La vente d'une maison ou d'un appartement inachevé est une question qui peut se poser, notamment en cas de mutation professionnelle, de nouveau projet, ou de changement de situation familiale.
Que les travaux soient trop longs ou trop couteux, ou bien que les projets des propriétaires aient évolués, il existe de nombreuses raisons pouvant pousser des propriétaires à vendre leur bien en cours de construction ou de rénovation.
Qu’est-ce qu’un bien inachevé ?
La vente d’un logement inachevé peut concerner des biens immobiliers dont les travaux ont été interrompus pour diverses raisons, mais il peut également s’agir de ventes d’un bien immobilier en état futur d’achèvement (VEFA).
Dans cet article, seront exclusivement concernés les biens pour lesquels les travaux de construction ou de rénovations ont été interrompus, et non les VEFA.
En effet, vendre un appartement ou une maison en cours de construction ou en cours de rénovation, et plus courant qu’on ne pourrait le penser.
Une telle vente est toutefois encadrée par des procédures réglementaires, il est notamment nécessaire d’établir un état des lieux précis décrivant les travaux déjà réalisés.
Lors de la signature de l’acte authentique de vente, le notaire se chargera de certifier l’état de la construction, et devra ainsi détailler les travaux ayant déjà été effectués par le vendeur et les travaux restant à faire par l’acquéreur permettant l’achèvement du logement. De même, le notaire devra se charger de la transmission du permis de construire au nouvel acquéreur.
En effet, la transmission du permis de construire est indispensable pour que le nouveau propriétaire puisse réaliser la déclaration d’achèvement des travaux au service dédié de la mairie, une fois ceux-ci achevés.
Ainsi, l’acquéreur pourra terminer ses travaux en tout quiétude, et l’ancien propriétaire sera protégé juridiquement contre tous les éventuels risques postérieurs à l’état des lieux.
Quels sont les avantages de l’achat d’un bien inachevé ?
Acheter un bien inachevé comporte de nombreux avantages.
L’avantage principal est bien évidemment le prix du logement. En effet, le prix de vente d’un bien inachevé sera forcément moins élevé, et sera aussi plus facilement négociable. En effet, acheter un bien inachevé peut permettre de bénéficier d’une décote de prix pouvant aller de 30% à 50% par rapport au prix d’une maison classique et terminée. Ce type de bien est donc adapté aux budgets serrés.
De même, les frais de notaires seront corrélativement réduits, étant donné qu’ils s’appliqueront seulement sur la partie existante.
En outre, selon l’avancement des travaux, l’acquéreur pourra choisir le style de matériaux qui lui plait, et ainsi personnaliser le bien à sa guise, et investir d’autant plus dans l’ameublement et la décoration grâce à la décote.
Par ailleurs, en cas de plus-value immobilière lors de la vente, le vendeur pourra également y trouver un avantage.
En effet, par principe, une plus-value immobilière est imposable.
Celle-ci sera calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du terrain, majoré du coût des travaux de construction déjà effectués (il faudra en conséquence conserver les factures) et des frais d’acte de vente réglés lors de l’achat.
Des abattements peuvent venir diminuer le montant brut de la plus-value, notamment un abattement fixe de 1 000€ et un abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5ème année.
Toutefois, une exonération de plus-value est possible, lorsque le bien immobilier est détenu depuis plus de 15 ans grâce à l’abattement de 10% ci-dessus mentionné, en cas d’expropriation, ou encore en cas de vente d’une résidence principale.
C’est précisément concernant ce dernier point, la vente d’une résidence principale, que le vendeur d’un bien inachevé peut espérer être exonéré de plus-value.
En effet, cette exonération s’applique lorsqu’il s’agit de la résidence habituelle et effective du vendeur au moment de la vente, doc du lieu de résidence effective pendant la majeure partie de l’année.
Ainsi, il semble possible, dans certains cas très précis, d’appliquer cette règle simple lorsque le logement en construction ou en rénovation était destiné à devenir la résidence principale du propriétaire. Le vendeur devra alors justifier que ce bien était destiné à devenir sa résidence principale, il doit prouver qu’il n’était pas propriétaire du logement qu’il occupait pendant les travaux, et il doit enfin pouvoir établir que la vente du bien intervient à la suite d’une mutation professionnelle (inst. adm. BOI 8 M-1-05, du 04.08.05) ou encore en raison du décès d’un conjoint en cas de volonté d’habiter ensemble un logement en cours de construction.
Quels sont les inconvénients de l’achat d’un bien inachevé ?
L’achat d’un logement inachevé comporte aussi quelques inconvénients.
Notamment, les entrepreneurs qui reprennent les travaux peuvent se montrer réticent à mettre en jeu leur propre garantie décennale si eux-mêmes n’ont pas débuté les travaux.
Il convient de préciser, que généralement, le vendeur est redevable, via les entreprises qui ont réalisé les premiers travaux, envers l’acquéreur de la garantie décennale pour les travaux déjà effectués.
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La loi sur le climat prévoit d’interdire la location de passoires thermiques. Cela représente un coup dur pour les propriétaires de logements énergivores, mais une aubaine pour les investisseurs.
Lors de la vente d’un bien inachevé, les propriétaires peuvent parfois se heurter à quelques difficultés ou à quelques réticences de la part de potentiels acquéreurs, notamment en raison de la réglementation relative aux garanties légales. Il existe toutefois de nombreux avantages à acheter un tel bien.
