Saisie immobilière : vente à l'amiable ou vente forcée d'un immeuble, appartement ou maison
La procédure de saisie immobilière
Un bien immobilier peut faire l’objet d’une saisie immobilière.
La saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur en vue de la distribution de son prix à des créanciers. Elle permet donc de payer les dettes d’une personne.
Cette vente du bien saisi peut être effectuée de deux façons : soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication à l’occasion d’enchères publiques.
C’est lors de l’audience d’orientation que le juge de l’exécution autorisera l’une ou ordonnera l’autre.
En effet, dans les deux mois de la saisie, le créancier poursuivant doit assigner le débiteur saisi à comparaître devant le juge de l’exécution à une audience d’orientation. Il doit également informer du commandement de payer les créanciers inscrits au jour de la publication du commandement.
La procédure est portée devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe l’immeuble saisi.
L’audience d’orientation se tient un à trois mois après l’assignation. Le juge tranche alors sur les différentes contestations relatives à la validité des déclarations de créances, et éventuelles demandes incidentes, notamment la demande de vente amiable du bien saisi.
Il détermine ensuite les modalités de la poursuite, en autorisant la vente amiable ou en ordonnant la vente forcée du bien.
Vente amiable sur autorisation judiciaire
La vente amiable peut être autorisée par le juge lors de l’audience d’orientation ou de manière anticipée, après qu’il se soit assuré de la sauvegarde des intérêts de toutes les parties en présence. Le juge fixe le prix minimum de vente du bien.
Ainsi, il s’assure que la vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences nécessaires du débiteur.
La vente s’effectuera alors par acte notarié. Lorsqu’elle se réalise, le prix versé par l’acquéreur ainsi que toutes les sommes versées par celui-ci se trouvent consignés, jusqu’au moment de sa distribution.
La vente n’est pleinement réalisée qu’après une vérification par le juge, qui constate alors la vente amiable dans un jugement insusceptible d’appel.
Les délais pour réaliser une vente amiable sont les suivants :
- Délai de quatre mois pour trouver un acquéreur à compter de la décision du juge d’accorder la vente amiable.
- Délai de trois mois supplémentaires pourra être accordé si le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition permettant la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente.
- Depuis la loi du 23 mars 2019, il est possible de vendre le bien de manière amiable tant que les enchères ne sont pas ouvertes, à la condition que toutes les parties soient d’accord, afin de préserver les intérêts de toutes les parties et de garantir que la vente du bien s’effectue à un juste prix.
Toutefois, si le débiteur ne trouve pas d’acquéreur malgré sa tentative de vente amiable, le juge procèdera à la vente forcée du bien.
Vente forcée : vente par adjudication ou vente aux enchères
Lorsque la vente amiable n’est pas souhaitable, n’est pas possible, ou simplement que le débiteur ne la requiert pas, la vente forcée de l’immeuble sera ordonnée lors de l’audience d’orientation.
La vente sur adjudication intervient à l’occasion d’enchères se déroulant à une audience dont le juge fixe la date, et qui intervient entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision.
Des mesures de publicité précèdent la vente, pour attirer le maximum de potentiels acquéreurs et faire s’élever les enchères. Cette information du public accomplie, les enchères peuvent alors avoir lieu.
L’adjudicataire qui les remportera devra alors payer ou consigner le prix de l’immeuble, et acquitter les frais de la procédure pour se voir délivrer le titre de vente et bénéficier des effets qui s’y attachent.
Toutefois, il est possible que le prix final du bien vendu aux enchères soit dérisoire par rapport au prix réel du bien. Le débiteur pourra cependant agir devant le juge s’il estime que le prix est sous-évalué.
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