Généralement, lorsqu’il s’agit de fixer le prix d’un logement à vendre, le propriétaire ou l’agence immobilière chargée de l’estimation prendra en compte divers critères, et notamment les prix au mètre carré qui sont pratiqués dans le quartier, ainsi que les prix de vente des logements qui ont été vendus aux alentours récemment.
Toutefois, certains critères ont un impact sur le prix de vente, et peuvent faire varier le prix du bien à la hausse ou à la baisse.
Quels sont les critères qui font augmenter le prix d’un logement ?
Tout d’abord, certaines caractéristiques d’un logement peuvent permettre d’augmenter son prix de vente, en comparaison aux autres biens alentours.
Bien évidemment, la présence d’une piscine ou d’un garage peut permettre de fixer le prix du bien à un prix plus élevé.
Mais d’autres critères sont également à prendre en compte, notamment le fait que le bien bénéficie d’une vue dégagée sans vis-à-vis, le fait que les terrains aux alentours ne soient pas constructibles, ou encore que le bien bénéficie d’une luminosité naturelle exceptionnelle.
Toutes ces caractéristiques, qui sont généralement très recherchées par les acquéreurs, sont des points importants à prendre en considération lors de la fixation du prix de vente.
Quels sont les critères qui font baisser le prix d’un logement ?
Au contraire, il existe des caractéristiques qui au lieu de valoriser le bien, lui sont préjudiciables, et entrainent par conséquent une baisse du prix du bien.
Il peut par exemple s’agir d’un mauvais entretien du bien, d’un mauvais agencement faisant perdre des mètres carrés inutilement, d’une mauvaise isolation, ou encore d’un manque de luminosité ou d’un manque d’intimité résultant d’un vis-à-vis important.
Ce type de désagrément peut conduire à une décote du prix du bien, plus ou moins importante selon l’ampleur du défaut et selon le marché. Cependant, ces décotes sont souvent relativement faibles, surtout lorsque le bien se situe dans un endroit où le marché est tendu, et où l’offre est plus faible que la demande.
Toutefois, d’autres inconvénients, plus importants cette fois-ci, peuvent faire varier considérablement le prix du bien, est engendrer l’application d’une décote bien plus considérable.
Ainsi, des litiges juridiques peuvent conduire le bien à subir une grosse décote.
Par exemple, lorsque le bien est squatté. En effet, la présence d’occupants sans droit ni titre fait varier à la baisse le prix de vente de manière considérable, puisque l’expulsion de ces occupants peut nécessiter l’engagement d’une procédure longue et coûteuse.
De même, lorsque le bien est frappé d’un arrêté de péril, qu’il soit ordinaire ou imminent, cela engendre nécessairement des coûts liés aux travaux de remise en état du bien, ces travaux étant souvent conséquents. De plus, le plus souvent, un bien frappé d’un arrêté de péril, notamment lorsqu’il est imminent, est inhabitable. Ainsi, cela retarde la date d’entrée dans les lieux du propriétaire qui devra trouver une solution de logement temporaire, et lorsque ce bien est destiné à être loué, cela retarde l’entrée dans les lieux du locataire, et ainsi cela retarde la rentrée de loyers.
Encore, lorsque le propriétaire a réalisé des travaux dans son appartement sans demander son accord à la copropriété, et que cette dernière exige une remise en état (par exemple lorsque les travaux simples des parties communes, la façade de l’immeuble, ou encore la destruction d’un mur porteur). Une telle situation nécessitera donc d’engager des coûts, notamment de remise en état, ces coûts pouvant être relativement importants selon l’ampleur des travaux non autorisés déjà réalisés.
Dans de telles situations, les décotes peuvent atteindre 20% du prix, voire 30% ou plus dans les cas les plus graves.
Comment vendre un logement litigieux à un prix intéressant ?
Ainsi, lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son logement, mais que ce dernier est accompagné d’un litige important, il existe plusieurs solutions.
Tout d’abord, il sera bien évidemment possible de tenter de régler le litige avant de mettre le bien en vente. Cela permettra donc de vendre le bien sans décote, au prix du marché.
Toutefois, lorsque le propriétaire est pressé cette solution ne semble pas envisageable.
Certains propriétaires décident donc de vendre leur logement en l’état, avec le litige.
Cela est tout à fait possible, même lorsque le bien est squatté ou frappé d’arrêté de péril par exemple.
L’état du bien devra simplement être précisé dans l’acte.
Cependant, lorsqu’un propriétaire décide de mettre son bien litigieux en vente, il est nécessaire pour lui de se faire bien conseiller par des spécialistes comme LITIGIMMO.
En effet, une décote devra être appliquée sur le prix de vente du bien, mais la décote devra être raisonnable au vu du litige. Ainsi, afin qu’à la fois le propriétaire et l’acheteur soient satisfaits, le prix de vente devra être minutieusement estimé par un professionnel, LITIGIMMO et ses experts partenaires vous accompagnerons au mieux dans ce processus.
Les risques naturels, notamment le risque sismique, peuvent entrainer des dégradations sur certains logements, si bien que lors de la vente les biens situés dans une zone à risque peuvent être vendus à un prix plus faible.
Le risque d’inondation à Paris est élevé, comme le montrent les nombreuses crues de la Seine qui ont eu lieu. Les risques sont grands, ainsi la vente de logements situés en zone inondable est parfois compliquée.
