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Investissement locatif et bien litigieux : zoom sur la rentabilité

Les biens litigieux peuvent parfois s'avérer être de bons investissements notamment au vu de leur taux de rentabilité.

Investissement - décembre 2020

De nombreux particuliers s’intéressent à l’investissement immobilier. Investir dans un appartement ou une maison est en effet parfois plus rentable qu’un placement bancaire par exemple.

Toutefois, avant tout investissement locatif, la question de la rentabilité se pose évidemment : est-elle de 3%, de 5% de 10% ?

En effet, connaître le taux de rentabilité permettra de choisir le type d’investissement le plus approprié à votre projet, notamment en fonction du prix d’achat et des charges, et du loyer qui peut être tiré de la location du bien.

La rentabilité d’un investissement locatif peut varier selon plusieurs critères, notamment la taille du logement puisque cela coïncide avec la fréquence de changement des locataires, et donc sur la vacance du logement. En effet, plus un logement sera petit, notamment un studio, plus le turn-over sera fréquent. Cela aura une influence sur l’entretien du bien également, puisqu’entre chaque locataire un rafraichissement sera à prévoir.

De même, la localisation du bien aura une influence sur sa rentabilité. En effet, plus la demande de logement sera élevée, plus le prix du loyer pourra être conséquent.

Enfin, le fait que le logement soit neuf ou ancien aura une incidence en termes de fiscalité, mais aussi en termes de frais d’entretien.

Souvent, les biens les moins attendus en termes de rentabilité s’avèrent en fait être intéressants. Notamment, un bien immobilier litigieux, sur lequel pèsera une procédure juridique par exemple, pourra s’avérer être bien plus rentable qu’un bien classique.

Tous ces aspects sont à prendre en compte, le but d’une telle opération étant évidemment que l’investissement locatif s’autofinance.

Ainsi, acheter un logement locatif peut s’avérer intéressant sur le plan financier. Mais il convient de porter une attention particulière à plusieurs critères pour obtenir une rentabilité optimale.

 

Les raisons qui poussent à investir

De nombreuses raisons peuvent pousser un particulier à investir dans l’immobilier, et à mettre le bien en location.

Il peut s’agir d’une raison financière, si la personne souhaite compléter ses revenus futurs, (par exemple pour anticiper une pension de retraite faible), pour des raisons fiscales, ou encore pour des raisons pratiques, notamment pour loger un proche dans le futur (par exemple pour loger ses enfants lorsqu’ils débuteront leurs études).

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Qu’est-ce que la rentabilité d’un investissement locatif ?

La rentabilité d’un investissement locatif correspond à la différence entre l’ensemble des loyers hors charge sur une année (les revenus) au prix d’achat du logement. Ce résultat devra être multiplié par 100. On obtient ainsi le taux de rentabilité brute.

Toutefois, la rentabilité brute ne permet pas d’obtenir réellement le gain réalisé, puisqu’elle ne tient pas compte des différents frais.

Ainsi, pour calculer la rentabilité locative nette, il faudra déduire de la rentabilité brute l’ensemble des charges supportées pour ce logement tels que les frais de gestion, le coût du financement, le coût de l’assurance, les différentes taxes, etc. Il faudra ensuite déduire de ce rendement locatif net les impôts et les prélèvements sociaux.

Ainsi, le taux de rentabilité à prendre en compte est le taux net, puisqu’il est plus proche de la réalité.

Immobilier neuf ou ancien

Par ailleurs, il convient de réfléchir aux avantages et aux inconvénients du type de bien dans lequel investir. En effet, investir dans l’ancien aura des conséquences différentes d’un investissement dans le neuf.

Investir dans l’ancien impliquera forcément des travaux de rénovation et des travaux d’entretien, qu’il faudra nécessairement intégrer dans le calcul de la rentabilité.

Au contraire, investir dans le neuf permettra de bénéficier de la garantie décennale sur le gros œuvre, et de la garantie biennale sur les équipements. Ainsi, aucun travaux de grande ampleur ne sera à prévoir dans les 10 ans suivants l’achat du bien neuf, seuls quelques travaux de rafraichissement pourront éventuellement être à prévoir en cas de changement de locataires.

De plus, investir dans le neuf permet de bénéficier d’avantages fiscaux, passant notamment par des réductions d’impôts, qui entrent dans le calcul du taux de rentabilité puisque ces réductions doivent être ajoutées aux loyers annuels.

 

L’importance de la localisation du bien

Lors d’un investissement locatif, il conviendra de porter une attention toute particulière à la localisation du bien afin de s’assurer que la vacance locative est faible, et donc que la demande de location de bien immobilier est forte.

En effet, la rentabilité dépend du paiement du loyer, ainsi il convient de s’assurer que le bien sera facilement loué.

Il conviendra toutefois de prévoir quelques mois de vacance locative selon la localisation du bien, dans le calcul de la rentabilité, afin d’avoir une vision plutôt optimiste ainsi qu’une vision plutôt pessimiste de la rentabilité espérée, et de ne pas se retrouver dans une posture financière délicate en cas de mauvaise surprise !

 

Investir dans un bien litigieux

On observe que les villes dans lesquelles les prix d’achat de l’immobiliers sont très élevés, les loyers ne sont généralement pas aussi élevés proportionnellement.

Ainsi, les localisations dans lesquelles le prix aux mètre carrés est important ne sont pas forcément les meilleurs endroits pour bénéficier d’une rentabilité locative maximale.

Toutefois, dans ces secteurs où les prix d’achat sont extrêmement hauts, il peut être intéressant d’investir dans un bien immobilier litigieux.

En effet, investir dans un bien à problème, tels qu’un bien squatté, un bien inachevé ou encore un bien en péril, permet de bénéficier d’un prix d’achat décoté, et d’ainsi minimiser l’impact du loyer proportionnellement plus faible.

Ainsi, investir dans un bien litigieux permet d’investir dans la pierre à moindre coût, tout en récupérant in fine un bien comportant un prix au même carré tout aussi intéressant qu’un bien classique une fois les procédures et travaux réalisés.

 

Quels sont les biens les plus rentables ?

La rentabilité d’un bien immobilier varie selon le type de logement, étant précisé que les petites surfaces rapportent plus que les grandes.

En effet, les petits appartements, et notamment les studios ou T1, se louent à un prix plus élevé au mètre carré. Toutefois, en contrepartie, les changements de locataire sont plus récurrents, donc des rafraichissements plus réguliers. Ainsi, le fait que le risque lié aux changements de locataires fréquents et donc le risque de vacance locative soit plus important, ainsi que le fait qu’il faille prévoir des rafraichissements plus réguliers, sont compensé par des loyers plus élevés.

Au contraire, les plus grandes surfaces sont moins rentables au vu du prix de location au mètre carré. Toutefois, les changements de locataires sont moins fréquents, et les locataires s’y installant pour des périodes généralement plus longues prennent parfois d’avantage soin de leur logement. Ainsi, cette sécurité compense le plus faible prix de location.

 En conséquence, il peut être intéressant d’investir dans un logement intermédiaire, c’est-à-dire d’un T2 ou d’une T3, pour bénéficier des avantages divers, tout en minimisant les inconvénients.

 

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