31 mai 2021

Vers une sortie progressive de la trêve hivernale en 2021

La trêve hivernale est une période durant laquelle les expulsions locatives ne peuvent pas avoir lieu. Elle dure généralement 5 mois, du 1er novembre au 31 mars. Mais en 2020 et en 2021 la trêve hivernale a été allongée en raison de la crise sanitaire, ce qui a eu des répercussions pour les propriétaires bailleurs.

Bien loué - mai 2021

La trêve hivernale est une période particulière durant laquelle les locataires ne peuvent pas être expulsés de leur logement, et cela malgré une décision de justice.

En 2020 et en 2021, cette période de trêve hivernale a été rallongée de plusieurs mois, afin de tenter de maitriser la propagation de l’épidémie de Covid-19.

La trêve hivernale touche désormais à sa fin, mais cet allongement aura nécessairement des impacts pour les propriétaires bailleurs en attente d’expulsion de locataires mauvais payeurs ou indélicats.

 

Qu’est-ce que la trêve hivernale ?

Depuis 1956, la trêve hivernale est une mesure qui protège les locataires d’un logement de l’expulsion durant la période de l’année la plus froide.

Ainsi, durant cette période, les locataires ne peuvent en principe pas se faire expulser du logement qu’ils occupent, même si une décision d’expulsion a déjà été prononcée. En effet, les procédures d’expulsion sont suspendues durant cette période, et cela est applicable aussi bien en cas de location d’un logement vide que meublé.

Toutefois, il demeure possible pour un propriétaire d’engager une procédure d’expulsion en saisissant le juge compétent durant la trêve hivernale, seule l’expulsion ne pourra pas avoir lieu durant cette période, et devra en conséquence être repoussée.

Certaines exceptions existent puisqu’il sera en effet possible de procéder à une expulsion à la condition qu’elle soit assortie d’un relogement correspondant aux besoins du locataire.

De plus, la trêve hivernale ne s’applique plus aux occupants sans droit ni titre. En effet, la loi ELAN de 2018 prévoit désormais que les squatteurs peuvent être expulsés à toute période de l’année.

 

Le Covid-19 et la trêve hivernale en 2020 et en 2021

La trêve hivernale s’applique généralement du 1er novembre au 31 mars inclus. Cependant, cette durée de 5 mois peut être allongée en cas de circonstances exceptionnelles.

C’est ce qui s’est d’ailleurs passé en 2020 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, en raison de la situation sanitaire exceptionnelle et afin de ralentir la propagation de l’épidémie de Covid-19. La fin de la trêve hivernale a ainsi été repoussée au 10 juillet 2020.

En 2021, en raison de la persistance de l’épidémie, la fin de la trêve hivernale a une nouvelle fois été repoussée, et elle prendra fin cette année le 31 mai.

Ces allongements successifs ont nécessairement un impact sur la situation des propriétaires bailleurs.

 

L’impact de l’allongement de la trêve hivernale pour les propriétaires

Certains propriétaires bailleurs, dont les loyers constituent souvent des ressources financières importantes, ont pu se retrouver dans des situations délicates

En effet, lorsqu’un propriétaire se retrouve face à une situation dans laquelle son locataire ne paye plus ses loyers, peut alors introduire différentes procédures soit pour tenter d’obtenir le paiement des loyers dus, soit pour obtenir l’expulsion du locataire mauvais payeur.

Ainsi, dans un premier temps le propriétaire peut faire appel à la caution solidaire ou à son assurance pour tenter d’obtenir remboursement des loyers non perçus. Si cette tentative échoue, il pourra alors invoquer la clause résolutoire du bail s’il en contient une ou saisir le tribunal pour obtenir une résiliation du bail en justice.

Enfin, lorsque le bail a été résilié par le jeu de la clause résolutoire ou suite à une demande en justice, si le locataire sera alors sommé de quitter le logement.

Mais c’est là que le bât blesse. En effet, si le locataire refuse de quitter les lieux, son expulsion ne pourra intervenir qu’une fois la fin de la trêve hivernale arrivée.

Ainsi, même si durant la trêve hivernale le propriétaire bailleur conserve en théorie tous ses droits, et notamment son droit à demander des loyers, en pratiques lorsque les locataires ne payent plus, il n’est pas possible de les expulser pour autant durant cette période.

Le propriétaire bailleur n’aura pas d’autre choix que d’attendre la fin de la période de trêve.

En effet, si un propriétaire décidait tout de même de procéder à une expulsion illégale durant cette période de trêve hivernale, il s’exposerait alors à une sanction pouvant attendre 30 000€ d’amende et 3 ans d’emprisonnement.

Ainsi, les propriétaires de logements occupés par des locataires mauvais payeurs peuvent donc se retrouver dans des situations financières délicates durant de longs mois, et tout particulièrement en 2020 et 2021.

Toutefois, la période de trêve hivernale touche désormais à sa fin puisqu’elle s’achèvera dès le 31 mai.

Ainsi, après cette date les expulsions pourront reprendre, ce qui permettra aux propriétaires de trouver de nouveaux locataires et de bénéficier de revenus locatifs.

Le gouvernement a d’ailleurs transmis des instructions aux préfets pour encadrer la fin de cette trêve. Les étapes de transition progressive de l’état d’urgence sanitaire vers la reprise des procédures d’expulsion locatives ont été définies.

 

La préparation de la sortie de la trêve hivernale le 31 mai 2021

En effet, le gouvernement souhaite contenter à la fois les propriétaires et les locataires.

Ainsi, les locataires visés par une procédure d’expulsion devront se voir proposer une solution de relogement ou à défaut une solution d’hébergement en attend de trouver une solution de logement pérenne. Ainsi, lorsqu’une expulsion devra être réalisée, elle n’aura lieu que lorsqu’une solution de relogement aura été trouvée.

Par ailleurs, concernant les propriétaires, et face aux risques d’impayés plus importants en raison de la crise sanitaire, un fonds d’indemnisation des bailleurs de 20 millions d’euros a été mis en place, et sera destiné à compenser les pertes de loyer. Ce fond devrait être abondé à concurrence des besoins permettant aux préfets de disposer des moyens nécessaires pour répondre à toutes les demandes d’indemnisations formulées. Cette somme sera ensuite répartie entre les différends fonds de solidarité logement des conseils départementaux et des métropoles.

 

Ainsi, la trêve hivernale est une période particulière durant laquelle les expulsions locatives ne peuvent pas intervenir, ce qui complique la situation de certains propriétaires bailleurs. Cette période a été allongée ces deux dernières années en raison de la pandémie de Covid-19. Toutefois, cette période arrive à sa fin le 31 mai et il sera possible de procéder à des expulsions. Un plan de sortie a d’ailleurs été mis en place, afin de tenter de satisfaire à la fois les propriétaires et les locataires. Ce plan comporte une indemnisation pour les propriétaires et une solution de relogement pour les locataires.

 

Articles qui pourraient vous intéresser