Bien loué : possibilité de résilier le bail d’un logement inoccupé par le locataire

Louer son logement peut comporter de nombreux avantages, notamment financiers puisque cela permet généralement de financer, totalement ou partiellement, le coût du crédit. Ainsi, investir dans l’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine à moindre coût.

Toutefois, mettre un logement en location présente également de nombreux inconvénients, notamment lorsque le propriétaire souhaite donner congé à son locataire, mais que ce dernier ne souhaite pas quitter les lieux. Cependant, la résiliation peut être prononcée par la justice à certaines conditions, notamment lorsque le bien n’est pas occupé régulièrement.

Quel est l’intérêt d’un investissement locatif ?

Mettre son logement en location comporte de nombreux avantages.

En effet, la location permet au propriétaire bailleur de se constituer un patrimoine à un coût raisonnable puisque généralement le coût du logement, notamment le crédit et les charges, seront financés en toute ou partie par les loyers perçus. Cet effet de levier permet donc au propriétaire de disposer d’un bien immobilier à moindre frais.

De plus, une fois le crédit remboursé, cela permet de bénéficier d’un revenu supplémentaire, ou de vendre le bien en espérant réaliser une plus-value.

Enfin, être propriétaire d’un bien mis en location permet, à certaines conditions, de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment de réduire son imposition.

Quels sont les inconvénients de la location immobilière pour un propriétaire ?

Toutefois, mettre son logement en location présente aussi de nombreux inconvénients.

Tout d’abord, le risque premier est d’être confronté à des retards de paiements, voire à des non paiements de loyers de la part de son locataire. Ainsi, vaut-il mieux souscrire à des assurances loyers impayés afin que ce type d’agissement ait le moins d’impact possible sur le propriétaire.

Le risque de vacance locative est également à envisager, notamment dans les zones dans lesquelles l’offre est plus importante que la demande, ou si le logement présente des imperfections.

Par ailleurs, il est aussi possible que le bien soit mal entretenu, voire dégradé par le locataire, et qu’ainsi le propriétaire doivent engager de gros frais de rénovation lors du départ du locataire.

De plus, il arrive que le locataire soit à l’origine de nuisances, pouvant être constitutifs de troubles anormaux du voisinage pouvant ainsi engager la responsabilité du propriétaire.

Enfin, l’inconvénient principal apparaît lorsque le propriétaire souhaite récupérer son logement.

En effet, si le propriétaire souhaite vendre son logement, il pourra alors délivrer au locataire un congé pour vente. Toutefois, ce congé doit être délivré en bonne et due forme, et dans les délais. A défaut, le congé ne sera pas valable et une nouvelle période de bail commencera à courir.

Si le propriétaire n’est pas dans les délais pour délivrer un congé, il pourra également décider de vendre le logement occupé, avec le locataire. Toutefois, il faut être conscient que vendre un logement occupé implique d’appliquer une décote sur le prix de vente. En effet, le prix de vente sera réduit, et la décote dépendra de plusieurs facteurs, notamment l’âge du locataire, le montant du loyer, la « qualité du locataire » (s’il entretient bien le logement, s’il paye ses loyers en temps et en heure, etc.) ainsi que la durée du bail restant à courir.

La résiliation du bail en justice lorsque le locataire n’occupe pas régulièrement le bien

Cependant, chaque cas est différent, et il existe parfois des solutions pour contourner ces inconvénients.

Par exemple, dans certaines situations, le propriétaire pourra obtenir la résiliation judiciaire du bail.

Cela est notamment le cas lorsque le locataire n’occupe pas les lieux de manière régulière.

En effet, si certains éléments peuvent laisser supposer que le locataire n’occupe pas ou plus les lieux, ou à tout le moins qu’il n’occupe pas les lieux de manière régulière, la résiliation du bail pourra être prononcée.

Pour cela, il convient, dans un premier temps, d’adresser une mise en demeure au locataire, lui demander de justifier d’occupation réelle du logement.

A défaut de réponse dans le délai fixé, le bailleur pourra alors mandater un huissier afin qu’il constate par procès-verbal que le locataire n’occupe pas le logement, ou qu’il l’a abandonné. Il devra également dresser un inventaire des biens restant.

Par la suite, le propriétaire bailleur pourra alors saisir le Tribunal judiciaire, et le juge pourra alors d’une part prononcer la résiliation judiciaire du bail, et d’autre part autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux, notamment pour le vendre, le louer ou y habiter.

D’ailleurs, dans un arrêt récent du 6 mai 2021 (n°20-10.899) la Cour de cassation a rappelé que la non occupation d’un bien est un motif valable de résolution du bail, notamment lorsque le locataire n’occupe pas les lieux pendant 8 mois (cette durée de 8 mois correspond en fait à la durée minimum nécessaire pour que le logement puisse être qualifié de résidence principale).

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