Les risques de l’achat d’un bien immobilier en cour de divorce

Acheter un bien immobilier au cours d’une procédure de divorce est tout à fait possible pour l’un des époux, lorsque ces derniers sont autorisés à vivre séparément.

Toutefois, un tel investissement peut être risqué lorsque le divorce n’a pas encore été prononcé.

Ainsi, lorsqu’un époux marié sous le régime de la communauté de biens souhaite acquérir un bien avant que le divorce n’ait été prononcé, il convient de prendre quelques précautions et d’étudier les solutions envisageables.

L’indivision des époux mariés sous le régime de la communauté

Lorsque aucun contrat de mariage n’a été rédigé, les époux sont alors mariés sous le régime de la communauté légale : le régime de la communauté réduite aux acquêts. Ainsi, une fois mariés, tout bien meuble ou immeuble acheté par l’un des époux entre dans la communauté.

Cette communauté de bien persiste même une fois l’instance de divorce débutée.

En effet, le fait qu’une procédure de divorce soit en cours ne modifie pas la règle de la communauté, jusqu’à ce que la justice prononce officiellement le divorce. La communauté de bien sera dissoute au moment du prononcé du divorce.

L’achat d’un bien avant le prononcé du divorce

Ainsi, un bien qui serait acheté par l’un des deux époux durant cette procédure de divorce, et avant que le divorce n’ait été prononcé, entrera automatiquement dans la communauté.

Cela signifie que le bien sera la propriété des deux époux, et non du seul époux qui a eu la volonté de l’acquérir.

Donc si un bien est acheté au cours de la procédure de divorce il tombera dans le patrimoine de la communauté, et sera par la suite partagé lors de la liquidation de communauté.

Ainsi, l’époux qui souhaite acquérir un bien seul, par exemple pour pouvoir l’occuper une fois le divorce prononcé, a tout intérêt à prendre les précautions nécessaires pour que ce bien ne tombe pas dans la communauté.

Comment éviter les risques lors de l’achat d’un bien en cours de divorce ?

Tout d’abord, il convient de préciser que l’achat d’un bien au cours de la procédure de divorce par un époux marié sous le régime de la séparation de bien ne pose pas de problème, ce dernier sera entièrement propriétaire du bien. En effet, les époux séparés de bien ont un patrimoine indépendant. Seuls les époux mariés sous le régime de la communauté doivent prendre des précautions lors de l’achat d’un bien durant la procédure de divorce.

Ainsi, deux solutions s’offrent aux époux mariés sous le régime de la communauté de bien pour acquérir un bien immobilier avant le prononcé du divorce.

Tout d’abord, une clause, appelée « déclaration de réemploi » peut être insérée dans l’acte d’achat du bien immobilier.

La déclaration de réemploi permet de faire reconnaître le caractère propre du bien à l’époux qui l’acquiert.

Toutefois, cette clause nécessite que l’achat ait été réalisé avec des fonds propres exclusivement. Ces fonds propres ne doivent donc pas appartenir à la communauté, il peut donc s’agit d’une donation, d’un héritage, ou de la vente d’un bien propre.

Ainsi, bien que cette clause permette à un époux d’acheter un bien propre avant la fin de la procédure de divorce, en pratique, cela est très contraignant financièrement, et beaucoup de personnes ne peuvent pas avoir recours à cette solution.

Lorsque l’époux désireux d’acheter un bien immobilier non indivis ne dispose pas de fonds propres lui permettant de recourir à une déclaration de réemploi, une autre solution s’offre à lui.

Ainsi, lors de la procédure de divorce, l’époux acquéreur pourra demander au juge qu’il fixe les effets du jugement à la date à laquelle les époux ont cessé leur cohabitation, au jour de l’ordonnance de non-conciliation.

Dans une telle situation, de la dissolution de la communauté sera effectuée de manière rétroactive. Cela signifie qu’au lieu que la dissolution de la communauté intervienne lors du prononcé du divorce, cette dernière interviendra au jour de l’ordonnance de non-conciliation et la dissolution concernera tous les actes pris depuis la date de l’ordonnance.

Ainsi, dans un cas de rétroactivité des effets patrimoniaux, si le bien a été acheté postérieurement à la date de l’ordonnance de non-conciliation, le bien sera propre à l’époux acquéreur, et ne sera pas détenu en indivision.

Une telle clause peut également être insérée dans la convention de divorce par consentement mutuels.

Toutefois, qu’il s’agisse d’un divorce par consentement mutuel ou non, cette solution s’avère plutôt risquée.

En effet, d’une part, cela ne s’applique seulement si le divorce est mené à son terme. Ainsi, si les époux décident finalement de ne plus divorcer, le bien entrera dans la communauté. D’autre part, une telle clause peut être contestée. Enfin, cette rétroactivité n’est pas opposable aux tiers, et n’est donc pas opposable aux créanciers. Ainsi, le bien sera considéré comme communs par les éventuels créanciers, si l’autre conjoint à des difficultés financières, le bien acquis avec des deniers propres pourrait faire l’objet d’une saisie.

LITIGIMMO vous accompagne

En conséquence, il est généralement plus prudent d’attendre la fin de la procédure de divorce avant d’acquérir un bien propre.

LITIGIMMO vous accompagne dans la vente de votre bien indivis lors de la dissolution de la communauté conjugale en cas de divorce, mais également en cas d’achat d’un bien propre par l’un des époux, au terme de la procédure de divorce. LITIGIMMO vous accompagne également en cas de litige relatif à l’indivision, à quelque stade de la procédure que ce soit.