Comment éviter qu’un investissement locatif ne se transforme en bien litigieux ?

Investir dans un logement pour le mettre en location est un excellent moyen de se constituer un patrimoine à moindre frais. Cela permet également parfois de bénéficier d’avantages fiscaux.

Toutefois, cela n’est pas toujours facile, et il existe certains risques inhérents à la location de logement. Des litiges peuvent également naître. C’est pourquoi, avant de mettre son logement en location, il convient de bien étudier son projet et de faire attention à plusieurs critères.

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?

Acquérir un investissement locatif comporte de nombreux avantages, et c’est d’ailleurs pour cela que de plus en plus de particuliers décident de sauter le pas.

En effet, le premier avantage est bien évidemment la création d’un patrimoine immobilier.

L’investissement locatif est un type de placement très intéressant pour se constituer, petit à petit, un patrimoine durable. En effet, une fois le crédit remboursé, le bien pourra soit être revendu, et le propriétaire pourra alors espérer réaliser une belle plus-value, soit être conservé, et les revenus locatifs pourront alors être investis pour acquérir un nouveaux bien par exemple, ou pour bénéficier d’un revenu complémentaire.

De plus, même lorsque le crédit est en cours, le plus souvent les revenus locatifs couvriront les charges du crédit, ce qui produira un effet de levier, permettant au propriétaire de ne pas débourser d’argent, ou quasi-pas, et d’ainsi se créer un patrimoine à moindre frais. Il arrive même que les revenus locatifs dépassent le coûts du crédit, ce qui permet au propriétaire de bénéficier d’un petit revenu complémentaire. Il s’agit ainsi d’un des meilleurs moyens de faire fructifier son argent. Pour bénéficier d’une meilleure rentabilité, il conviendra d’étudier le marché, et d’acquérir un bien dans une zone où la demande est tendue.

Investir dans le locatif permet également de bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, en fonction du type de bien et de sa localisation, les propriétaires peuvent acquérir des logements en loi Pinel (logements neufs) ou loi Denormadie (logements anciens) et ainsi bénéficier d’avantages notamment en termes d’imposition et de défiscalisation. De plus, des statuts tels que loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur meublé non professionnel (LMNP) permettent, à certaines conditions, de bénéficier de certains avantages et notamment de réduire les charges liées à son placement, d’imputer le déficit foncier sur le revenu global, et de procéder à des amortissements. Il est également parfois possible d’être exonéré d’impôt sur la plus-value.

Tous ces avantages font de l’investissement locatif un placement rentable et sécurisé, bien plus sûr et avantageux que la plupart des autres produits financiers. Le retour sur investissement est généralement bien plus intéressant que celui des produits d’épargne.

Ainsi, investir dans l’immobilier locatif, est un investissement financièrement moins risqué et potentiellement plus rentable que certains autres placements sur le marché.

Toutefois, certains risques existent, et il ne faut pas les oublier.

Quels sont les risques de l’investissement locatif ?

En effet, être propriétaire d’un logement mis en location comporte certains risques à ne pas négliger.

Le premier risque est bien évidemment le risque d’impayé de loyers.

En effet, malheureusement, il arrive fréquemment que certains locataires dit mauvais payeurs ne s’acquittent pas de leur loyer en temps et en heure. Cela peut devenir un véritable calvaire pour le propriétaire, qui peut se trouver dans une situation délicate s’il ne parvient pas à trouver des liquidités lui permettant de rembourser son emprunt. Pour éviter cela, il existe de moyens simples. Tout d’abord, il conviendra de sélectionner avec minutie son locataire. Par ailleurs, il sera possible de demande un cautionnement solidaire, qui sera actionné si le locataire ne paye pas son loyer. Enfin, la solution la plus sure, même si elle représente un coût, reste de souscrire à une assurance loyers impayés. Lors de la souscription d’une telle assurance, il conviendra de bien prendre connaissance de l’ensemble des clauses du contrat afin de ne pas avoir de mauvaises surprises (concernant l’éventuelle franchise et les conditions d’application).

Par ailleurs, lorsqu’un propriétaire met son logement en location, il arrive qu’il retrouve son logement dégradé. Certes, le dépôt de garantie permettra de rénover quelque peu le logement si ce dernier a été mal entretenu, et qu’un petit coup de frais est nécessaire. Toutefois, il peut arriver que les dégradations soient telles que le dépôt de garantie ne suffise pas à remettre le logement en état. Là encore il conviendra de bien sélectionner son locataire, de le rencontrer et de se renseigner à son égard.

En outre, certains locataires un peu trop bruyants, un peu trop festifs, ou un peu trop désordonnées peuvent être source de nuisance au sein d’une copropriété. En effet, des fêtes à répétitions, des animaux trop bruyants, mais aussi des nuisances olfactives ou un manque de civisme (notamment en laissant trainer des affaires personnelles ou des détritus dans les parties communes) peuvent faire naître des conflits entre le locataire et certains voisins. Le propriétaire engageant sa responsabilité, il pourra se voir contraint de chercher un autre locataire, voire de vendre son logement.

De même, la hantise d’un propriétaire bailleur est bien évidemment la vacance locative. En effet, si le propriétaire n’arrive pas à louer son logement, la situation financière du propriétaire peut être compliquée. Ainsi, avant d’investir dans un logement locatif il convient de bien se renseigner sur le marché, sur la demande, et sur les prix pratiqués pour éviter toute mauvaise surprise.

Par ailleurs, un autre risque lié à l’investissement locatif est l’occupation sans droit ni titre. En effet, il peut arriver qu’un locataire s’étant vu délivrer un congé refuse de quitter les lieux. De même, il peut arriver que des squatteurs d’introduisent dans le logement lorsque celui-ci est vide, notamment durant la période de vacances entre deux locataires. Ce type de situation est problématique, et il est bien souvent nécessaire de recourir à une procédure d’expulsion qui peut être longue et coûteuse.

Enfin, il est possible que, pour des raisons diverses, lors de la vente de son investissement locatif le propriétaire ne réalise pas de plus-value, mais vendre son bien à un prix inférieur et qu’il réalise alors une moins-value. Une telle perte de valeur est rare, mais cette éventualité n’est pas à exclure.

Comment éviter les litiges ?

Ainsi, pour éviter ce type de désagrément, il conviendra de bien étudier son projet, et si nécessaire de se faire conseiller par un professionnel.

Il conviendra ainsi d’une part de bien cibler son investissement : financement, localisation, type de bien, rien ne devra être négligé.

Il conviendra d’autre part de bien sélectionner son locataire, et de prendre quelques précautions (assurance, garantie, caution).

Concernant le financement, il conviendra de bien travailler son plan de financement et d’être accompagné afin de bénéficier des meilleurs avantages fiscaux, et de ne pas investir dans un bien qui pourrait perdre de la valeur.

Lorsque les problématiques sont trop importantes, il sera bien évidemment possible de vendre le bien, loué ou vide, à des investisseurs aguerris.

LITIGIMMO vous accompagne

LITIGIMMO vous accompagne dans l’achat d’un investissement locatif, ou dans la vente d’un tel bien, accompagné de ses experts partenaires, en toute simplicité.