L’achat d’un bien litigieux : un bon investissement

Un bien squatté, indivis, inachevé, mal-achevé, ou encore frappé d’un arrêté de péril peut, au premier abord, sembler invendable.

Toutefois, l’achat d’un tel bien peut parfois constituer une très bonne opération immobilière, mais encore faut-il prêter attention à certains points.

LITIGIMMO abord ce thème et ces problématiques dans un article des Echos.

Un bien litigieux : qu’est-ce que cela implique ?

On entend par bien litigieux tout bien immobilier porteur d’une problématique pouvant compliquer sa vente.

Un bien peut tout d’abord être litigieux en raison de ses occupants.

En effet, le bien peut être occupé par un locataire mauvais payeur ou indélicat. De même, le logement peut se retrouver occupé par des occupants sans droit ni titre, des squatteurs, ce qui fera nécessairement baisser la valeur du bien.

Dans ce cas, le propriétaire peut se retrouver confronté à une procédure longue et coûteuse en expulsion, ce qui peut mettre en péril une vente du logement vide. Il sera donc parfois opportun de vendre le logement occupé.

Par ailleurs, le bien peut être litigieux en raison d’une situation compliquée tenant à son propriétaire.

En effet, les propriétaires d’un bien détenu en indivision peuvent parfois être confrontés à des situations compliqués, notamment lorsque les co-indivisaires entretiennent des relations tendues ou qu’ils n’ont pas les mêmes attentes par rapport à ce bien.

De même, un bien immobilier faisant l’objet d’une saisie judiciaire, en raison d’une situation financière compliquée de son propriétaire, peut-être une situation litigieuse pour son propriétaire. Ce dernier pourra alors soit de tenter de négocier une vente amiable, soit être contraint de vendre son bien aux enchères, avec tous les inconvénients que cela comporte.

Enfin, un bien peut être litigieux en raison de son état.

Le bien peut tout d’abord être frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité. Il conviendra alors, pour obtenir la mainlevée de l’arrêté, de réaliser les travaux requis, qui peuvent parfois s’avérer très onéreux.

Par ailleurs, le bien peut comporter un litige tenant au refus ou au recours formulé à l’encontre d’un permis de construire. Cela peut en effet remettre en cause des projets, par exemple la construction d’une dépendance ou d’un garage.

Il peut aussi exister un litige avec la copropriété en raison de travaux ou de rénovations effectués sans l’accord de la copropriété, et dont la copropriété demande la remise en état. Parfois, le coût de la remise en état peut atteindre des sommes importantes, et certains propriétaires préfèreront vendre le bien en l’état.

Enfin, un bien inachevé, ne comportant par exemple que de simples fondations, peut parfois être compliqué à vendre en raison de l’ampleur des travaux restant à effectuer, et en raison des garanties et diverses assurances qui ne sont pas toujours appliquées ni applicables (notamment en cas d’auto-construction).

Pourquoi acheter un bien à problème ?

Acheter un bien comportant un problème, que ce soit un problème tenant à ses occupants, ses propriétaires, ou son état, peut s’avérer être une bonne affaire.

En effet, malgré l’éventuelle nécessité d’engager une procédure juridique pour régler le litige, un tel litige peut permettre d’acquérir ce type de bien à des prix décotés, les décotes pouvant souvent avoisiner les 20%, voire d’avantage dans les situations les plus complexes.

Ainsi, un litige pourra permettre d’acquérir un bien en dessous du prix du marché, et de réaliser une belle affaire immobilière, que ce soit pour occuper le logement, le louer ou le revendre et réaliser une plus-value.

[On parle de nous dans Les Echos]

Ainsi comme nous l’avons vu, acheter un bien litigieux peut bien souvent s’avérer être une bonne affaire, mais encore faut-il faire attention à certains points.

D’ailleurs, LITIGIMMO a répondu à quelques questions du journal Les Echos, qui a consacré un article portant sur les bonnes affaires des biens litigieux.