Vendre malgré l’arrêté : une solution souvent négligée ! Nous vous accompagnons dans la vente
Lorsqu’un arrêté de péril est pris par une autorité telle que la mairie ou la préfecture d’une ville à l’encontre d’un immeuble ou d’un logement, le propriétaire doit faire face à une situation aussi urgente que difficile psychologiquement et financièrement.
Lors du constat d’un arrêté de péril, le danger est officiellement constaté notamment par le tribunal, et la procédure est encadrée par le Code de la construction et de l’habitation (CCH), notamment par des art. comme l’art. L. 511-1 du Code Cch qui prévoit des mesures spécifiques en cas de menace pour les personnes ou les bâtiments.
L’arrêté peut être imminent ou ordinaire. Dans les deux cas, il s’agit d’un acte pris par le maire, en qualité d’autorité compétente, après analyse de l’état des lieux. Un expert est engagé afin de procéder à la réalisation de différentes constatations et analyser les différents risques liés au logement, au bâtiment, et à la copropriété (Rapport, Analyse, Diagnostic technique, étude structurelle, sondage).
Cette décision prise par le maire ou le préfet peut concerner un ou plusieurs bâtiments et entraîne des obligations de faire pour le propriétaire, notamment en matière de mise en sécurité, d’information des occupants et parfois même de démolition.
Qu’est-ce que dit le Code de la construction et de l’habitation (CCH) à propos de l’arrêté de péril ? Qui est l’autorité compétente ?
Le CCH encadre strictement la procédure. Lorsqu’un bâtiment présente un danger grave pour ses occupants ou pour les personnes se trouvant aux abords, le maire peut ordonner une mise en sécurité, une évacuation ou une interdiction d’habiter. Il doit alors prendre un arrêté motivé qui décrit les désordres, la nature du risque, le délai accordé pour effectuer les travaux, les mesures exigées et les sanctions encourues en cas d’inaction. L’autorité compétente est donc la mairie.
Péril imminent ou ordinaire : comment les distinguer ?
Le péril imminent concerne un danger immédiat, relatif à la sécurité d’un immeuble par exemple. Il implique une réaction rapide dans un délai fixé, la mise à l’abri des personnes en urgence, et une intervention urgente pour éviter l’effondrement, la chute d’éléments ou une accélération des désordres. Des mesures importantes doivent être prises pour la sécurité de la copropriété, main dans la main avec le syndic afin de procéder le plus rapidement possible à la réalisation des travaux nécessaires à la levée du péril et d’éviter une démolition, une interdiction définitive de se rendre dans les lieux ou d’y habiter, ou encore des sanctions prises en urgence par le maire, le tribunal, ou le juge judiciaire. Pendant toute la durée des travaux, personne ne peut habiter dans le bien ou les biens concernés.
Le péril ordinaire est quant à lui constaté lorsque les dégradations sont graves mais ne nécessitent pas de mesures immédiates. Les travaux doivent être réalisés dans un délai fixé par l’arrêté. Une démolition de l’immeuble n’est pas envisagée. L’objectif est la remise en état du bien, du logement ou de l’habitation, afin de prévenir tout danger futur pour la sécurité de l’immeuble, du bien.
Dans les deux cas, une procédure contradictoire doit être respectée : le propriétaire peut faire valoir ses observations, demander des explications à la mairie, et solliciter des expertises complémentaires. Après chaque visite de la mairie ou d’expert, un rapport est effectué.
Que faire lorsque l’arrêté de péril est notifié ? Quelle est la procédure ?
Dès la notification, le propriétaire doit respecter les mesures prescrites sous peine de sanctions prises d’office ou en urgence. Il peut être contraint de sécuriser les lieux, de reloger les occupants ou les locataires, voire de procéder à une démolition partielle. Quoi qu’il en soit, de lourds travaux sont obligatoires afin d’éviter de mettre les occupants en danger au sein de l’immeuble.
Si le propriétaire ou les propriétaires concernés par la procédure ne respectent pas les délais imposés, l’autorité compétente peut engager une procédure judiciaire, prononcer une astreinte financière ou faire réaliser les travaux à ses frais. Un juge ou un expert du tribunal peut avoir à se prononcer en urgence sur l’état du bien et sa sécurité.
En copropriété, le rôle de votre syndic est central. Il doit organiser des assemblées, faire voter les mesures de manière contradictoire, et assurer la mise en œuvre des décisions. En cas de blocage, le juge judiciaire du tribunal compétent peut être saisi pour désigner un administrateur ou autoriser une vente forcée du fait du danger lié au péril.
Vendre malgré l’arrêté : une solution souvent négligée
Beaucoup de propriétaires pensent que la vente est impossible lorsque leur immeuble fait l’objet d’une situation d’arrêté de mise en péril par le maire avec interdiction de s’y rendre ou sans interdiction. C’est faux. Vous avez le droit de sortir de cette situation !
La loi permet (art. L. 511-2 CCH, art. L. 511-1 CCH, Art. L. 521-2 CCH), que, dans certains cas, un bien frappé d’un arrêté de péril puisse être cédé ou vendu, à condition que l’acquéreur soit informé de la situation et accepte les contraintes associées.
Dans plusieurs affaires, des investisseurs spécialisés dans l’immobilier ont acheté des bâtiments en danger pour les réhabiliter. Vous avez le droit de sortir de cette situation dans un délai raisonnable, d’éviter la démolition, mais également d’investir d’office dans un nouveau projet immobilier.
Cette solution peut s’avérer très pertinente : elle permet au propriétaire de sortir d’une procédure longue, de limiter ses responsabilités, et de transférer la gestion du risque à un professionnel de l’immobilier ou à une personne habituée à ce type de dossiers.
Comment Litigimmo vous accompagne ?
Litigimmo est une agence immobilière spécialisée dans la vente de biens litigieux, dont les immeubles sous arrêté de péril. Notre mission : aider les propriétaires à vendre rapidement, en sécurisant l’acte, tout en les libérant de leurs obligations.
Nous réalisons :
Une analyse complète de la situation et des décisions prises par la mairie,
Un examen juridique de l’arrêté, des échanges avec le maire ou tout autre autorité, de/des article(s) du Cch en cause, et des risques associés via le ou les rapport(s) en votre possession,
Une mise en relation avec des investisseurs qualifiés,
Une organisation de la vente dans le respect du droit immobilier et des art. du cch.
Notre expertise nous permet de travailler avec l’ensemble des parties : maire, syndic, autorité, office qualifiée, expert en bâtiment, juge si nécessaire, et futurs acquéreurs. Cette approche évite aux propriétaires de se retrouver seuls face à une décision administrative contraignante.
Conclusion : votre bâtiment est concerné par un arrêté de péril ?
Ne restez pas sans solution ! Qu’il s’agisse d’un arrêté de péril imminent ou ordinaire, vous avez le droit d’obtenir des réponses claires et des alternatives concrètes. La vente en l’état peut être une voie réaliste, sécurisée et efficace.
Chez Litigimmo, nous vous accompagnons à chaque étape, nous comprenons votre situation, nous connaissons la procédure et les textes, et nous disposons du réseau nécessaire pour vous aider à sortir d’une situation de crise, même lorsque l’arrêté impose une mise en sécurité ou une démolition.
Les risques naturels, notamment le risque sismique, peuvent entrainer des dégradations sur certains logements, si bien que lors de la vente les biens situés dans une zone à risque peuvent être vendus à un prix plus faible.
Le risque d’inondation à Paris est élevé, comme le montrent les nombreuses crues de la Seine qui ont eu lieu. Les risques sont grands, ainsi la vente de logements situés en zone inondable est parfois compliquée.
