Acheter un bien immobilier aux enchères : bonne ou mauvaise idée ?

Lorsqu’on projette d’acheter un bien immobilier, on pense généralement à emprunter les circuits de vente traditionnels. Ainsi, le plus souvent, pour trouver le bien leurs rêves, les acquéreurs consultent les sites d’annonces entre particuliers, ou font appel à une agence immobilière traditionnelle.

Peu de personnes pensent aux ventes aux enchères.

Or, acheter un bien immobilier aux enchères peut être un excellent moyen pour dénicher des biens rares, à des prix très intéressants, qui ne sont pas présentés dans les circuits traditionnels.

En effet, acheter un bien aux enchères permet d’obtenir des logements à des prix décotés, mais à condition d’être bien informé.

Qu’est-ce que la vente aux enchères ?

La vente aux enchères est un processus de vente particulier, qui permet de vendre un bien, notamment un bien immobilier, au plus offrant.

Tous types de biens peuvent être proposés : appartements, villas, parkings, châteaux, il en existe pour tous les gouts !

Il existe trois filières d’approvisionnement de ventes aux enchères immobilières : les ventes organisées par des notaires, les ventes domaniales et enfin les ventes judiciaires. 

Tout d’abord, concernant les ventes aux enchères notariales, elles sont organisées dans les chambres départementales des notaires.

Pour pouvoir y participer, il convient de remettre au notaire en charge de la transaction un une consignation par chèque de banque d’un montant égal à 20% de la mise à prix du bien visé, et cela avant le début de la séance.

L’enchérisseur qui remporte l’enchère devra alors s’acquitter d’une contribution aux frais d’organisation d’un montant correspondant à 1% H.T. du prix de cession, auxquels viendront bien sûr s’ajouter les émoluments et débours du notaire.

Il convient de noter qu’un délai supplémentaire de 10 jours est laissé à d’autre potentiels enchérisseurs, une nouvelle surenchère d’au moins 10% étant possible durant ce délai. Une fois ce délai écoulé, un délai de 45 jours est prévu pour solder le prix de l’achat, à défaut, des pénalités seront appliquées.

Les ventes organisées par les notaires sont très prisées, notamment en raison du fait qu’elles permettent d’acquérir des biens d’exception. Cette filière étant la plus recherchée, il est rare d’y réaliser de très bonnes affaires.

Par ailleurs, il existe également des ventes aux enchères immobilières domaniales, par le biais desquelles l’État met en vente des biens de toute nature. De nombreux biens atypiques sont proposés à la vente, telles que des casernes ou des gares, mais aussi des terrains, des forêts, des étangs, des locaux commerciaux ou industriels, des caves, des fermes et quelques habitations issues de successions vacantes.

Les ventes domaniales ont généralement lieu dans les préfectures de départements ou dans les hôtels des impôts.

Pour y participer, il convient seulement de se rendre dans le lieu indiqué le jour de la vente, muni d’un justificatif d’identité et d’un justificatif de domicile. Une consignation de 5% sera demandée pour tous les biens mis à prix à plus de 7500€.

Les ventes domaniales présentent l’avantage de ne pas nécessiter le paiement de frais de mutation, et la rédaction de l’acte de vente est gratuite.

Enfin, la dernière filière pour accéder aux ventes aux enchères est la voie judiciaire.

En effet, de nombreux biens immobiliers sont mis en vente suite à des saisies judiciaires, des mises en liquidation judiciaire, ou encore des divorces. Pour participer à une vente au tribunal, il sera nécessaire d’être représenté par un avocat, lui seul étant habilité à porter les enchères. Là aussi, une consignation de 20% de la mise à prix du bien convoité sera demandée. Il faudra également prévoir le paiement des frais de justice et des honoraires d’avocat.

Les ventes judiciaires regorgent généralement de très bonnes affaires, et la mise à prix est généralement fixée à un prix décoté de 30% par rapport à l’estimation du bien.

Comment se déroule une vente aux enchères d’un bien immobilier ?

• Avant la vente :

Avant de se rendre à une vente aux enchères immobilières, il convient de préparer la vente.

En effet, tout commencera par la visite du bien convoité. La date et l’heure de la visite seront généralement fixées par la personne en charge de la vente, le potentiel acquéreur devra alors se rendre disponible.

De plus, il conviendra de prendre connaissance du cahier des charges, afin de connaître certaines informations importantes, notamment les frais qui seront à la charge de l’acquéreur, les délais de paiement du prix de vente, les éventuelles consignations, ainsi que l’ensemble des caractéristiques du bien.

Enfin, il est généralement plus prudent de se renseigner préalablement sur le mode de financement du bien, et de prendre rendez-vous avec sa banque en cas de financement bancaire. En effet, lors de l’achat d’un bien aux enchères, il n’y a pas de condition suspensive d’obtention de prêt. Ainsi, si l’acquéreur qui a remporté l’enchère n’obtient finalement pas le prêt bancaire souhaité, il sera tout de même redevable du prix. Il convient donc d’être prudent, de prévoir un plan de financement, et d’anticiper.

• Pendant la vente :

Muni d’une pièce d’identité, d’un justificatif de domicile, et éventuellement d’un chèque de banque en cas de consignation, l’enchérisseur se verra remettre un badge numéroté permettant de l’identifier lors des enchères.

Les biens sont présentés, et les enchères ont lieu. Généralement les ventes ont lieu à la bougie, c’est-à-dire que des mèches enduites de cire sont allumées à deux reprises à l’issue des enchères, et lorsqu’aucune nouvelle enchère n’est portée avant l’extinction de la mèche et de l’apparition de la fumée, l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.

• Après la vente :

Les enchérisseurs n’ayant pas remporté la vente verront bien sûr leur consignation restituée.

Quant à l’enchérisseur qui remporte l’enchère, il signera l’acte de vente (le procès-verbal d’adjudication) à l’issu de la séance.

L’enchérisseur devra penser à faire assurer le bien acquis immédiatement.

Il ne deviendra toutefois pas immédiatement propriétaire du bien, puisqu’il faut laisser s’écouler un délai de 10 jours permettant une éventuelle surenchère.

Passé ce délai, l’acquéreur sera redevable du solde du prix dans les 30 jours pour les ventes domaniales, dans les 45 jours pour les ventes notariales et dans les 60 jours pour les ventes judiciaires. A défaut de paiement dans le délai, des pénalités seront appliquées. A l’issue du délai de paiement, un rendez-vous chez le notaire scellera la vente, et la remise des clefs interviendra.

Dans de telles circonstances, il peut être possible de procéder à une vente amiable, avant-même la mise aux enchères du bien.

Une telle vente amiable saura satisfaire à la fois le vendeur puisqu’il pourra espérer vendre le bien à un prix intéressant, ainsi que les acheteurs qui pourront bénéficier d’un prix de vente légèrement décoté, et ne seront pas concernés pas les spécificités parfois contraignantes de la vente aux enchères.

LITIGIMMO

LITIGIMMO accompagne les propriétaires de biens saisis dans la vente amiable de leur bien immobilier, et accompagne les acheteurs dans l’achat de biens immobiliers avant leur mise aux enchères.