Saisie immobilière : de la vente amiable à la vente forcée

La saisie immobilière est une procédure qui peut être mise en œuvre lorsqu’un débiteur ne parvient pas à rembourser les sommes qu’il doit à un ou plusieurs de ses créanciers. Durant une telle procédure, le débiteur aura bien souvent la possibilité de vendre son bien de manière amiable, afin de pouvoir espérer en obtenir un prix plus élevé que si le bien avait été vendu lors d’une vente aux enchères.

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Bien saisi - avril 2021

Lorsqu’un débiteur ne parvient pas à rembourser ses dettes à un ou plusieurs de ses créanciers, une procédure de saisie peut être mise en œuvre.

La saisie peut avoir lieu tant sur des biens meubles que sur des immeubles.

Dans quels cas une saisie immobilière est envisagée ?

En effet, lorsqu’une personne se retrouve dans l’impossibilité de rembourser l’une ou plusieurs de ses dettes, une procédure de saisie immobilière peut être ouverte. Cette procédure mènera ainsi à la vente par adjudication du bien immobilier saisi, afin de rembourser les dettes du débiteur à ses différents créanciers.

Par exemple, la saisie immobilière peut avoir lieu lorsqu’une personne ne rembourse pas des prêts effectués auprès d’un établissement bancaire, notamment si le remboursement d’un crédit immobilier ou d’un prêt à la consommation fait défaut.

La procédure de saisie immobilière n’est bien évidemment pas une procédure utilisée en premier recours. Avant d’en arriver à une telle procédure, plusieurs demandes de paiements auront en effet été effectuées, que ce soit des demandes amiables ou des courriers de mise en demeure.

Ainsi, le recours à la saisie immobilière n’a lieu que lorsque cette procédure s’avère indispensable, et qu’il n’existe pas d’autre solution pour que les créanciers obtiennent le paiement des sommes dues par le débiteur.

Concernant les biens pouvant être concernés par une telle procédure, il peut s’agir de tout bien meuble ou immeuble, et notamment une maison, un immeuble, un appartement, ou encore un parking par exemple. La valeur du bien doit idéalement être proche de celle de la dette à rembourser.

Comment faire cesser une procédure de saisie-immobilière ?

Il existe toutefois plusieurs alternatives pour éviter la saisie d’un bien immobilier.

Tout d’abord, il sera possible de saisir la commission du surendettement. Elle pourra demander la suspension de la procédure de saisie immobilière au juge de l’exécution, pour une période de maximum deux ans, prolongeable jusqu’à ce que la situation du débiteur soit assainie. Toutefois, cette solution n’est possible qu’à la condition que le débiteur paye ses nouvelles échéances.

Il sera également possible d’opter pour une solution de portage immobilier, ou de vente à réméré.

Comment se déroule une procédure de saisie immobilière ?

La procédure de saisie immobilière débute par la présentation d’un commandement de payer.

En effet, un créancier, qui devra nécessairement être muni d’un titre exécutoire, pourra alors faire appel à un huissier pour obtenir le paiement de sa créance.

Une fois l’huissier saisi de cette affaire, il pourra alors présenter un commandement de payer au débiteur. Ce document indique au débiteur qu’il aura l’obligation de payer la somme due au créancier dans les 8 jours suivants la présentation de l’huissier à son domicile.

Le commandement de payer vaut saisie du bien. En effet, le débiteur ne pourra désormais pas jouir de son bien comme il le souhaite, il ne pourra en effet plus le vendre, le céder ou en percevoir les éventuels loyers. Il pourra bien évidemment toujours y vivre s’il s’agit de son lieu d’habitation, à moins qu’une expulsion soit prononcée concomitamment.

Passé ce délai de 8 jours, si la somme due n’a pas été remboursée au créancier, l’huissier pourra alors se rendre sur les lieux du bien saisi et dresser un procès-verbal de description dudit bien. Il pourra ainsi entre dans le logement en présent de l’occupant, même si ce dernier ne coopère pas, ou en l’absence de l’occupant.

Suite à ce procès-verbal, le commandement de payer sera publié au bureau des hypothèques dans les deux mois suivant la présentation de l’huissier au domicile du débiteur. Dans les deux mois suivants cette publication, le débiteur sera assigné à comparaître à une audience d’orientation.

Cette audience d’orientation va permettre au juge de prendre connaissance des remarques et éventuelles contestations du débiteur et du créancier.

Le débiteur pourra alors requérir la vente amiable du bien. Il pourra même formuler cette demande de vente amiable avant même la tenue de l’audience d’orientation.

A l’issue de cette audience, le juge déterminera la suite de la procédure, il pourra soit autoriser la vente amiable du bien, soit ordonner la vente forcée du bien, soit mettre fin ou suspendre la procédure.

Bien évidemment, la vente amiable est une procédure préférable pour le débiteur.

Elle lui permettra de présenter son bien immobilier via les circuits traditionnels de vente immobilière, et d’ainsi espérer en obtenir le meilleur prix.

Une agence immobilière telle que LITIGIMMO pourra en effet accompagner le débiteur dans la vente de son bien immobilier faisant l’objet d’une saisie, et ainsi lui présenter des acheteurs intéressés pour lui acheter son bien immobilier à un prix intéressant et plus élevé que si le bien avait été vendu à la barre du tribunal.

Dans tous les cas, lors de l’audience d’orientation, le juge fixera le prix minimum du bien, en se basant sur les prix du marché.

Il fixera également une date de prochaine audience permettant de faire le point dans les 4 mois.

Lors de la prochaine audience, si le débiteur est en mesure de présenter un compromis de vente, un délai de 3 mois supplémentaire lui sera accordé afin de lui permettre de conclure l’acte authentique de vente du bien en question. Passé ces 3 mois, lorsque le juge constater que les conditions de la vente amiable sont remplies, la vente sera alors définitive.

Au contraire, si la vente n’a pas abouti ou qu’aucun acheteur ne s’est montré intéressé, le juge ordonnera alors la vente forcée du bien.

Qu’est-ce qu’une vente judiciaire ?

Lorsque la vente amiable a été refusée ou n’a pas abouti, le bien sera alors proposé aux enchères.

Le tribunal fixa alors la date de l’audience d’adjudication, qui se tiendra dans un délai allant de 2 à 4 mois. Durant cette période, le bien fera l’objet de publicité, afin d’informer les enchérisseurs potentiels.

Le montant de la mise à prix sera fixé par les créanciers. Si celui-ci est manifestement insuffisant, le débiteur pourra alors saisir le juge afin de fixer un nouveau montant minimum.

Lors de l’audience d’adjudication, les enchères seront portées par un avocat qui interviendra au nom de l’enchérisseur. L’enchérisseur qui aura effectué l’enchère la plus haute emportera l’adjudication.

Il convient de préciser qu’une surenchère sera possible par toute personne dans les 10 jours suivants l’audience d’adjudication. Cette surenchère devra être d’un montant supérieur au minimum à 10% du prix de vente proposé par le dernier enchérisseur lors de l’audience. Une telle surenchère entrainera donc la fixation d’une audience surenchère.

A l’issue de l’audience d’orientation ou de l’audience de surenchère si une telle surenchère est survenue, un jugement d’adjudication faisant état de l’ensemble des contestations surviendra.

Que se passe-t-t-il après la vente aux enchères ?

Une fois les délais de recours écoulés, que le bien ait été vendu de manière amiable ou suite à une vente forcée, la somme versée par l’acheteur ne sera pas remise au débiteur propriétaire du bien. En effet, cette somme sera conservée et sera répartie entre les divers créanciers.

Ce n’est que si la somme obtenue de la vente est supérieure à l’intégralité des sommes du par le débiteur à ses créanciers que le débiteur en percevra la différence.

Au contraire, si la somme résultant de la vente du bien n’est pas suffisante pour régler les dettes du débiteur et payer l’ensemble de ses créancier, le débiteur ne percevra pas d’argent de cette vente, et sera redevable du montant des dettes restantes auprès de ses créanciers.

Si le bien ainsi vendu est occupé, l’enchérisseur ayant obtenu le bien pourra débuter une procédure d’expulsion à l’encontre des occupants si ces derniers ne souhaitent pas quitter le logement. En effet, l’acquéreur sera en droit de jouir de bien comme il l’entend, à moins que le maintien des occupants dans les lieux soit prévu aux conditions de vente.

Ainsi, LITIGIMMO peut vous accompagner dans la vente amiable de votre bien faisant l’objet d’une procédure de saisie, afin de vous permettre d’obtenir un meilleur prix de vente que si le bien était vendu aux enchères, et de vous laisser l’opportunité de récupérer une somme d’argent après la vente et après le paiement de vos créanciers.

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