Quand un conflit d’associés dégénère en conflit immobilier

La création d’une société est un pacte entre plusieurs personnes qui décident de mettre en commun leurs moyens et leurs connaissances afin de travailler ensemble. Ainsi, « l’affectio societatis » est important lors de la création d’une société à plusieurs. Cela signifie que les associés doivent trouver un intérêt à travailler ensemble en considération de leur personne et de l’intérêt social.

« L’affectio societatis » doit donc nécessairement exister lors de la création d’une société.

Toutefois, il peut arriver que cet intérêt de travailler ensemble disparaisse au cours de la vie de la société, notamment lorsque naissent des conflits entre associés.

Qu’est-ce qu’un conflit d’associés ?

Un conflit entre associés peut naître pour différentes raisons. Par exemple, un conflit peut voir le jour en raison de désaccords sur le fonctionnement de la société ou sur la stratégie future, de contestations des modalités d’exercice du pouvoir, ou encore de remise en cause des règles de partage des dividendes.

Lorsque les questions litigieuses n’ont pas été prévues par les statuts, ce qui est souvent le cas, et que les divergences sont telles qu’aucun accord entre les associés ne peut être trouvé, les associés pourront décider de se séparer.

Ainsi, un ou plusieurs associés pourra décider de quitter l’entreprise et de revendre ses parts. Un ou plusieurs acheteurs partageant l’affectio societatis devra être trouvé, et les associés quittant la société devront donc se mettre d’accord avec le ou les acheteurs sur un prix.

Toutefois, il arrive qu’aucun acheteur ne se manifeste pour le rachat des parts sociales, dans ce cas, si les autres actionnaires ne souhaitent pas racheter les part, l’ensemble des actionnaires se retrouvera face à une situation délicate.

Dans les cas les plus extrêmes, la société pourra être dissoute. En effet, en cas de mésentente se traduisant par une altération voire un blocage du fonctionnement de la société qui compromet sa survie, la dissolution de la société peut également être prononcée.

Quel est le sort des biens immobiliers en cas de conflit d’associés ?

Dans de telles situations, ces conflits peuvent s’étendre au domaine immobilier.

En effet, lorsque les associés sont propriétaires de biens immobiliers, par exemple de fonds de commerce ou des locaux à usages de bureaux, il peut être compliqué de trouver un accord en cas de séparation.

Lorsque la société est dissoute, le patrimoine immobilier ne posera pas réellement de problématique. En effet, les biens immobiliers pourront être vendus. Le seul litige qui pourrait porter sur les biens immobiliers lors d’une dissolution de société serait de parvenir à un accord sur le prix entre les associés.

Lorsque la société perdure, mais qu’un ou plusieurs associés décident de quitter la société, et que ces derniers sont copropriétaires de biens immobiliers, la situation se complique.

La première solution sera bien évidemment de vendre la quote-part de biens immobiliers aux associés restant dans la société. Toutefois, les associés restants peuvent ne pas disposer des fonds nécessaires pour se permettre de racheter les parts des associés quittant la société.

Une autre solution consisterait à faire racheter les quotes-parts aux nouveaux associés dans le cas où des tiers rachèteraient les parts sociales des associés sortants. Cependant, si les parts sociales sont rachetées en interne, et qu’il n’y a aucun nouvel associé cette solution ne pourra pas être mise en œuvre.

La dernière solution reste bien évidemment de vendre ces biens immobiliers.

Cependant, cette dernière solution peut être très problématique, lorsque ces biens immobiliers sont en fait des fonds de commerces exploités par la société elle-même ou des locaux à usage de bureaux utilisés par la société.

Si les associés n’ont pas d’autres choix que de vendre, et qu’ils se retrouvent sans bureaux ou boutique, ils pourront tout d’abord tenter de trouver un repreneur qui acceptera de leur louer les locaux, et ils n’auront ainsi pas besoin de déménager.

S’ils ne trouvent pas de repreneur bailleur, ou qu’ils ne souhaitent pas être locataires, les associés n’auront alors pas d’autre choix que de déménager dans des locaux moins onéreux, qu’ils pourront acheter avec une enveloppe budgétaire inférieure.

Ainsi, de nombreux conflits entre associés peuvent être la source de divers autres conflits annexes, et notamment des conflits portant sur le patrimoine immobilier. De ce fait, pour ne pas se retrouver dans des situations délicates, et notamment pour ne pas avoir à vendre du patrimoine immobilier en cas de sortie d’un associé de la société, il paraît opportun de prévoir dans les statuts l’éventualité d’un conflit entre associés, afin de régler les litiges plus aisément.

LITIGIMMO vous accompagne

LITIGIMMO ainsi que ses experts partenaires vous accompagnent dans la vente de vos biens immobiliers en cas de conflits d’associés, en toute simplicité. LITIGIMMO et ses experts tenteront de vous conseiller au mieux, afin que les intérêts de tous les associés soient favorisés.