Vendre ou acheter un bien loué

Est-ce que je peux vendre mon bien loué en cours de bail ?

Le propriétaire d’un bien loué peut décider de vendre le logement. Il pourra le vendre vide, et devra alors donner congé à son locataire.

Lorsque le logement est loué vide, le congé pour vente devra être donné au minimum 6 mois avant la date d’échéance du bail. Le locataire disposera alors d’un droit de préemption.

En cas de bail de location d’un logement meublé, le congé devra être donné au minimum 3 mois avant la date d’échéance du bail, mais le locataire ne disposera pas d’un droit de préemption.

Toutefois, en général la durée d’un bail de location d’un bien non meublé est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale. Celle d’un bien meublé est d’un an, pouvant être réduite à 9 mois en cas de bail étudiant.

Ainsi, le propriétaire ne pouvant pas donner congé à son locataire à n’importe quel moment, il lui sera possible de décider de vendre le logement occupé. Le locataire pourra alors rester dans les lieux selon les mêmes conditions.

Le propriétaire qui se retrouverait enfermé dans une durée de bail pouvant aller jusqu’à 6 ans, peut donc se retrouver contraint de vendre son bien en cours de bail, moyennant une décote variant notamment selon la durée du bail restant à courir.

Par ailleurs, des spécificités concernent les locataires protégés.

Ainsi, sont dits protégés les locataires âgés de plus de 65 ans au terme du bail et bénéficiant de ressources inférieures à un certain plafond variant selon la localisation et la composition du foyer, ou bien les locataires hébergeant une personne de plus de 65 ans à leur charge et dont les ressources sont inférieures à un certain montant.

Je souhaite acheter un bien loué, quelles sont les conséquences ?

L’achat d’un bien occupé permet à l’acheteur d’obtenir une décote en fonction de la durée de bail restant. Il pourra ensuite donner congé aux locataires, notamment pour occuper ce logement.

Toutefois, depuis les lois Macron et Alur, l’article 15.I de la loi du 6 juillet 1989 a été modifié et restreint la possibilité pour le bailleur de donner congé au locataire en présence. En effet, en cas d’acquisition du bien occupé, le législateur distingue selon que le terme du contrat de location en cours intervient plus ou moins de trois ans après la date d’acquisition.

Ainsi, si la fin du contrat de location intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le congé pour vendre ne pourra être délivré qu’à l’issue du renouvellement du bail en cours.

Dans le cas où l’acheteur décide de donner congé à son locataire pour y habiter, si la fin du contrat de location intervient moins de deux ans après la date d’acquisition, le bailleur ne pourra délivrer un congé pour reprise que passé un délai de deux ans après la date de son acquisition.

Il existe cependant une exception à cette règle, puisque l’organisme professionnel notarial (le CRIDON) de Paris a publié un avis dans lequel il indique que les dispositions relatives aux congés délivrés par les bailleurs ayant acquis un bien occupé ne s’appliquent que lorsque le bien a été acquis à titre onéreux. Ces dispositions ne s’appliquent donc pas lorsque un congé a été donné suite à la transmission du bien par voie successorale ou par libéralité.

Quelles sont les conséquences en cas de loyers impayés ?

En cas de défaut de paiement de son loyer par le locataire, le bailleur pourra engager diverses actions, allant d’une procédure amiable à une procédure judiciaire pouvant conduire à l’expulsion du locataire non diligent.

Quelles solutions sont envisageables si je suis victime de loyers impayés ?

En cas de loyer impayé, vous ne pouvez pas vous-même expulser le locataire, cela serait en effet constitutif d’une infraction.

En premier lieu, il conviendra de contacter la caution de votre locataire si ce dernier en a une, ou à l’assureur si le locataire a souscrit une assurance contre les loyers impayés, ou vers Action logement si le locataire a souscrit une garantie Visale (caution accordée par Action logement).

Si le locataire n’a pas de caution et aucune garantie, le bailleur pourra dans un premier temps envoyer au locataire non diligent un courrier de mise en demeure.

A défaut de réponse, et en l’absence de clause résolutoire inscrite dans le bail, le bailleur pourra faire appel à un huissier de justice afin de faire délivrer un commandement de payer. Le locataire aura alors deux mois pour s’exécuter. A défaut, le bailleur pourra assigner le locataire devant le Tribunal judiciaire en non-paiement des loyers et expulsion.

Une telle procédure peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années. De nombreux propriétaires n’ont pas l’envie ni les moyens de subir une telle procédure durant une longue période. Dans ce cas, LITIGIMMO met à disposition des propriétaires un réseau d’acheteurs prêts à acheter ce logement et qui acceptent de prendre à leur charge la procédure en cours. Le vendeur et l’acheteur seront conseillés et accompagnés par LITIGMMO et ses partenaires tout au long de la procédure.