Vendre un logement sous-loué : le fléau de la sous-location

De plus en plus de logements sont proposés en sous-location. En effet, cela s’apparente à la solution idéale pour le locataire et le sous-locataire, en raison de la grande souplesse de ce statut.

De nombreux locataires peuvent être tentés de sous-louer leur appartement sans penser à requérir l’autorisation de leur propriétaire. Or, cela n’est pas légal, et le locataire encours certains risques.

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son logement sous-loué, la situation peut parfois se compliquer si le sous-locataire refuse de quitter les lieux.

Qu’est-ce que la sous-location ?

Le locataire a le droit de disposer de son logement librement, comme il l’entend. Toutefois, cette libre disposition à des limites, notamment en ce qui concernant la pratique qui de la sous-location.

La sous-location est la situation dans laquelle le locataire titulaire d’un bail d’habitation met, de manière partielle ou totale, lui-même son logement à disposition d’un tiers au contrat de bail, moyennant le paiement d’un loyer.

Cette situation permet notamment à un locataire souvent absent de chez lui de partager la charge du loyer, tout en conservant son logement, et sans résilier son bail.

Pour être qualifiée de sous location, la mise à disposition du logement doit nécessairement impliquer une contrepartie financière. En effet, si le locataire souhaite héberger de la famille ou des amis à titre gracieux il ne s’agira pas d’une sous-location.

Comment la sous location est-elle encadrée par la loi ?

La sous-location est une pratique règlementée.

En effet, sous-louer son logement n’est possible qu’à certaines conditions.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »

De plus, la jurisprudence impose au locataire d’occuper personnellement et effectivement son logement, afin que le logement demeure sa résidence principale. Il doit alors occuper le logement au moins 8 mois par an, sauf exception (obligation professionnel, santé, force majeure).

Ainsi, il n’est possible de sous-louer un appartement qu’en ayant préalablement recueilli l’accord du propriétaire.

Le propriétaire est libre de donner ou non son autorisation à la sous-location de son logement. S’il refuse, il n’aura pas à se justifier. S’il est d’accord pour que son locataire sous-loue son logement, il devra lui confirmer par écrit. Il devra en outre indiquer le prix du loyer, étant précisé que ce prix ne peut en aucun cas dépasser le prix du loyer payé par le locataire au propriétaire.

Si le locataire n’obtient pas de déclaration écrite du propriétaire l’autorisant expressément à avoir recours à la sous-location, le propriétaire pourra alors demander la résiliation du bail, et pourra même solliciter l’octroi de dommages et intérêts.

De plus, si la sous-location n’a pas été autorisée par écrit par le propriétaire, les sous-loyers perçus par le locataire constituent, selon la Cour de cassation, des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, ce dernier pourra alors les réclamer (Cass. Civ. 3èle, 12 septembre 2019 n°18-20.727).

De plus, le locataire restera responsable à l’égard du propriétaire des éventuels impayés de loyer, ou des dégradations du logement causé par son sous-locataire. En effet, le propriétaire n’aura aucun lien juridique avec le sous-locataire, puisque aucun contrat n’aura été conclu entre eux.

Par ailleurs, concernant le sous-locataire, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne lui sont pas application, et il ne pourra en conséquence pas bénéficier des droits classiques des locataires. De plus, si un congé est donné au locataire principal et que son bail est résilié, le sous-locataire ne devra pas conséquent quitter le logement.

Vendre un appartement sous-loué

Il arrive parfois qu’un propriétaire, pour de multiple raison, souhaite vendre son logement loué, voire sous loué.

Lorsque la sous-location est légale et a été autorisée, le congé pour vente délivré au locataire aura concomitamment un effet sur le bail conclu entre le locataire et le sous-locataire.  Dans une telle situation, généralement, le congé pourra être respecté sans problème.

Toutefois, lorsque la sous-location n’a pas été autorisée par le propriétaire, il arrive plus fréquemment que le sous-locataire soit récalcitrant à l’idée de quitter le logement malgré le congé délivré.

Dans ces situations, le sous-locataire peut s’apparenter à un occupant sans droit ni titre, et une procédure d’expulsion pourra ainsi être envisageable.

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