Lorsqu’un débiteur ne peut plus payer ses créanciers, son patrimoine constitue le gage général des créanciers. En effet, l’article 2284 du Code civil dispose que « Quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir ».
Cela signifie en pratique que lorsqu’une personne ne peut honorer un paiement, la personne à qui elle doit ce cette somme devient son créancier.
A ce titre, les biens immobiliers du débiteur sont des biens de nature à désintéresser les créanciers, et à apurer les dettes du débiteur. C’est ainsi que dans certains cas on en arrive à une procédure de saisie immobilière.
La procédure de saisie immobilière et la vente aux enchères d’un immeuble est une procédure lourde, contraignante et pas toujours avantageuse, notamment pour le débiteur.
En effet, la vente par adjudication présente de nombreux inconvénients, notamment le risque que le bien soit vendu à un prix dérisoire. Mais il peut exister des alternatives.
Cette procédure débute par la délivrance d’un commandement de payer qui vaut saisie immobilière et qui a pour effet de rendre le bien indisponible. Ce commandement devra être publié dans les deux mois de sa signification à la publicité foncière.
Durant ces deux mois, le créancier poursuivant pourra assigner le débiteur à une audience d’orientation devant le juge de l’exécution.
VENTE AMIABLE OU VENTE FORCEE
Demande de vente amiable lors de l’audience d’orientation
Lors de l’audience d’orientation, le juge pourra soit autoriser le débiteur à vendre son bien de manière amiable sur simple demande orale formulée par le débiteur, soit refuser la vente amiable et ordonner la vente forcée à une audience d’adjudication.
La demande de vente amiable peut être présentée par le débiteur saisi sans qu’il ne soit représenté par un avocat (article R. 322-17 du code des procédures civiles d’exécution (CPCE): La demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l’audience d’orientation. »).
Bien évidemment, lorsque cela est possible, il est préférable pour tout le monde de favoriser la vente amiable, puisqu’il sera ainsi possible d’en tirer un meilleur prix de vente d’un bien immobilier, et il ne sera pas grevé des frais de publicité qui sont exposés pour une vente forcée. Les créanciers ont donc plus de chances d’être désintéressés, et le saisi pourra avoir une chance de disposer d’un reliquat.
Pour que le juge autorise une vente amiable, le débiteur devra lui fournir des garanties, ainsi que des éléments lui permettant de fixer un prix minimum de vente. Il peut notamment s’agir d’une estimation du bien établie par un professionnel.
Généralement, les motifs pouvant justifier l’autorisation de vente amiable par le juge sont des preuves des démarches actives menées par le débiteur pour la vente de son bien, il peut notamment s’agir de remises de mandats de vente à des agences immobilières, ou de la conclusion d’un compromis de vente.
Mais attention, le débiteur doit mener ces démarches sérieusement. En effet, il a été jugé que la demande de vente amiable au soutien de laquelle sont produits deux mandats de vente, un pour chaque lot d’enchères, l’avant-veille de l’audience, donnés par le même agent immobilier, a été rejetée en raison du fait que l’unicité et la tardiveté de leur élaboration ne témoignent pas de la part des débiteurs de diligences révélatrices d’une intention sérieuse de procéder à la vente amiable (CA Aix-en-Provence, 30 mai 2014).
Au contraire, la vente amiable du bien a été autorisée lorsque le saisi a fait évaluer la maison, régularisé un mandat de vente auprès d’une agence immobilière, trouvé des acquéreurs, signé un compromis de vente prévoyant la réitération de l’acte, les acquéreurs ayant justifié d’un accord de prêt d’une banque (CA Grenoble, 2e civ., 26 sept. 2011, n° 11/03592).
Demande anticipée de vente amiable
La demande de vente amiable peut aussi être formulée de manière anticipée.
En effet, aux termes de l’article R. 322-20 du CPCE, « La demande tendant à la vente amiable de l’immeuble peut être présentée et jugée avant la signification de l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation ».
Ainsi, la demande de vente amiable peut être formulée entre la délivrance du commandement de payer valant saisie et l’audience d’orientation.
Cette demande anticipée présente un avantage non négligeable, puisque le débiteur n’aura alors pas besoin d’attendre d’être assigné à l’audience d’orientation, étant précisé qu’entre la signification du commandement de payer de la signification de l’assignation à l’audience d’orientation il s’écoule généralement entre 2 à 4 mois.
Cela permettra ainsi d’avoir plus de chances de vendre rapidement, et cela évitera que des intérêts ne courent sur les sommes qu’il doit et que son créancier pourrait donc lui réclamer.
Autorisation par le juge de la vente amiable
Dans tous les cas, que ce soit de manière anticipée ou lors de l’audience d’orientation, aux termes de l’article R322-21 CPCE, le juge de l’exécution, lorsqu’il autorise une vente amiable doit fixer un prix de vente minimum conforme aux conditions économiques du marché et aux éventuelles particularités de la vente.
Le juge doit aussi s’assurer que la vente « peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. » (Article R332-15 CPCE).
Si tel n’est pas le cas, et notamment si le prix de vente n’est pas suffisant pour désintéresser les créanciers, le juge pourra alors refuser la vente amiable, et ordonner la vente forcée.
Si le juge accepte la demande de vente amiable, le vendeur aura alors un délai de quatre mois pour trouver un acquéreur.
Déroulement de la vente amiable
Lors de l’audience l’autorisation de vente amiable, la vente devra avoir été régularisée afin d’être constatée par le juge.
Si aucune vente n’a été régularisée, un dernier délai de 3 mois pourra être accordé au débiteur à condition qu’il justifie d’un engagement écrit d’acquisition permettant la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente (article R322-21 CPCE), autrement dit qu’à la condition qu’une vente soit déjà amorcée.
Si lors de l’écoulement de ces 3 mois aucune vente n’est intervenue, jusque récemment, le juge n’avait pas d’autre choix que d’ordonner la vente aux enchères du bien.
Toutefois, désormais, une dernière solution existe avant que la vente forcée ne soit ordonnée.
En effet, l’article 14-3° de la loi de programmation pour la justice du 23 mars 2019 a modifié l’article L322-1 du CPCE, et permet désormais la vente amiable du bien saisi tant que les enchères ne sont pas ouvertes, à la condition que toutes les parties soient d’accord, afin de préserver les intérêts de toutes les parties et de garantir que la vente du bien s’effectue à un juste prix.
LITIGIMMO vous accompagne
Ainsi, en pratique, les parties trouveront généralement chacune un avantage à vendre les biens à l’amiable, car les biens présentés aux enchères sont souvent vendus à un prix situé en dessous de celui du marché, ce qui nuit à tout le monde puisque le débiteur perdra de l’argent et que les créanciers risquent de ne pas réussir à se rembourser.
LITIGIMMO peut vous accompagner dans la vente amiable de votre bien, à tout moment de la procédure. Grâce à son large réseau d’acheteurs, votre bien sera vendu rapidement et à un prix intéressant.
Réaliser de bonnes affaires immobilières en achetant un bien litigieux, c’est possible ! LITIGIMMO à d’ailleurs répondu à quelques questions à ce sujet dans le journal Les Echos.
Pour acheter un bien d’exception, un bien rare, ou un bien à prix décoté, il peut être intéressant de passer par une vente aux enchères. En effet, qu’il s’agisse d’une vente notariale, d’une vente domaniale ou d’une vente judiciaire, ce type d’évènement regorge de bonnes affaires pour les acquéreurs. Toutefois, côté propriétaire, il est souvent plus intéressant de tenter une vente amiable, notamment lorsqu’un propriétaire fait face à une saisie judiciaire.
La saisie immobilière est une procédure qui peut être mise en œuvre lorsqu’un débiteur ne parvient pas à rembourser les sommes qu’il doit à un ou plusieurs de ses créanciers. Durant une telle procédure, le débiteur aura bien souvent la possibilité de vendre son bien de manière amiable, afin de pouvoir espérer en obtenir un prix plus élevé que si le bien avait été vendu lors d’une vente aux enchères.
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