Sortir d'une indivision

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un même bien ou sur une même masse de biens, sans pour autant que leurs parts respectives se trouvent matériellement divisées.

Ainsi, lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’une part d’un même bien, il s’agit d’une situation d’indivision.

Comment se retrouve-t-on dans une situation d’indivision ?

Une indivision peut être volontaire lors de l’achat d’un bien en commun, mais elle peut aussi être involontaire notamment en cas de succession ou de divorce.

Quels actes un indivisaire peut-il effectuer ?

Les pouvoirs des indivisaires concernant les biens indivis varient selon le type d’acte réalisé.

Actes conservatoires : Un indivisaire peut prendre seul les décisions nécessaires à la conservation du bien, sans devoir en référer aux autres. Il pourra par exemple réaliser des actes de peinture ou effectuer de maigres réparations.
Acte d’administration ou de gestion : de tels actes nécessitent un accord à la majorité des deux tiers des droits indivis. Il s’agit des actes de gestion courante et de la vente des meubles indivis pour régler les dettes et les charges de l’indivision.
Actes de disposition : Des actes tels qu’une vente ou une donation nécessitent une décision à l’unanimité des indivisaires, puisque ces actes impactent fortement le patrimoine indivis. Toutefois, le caractère contraignant de la règle d’unanimité est tempéré par l’article 815-5-1 du Code civil qui prévoit que la vente d’un bien indivis peut être autorisée par le Tribunal Judiciaire à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis lorsque cette intention a été exprimée devant notaire. Le notaire signifiera cette intention aux autres indivisaires, en cas d’opposition ou d’absence de réponse dans un délai de trois mois à compter de la signification, un procès-verbal de difficulté sera dressé par le notaire. Dans ce cas, le TGI pourra autoriser la vente du bien indivis si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Puis-je vendre le bien dont je détiens une part en indivision ?

En principe, la vente d’un bien en indivision doit donc être décidée à l’unanimité des indivisaires, ou à la majorité des deux tiers à certaines conditions. Ce principe d’unanimité ou de majorité conditionnée vise à protéger l’indivision en évitant la vente du bien indivis par un seul indivisaire.

Une vente réalisée avec l’accord de tous les indivisaires ou de la majorité des deux tiers lorsque les conditions sont remplies produira tous ses effets.

Si la vente est réalisée avec l’accord de seulement certains indivisaires, elle n’est pas nulle, mais inopposable aux indivisaires n’ayant pas donné leur accord. Elle ne vaut donc que pour la portion indivise qui appartient au(x) vendeur(s), étant précisé que les indivisaires non consultés peuvent exercer une action en inopposabilité.

L’acquéreur peut solliciter la nullité de la cession d’un bien indivis, réalisée sans l’accord de tous les indivisaires, sur le fondement de l’article 1599 du Code civil selon lequel « la vente de la chose d’autrui est nulle ».

Cette nullité ne sera toutefois que partielle, puisqu’elle ne portera que sur les parts dont le ou les vendeurs n’étaient pas propriétaires.

Puis-je vendre ma part d’indivision ?

Selon l’art 815 du Code civil « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »

Ainsi, si un ou plusieurs indivisaires souhaitent sortir de cette situation d’indivision, cela est possible soit en vendant le bien, soit en vendant ses parts à un autre indivisaire, soit en vendant ses parts à tiers.

En effet, selon l’article 815-14 du Code civil, la vente de parts indivises à un tiers est possible : “L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.”

Il faudra seulement respecter un droit de préemption, puisque les autres indivisaires sont prioritaires pour acheter les parts indivises mises en vente. Dans ce cas, l’indivisaire devra faire connaitre sa volonté de préempter par acte d’huissier dans le mois suivant la notification aux prix et conditions qui lui ont été notifiées. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés acquérir ensemble la part mise en vente, proportionnellement à leurs parts respectives dans l’indivision.