Loi de 1948 : évolution des loyers au 1er juillet 2021

La loi du 1^er septembre 1948 est une loi très favorable aux locataires, qui a été imaginée pour lutter contre la crise du logement après la seconde guerre mondiale.

Les logement soumis à cette loi comportent un loyer peu élevé, et les locataires ainsi que leurs proches bénéficient généralement d’un droit au maintien dans les lieux malgré la fin du bail. Cela leur permet de jouir d’une immunité quasi-illimitée. Le bailleur peut toutefois, dans certains cas prévus par la loi, délivrer un congé à son locataire et parallèlement introduire une action en justice permettant de contester ce droit. Ainsi, le locataire ne pourra plus invoquer son droit au maintien dans les lieux s’il fait l’objet d’une décision judiciaire d’expulsion, s’il occupe de manière insuffisante le logement, s’il a plusieurs habitations, ou encore si l’immeuble est en péril ou qu’il menace ruine et qu’il fait l’objet d’un arrêté de péril.

Cette loi concerne seulement les logements situés dans certaines communes de plus de 10 000 habitants, ou des communes limitrophes à celles-ci, et ne concerne que les logements achevés avant 1948 et les locataires entrés dans ces logements avant le 23 décembre 1986.

Les loyers faibles et l’hyper protection des locataires ont mené à une sortie progressive de ce régime. Les baux encore soumis à ce régime sont de moins en moins nombreux, puisqu’il s’avère que ce régime n’a plus lieu d’être.

Quelle évolution des loyers en 2021 ?

Les loyers des biens soumis à la loi de 48 sont souvent dérisoires, puisqu’ils sont plafonnés.

Toutefois, chaque année au mois de juillet, le montant des loyers de biens soumis au régime de la loi de 48 peuvent être relevés pour les locataires des logements de catégories IIA, IIB, IIC (constructions d’assez bonne qualité, disposant généralement de 4 pièces au maximum, et d’une salle de bain et WC particuliers), IIIA et IIIB (logements moins confortables). Les loyers des logements de catégorie IV (logements en mauvais état, dépourvus d’équipements de base, et moins confortables) ne peuvent pas être révisés à la hausse.

Cette année, comme le précise le décret n°2021-829 du 29 juin 2021, les propriétaires pourront augmenter leurs loyers de 0,09% à partir du 1^er juillet 2021. Toutefois, il convient de préciser que cette augmentation ne doit pas conduire à un dépassement des prix de base de la valeur locative mensuelle du logement.

Peut-on sortir de la loi de 48 ?

Le régime de la loi de 48 étant très favorable aux locataires, et l’étant moins pour les propriétaires, certains propriétaires sont tentés de sortir de ce régime.

Les propriétaires de logements classés en catégorie IIB et IIC ont la possibilité de proposer aux locataires la conclusion d’un bail de sortie progressive de la loi de 48. Ce bail d’une durée de 8 ans permet de fixer le nouveau loyer par rapport aux prix pratiqués dans le voisinage, mais la hausse du loyer est étalée sur 8 ans (augmentation d’un huitième chaque année). Une fois les 8 années écoulées, le logement sortira automatiquement du régime de la loi de 48, et basculera automatique dans le régime de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire peut cependant refuser la proposition du propriétaire tenant à conclure un bail de sortie progressives si ses ressources nettes imposables pour l’année précédente sont inférieures à un certain seuil révisé chaque année. Par exemple, en 2021 en Île-de-France, une personne seule pourra refuser cette proposition si ses revenus annuels nets imposables sont inférieurs à 40 631€.

Il est également possible de sortir de ce régime dans certains cas de reprise.

Tout d’abord, il est possible pour le propriétaire de faire sortir son bien de ce régime dans certaines situations lorsqu’il propose une solution de relogement au locataire. Cela peut par exemple être le cas si le propriétaire désire habiter le logement ou y loger un proche. La solution de relogement proposée devra alors correspondre aux besoins de l’occupant.

Par ailleurs, il sera également possible de reprendre le logement sans proposer de solution de relogement au locataire, seulement si l’acquisition du logement est intervenue au moins 10 ans avant la reprise. Ce délai peut être abaissé dans certaines situations. Il peut notamment être réduit à 4 ans si le propriétaire justifie que l’achat du bien a été réalisée pour se loger, et non dans un but de spéculation. Il devra alors apporter la preuve que le logement qu’il habite ne correspond pas à ses besoins ou à ceux de sa famille.

Enfin, il est également possible de sortir de ce régime lorsque le propriétaire souhaite réaliser des travaux de construction. Il devra alors obtenir une autorisation de démolir l’immeuble pour en construire un nouveau d’une surface habitable supérieure et contenir plus de logements. Il devra là aussi proposer une solution de relogement adéquate pour le locataire.

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