévu par l’article 1137 du Code civil, est un vice du consentement constitué par le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. De même, constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il savait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Ainsi, la dissimulation de conflits de voisinage ou de trouble du voisinage peut être une raison suffisamment grave pour annuler la vente d’un bien immobilier.

C’est d’ailleurs ce qu’a décidé la Cour de cassation dans un arrêt du 18 avril 2019, (Cass. Civ. 3^ème, n°17-24330).

Dans cette affaire, le 15 avril 2010, un acheteur avait signé un compromis de vente portant sur un appartement. Toutefois, l’acheteur avait refusé de signer l’acte définitif de vente quelques semaines plus tard, considérant que le vendeur n’avait pas attiré son attention sur un problème connu de trouble du voisinage. En effet, il existait une procédure judiciaire en cours pour diverses nuisances à l’encontre du voisin situé sur le même pallier que l’appartement en vente.

Le propriétaire n’avait pas simplement omis de préciser cela, il avait assuré à l’acheteur lors des visites qu’il n’existait pas de problème de voisinage.

Lors du refus de signer l’acte authentique, le vendeur n’a tout de même pas hésiter à assigner l’acheteur afin d’obtenir le paiement de la clause pénale.

La Cour de cassation a toutefois considéré que le consentement de l’acquéreur avait été vicié, et a annulé la vente sur le fondement de la réticence dolosive, puisque « la tranquillité et la sécurité du logement projetant d’être acquis sont des éléments déterminants pour tout achat immobilier ».

La Cour de cassation a considéré que le vendeur d’un bien immobilier ne pouvait pas ne pas indiquer à l’acheteur le manque de tranquillité et de sécurité du logement, et notamment les problèmes de voisinage.

Comment vendre son bien malgré l’existence de conflit de voisinage

Ainsi, lorsqu’un propriétaire décide de vendre son logement, mais qu’il existe un conflit de voisinage ou un conflit avec la copropriété, ce dernier ne devra en aucun cas cacher ce conflit, sous peine de voir l’acte de vente frappé de nullité.

En effet, un acquéreur pourra aisément, avant la signature de l’acte définitif de vente, se rendre compte d’un tel conflit, notamment en discutant avec les autres voisins, ou tout simplement si cela est mentionné dans l’acte authentique.

On ne alors peut que conseiller à un propriétaire placé dans une telle situation de se montrer totalement transparent avec les acquéreurs, sous peine de se voir lui-même condamné, notamment au paiement de dommages et intérêts.

Parfois, une décote sur le prix du bien pourra être nécessaire pour vendre le logement, mais cette transparence permet de sécuriser le processus de vente, à la fois pour le vendeur et pour l’acquéreur.

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