Avec l’augmentation des prix de l’immobilier, et l’essor de l’investissement locatif, de plus en plus d’acquéreurs souhaitent acheter un bien et le mettre en location.
Plusieurs raisons peuvent amener des acquéreurs à acheter un logement déjà loué.
L’acquéreur peut notamment souhaiter s’assurer un revenu complémentaire pour son futur, il peut aussi avoir pour objectif de s’installer dans le logement à terme, ou bien il peut acheter un tel logement pour y loger ses enfants dans le futur.
Acheter un logement occupé permet en effet à la fois d’augmenter son patrimoine, tout en augmentant ses sources de revenus, puisque il est possible de rembourser son crédit immobilier et de régler les différentes charges afférentes à ce logement grâce au loyer versé par le locataire.
Quels sont les avantages de l’achat d’un bien loué en cours de bail ?
Ainsi, de nombreux avantages découlent de ce type d’investissement.
Des loyers perçus dès le début de l’investissement :
Pour rentabiliser un investissement locatif, il faut parfois savoir faire preuve de patience. La recherche d’un locataire peut s’avérer plus compliquée que prévu, et elle peut donc prendre du temps. Lorsque le logement n’est pas loué, il n’y a en conséquence aucune rentrée d’argent puisqu’aucun loyer n’est versé, et l’acquéreur devra lui-même rembourser le crédit immobilier. Toutefois, lorsque le locataire est déjà en place, l’acquéreur commence à recevoir le paiement des loyers dès le début de l’investissement, ce qui lui permet de rembourser son crédit facilement.
L’obtention d’un financement facilitée :
Lorsque un acquéreur prévoit d’acheter un logement déjà loué, estimer la rentabilité du bien est bien plus aisé. En effet, il dispose de l’ensemble des éléments nécessaires pour établir les revenus qu’il peut espérer de cet investissement, ce qui permettra de convaincre plus facilement son organisme prêteur. Ainsi, un logement déjà loué, qui plus est pour un bail longue durée, représente un risque beaucoup plus faible pour les banques et constitue un avantage non négligeable pour présenter une demande de financement.
Connaissance des habitudes du locataire :
L’achat d’un logement déjà loué permet à l’acquéreur d’être renseigné sur les habitudes du locataire. En premier lieu, l’acquéreur pourra s’assurer que le locataire est digne de confiance et qu’il prend soin du logement. En second lieu, il pourra s’assurer que locataire paye régulièrement son loyer, et qu’il n’y a pas de problème d’impayé. Pour cela, il pourra se faire transmettre les quittances, mais cela ne suffit pas, il devra également demander les comptes-rendus de gestion si le bien a été géré par une agence, ou bien les extraits de relevé bancaire si le bien était géré en direct par le propriétaire.
Décote du prix d’achat :
Enfin, l’avantage principal de l’achat d’un bien loué tient au fait que ce bien pourra être acquis à un prix décoté, dont la décote se situe entre 10% et 15% du prix, et varie selon les spécificités du bien. Cette décote vient en effet compenser une situation qui peut s’avérer contraignante pour l’acheteur qui ne pourra pas jouir du bien immédiatement.
Le montant de la décote peut dépendre de plusieurs critères parmi lesquels :
La durée du bail restant à courir (plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus la décote sera importante),
Le niveau du loyer comparé au prix du marché (si le loyer se situe au prix du marché, la décote sera moindre que pour un loyer en dessous des prix pratiqués)
L’ancienneté du locataire dans les lieux et son âge (si le locataire est un locataire protégé, notamment en raison de son âge, les conditions de sortie du bail sont plus strictes)
La situation économique du locataire (pour éviter tout risque de loyer impayé)
Le contrat de bail
La qualité du bien (les biens dits exceptionnels ne seront que faiblement décotés).
Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces critères que la décote est plus forte lorsque le bien est difficile à libérer.
Il convient par ailleurs, concernant la décote du prix, d’aborder le sujet des biens loués sous le régime de la loi de 1948.
Les biens soumis au régime de la loi de 1948 sont des biens construits avant le 1er septembre 1948 et situés dans certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes. Ce régime s’applique lorsque le locataire est entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986. Il implique un plafonnement des loyers, et confère au locataire un droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée.
Pour ces deux raisons, l’achat d’un bien soumis au régime de la loi de 1948 permet de bénéficier d’une décoté très intéressante, pouvant aller de 20% à 50%. Cependant, cela est en corrélation avec le fait que les loyers perçus seront très bas comparés aux prix du marché, et que ce régime est très protecteur envers le locataire en place.
Il sera toutefois possible de donner congé au locataire pour y habiter, en lui proposant une solution de relogement conforme à ses besoins, à certaines conditions (la reprise du bien pour y habiter est encadrée et ne pourra pas être exercée si le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources annuelles inférieures à une fois et demie le S.M.I.C.).
Quelles sont les précautions à prendre lors de l’achat d’un bien loué ?
Pour que l’achat d’un logement occupé s’avère être rentable, il faudra toutefois prendre quelques précautions.
Il faudra tout d’abord vérifier le dossier du locataire, et l’absence d’impayé de loyer. En effet, il conviendra de s’assurer que le locataire est sérieux et ponctuel dans le paiement du loyer, en demandant non seulement les quittances, mais aussi les comptes rendus de gestion si le bien a été géré par une agence pour les extraits de relevé bancaire si le bien était géré directement par le propriétaire. Cette vérification est indispensable afin de ne pas prendre de risque puisque pour pouvoir souscrire à une garantie loyer impayé, une période probatoire de 3 mois est mise en place entre l’achat du bien loué et la souscription de la garantie.
Il faudra ensuite vérifier la conformité du bail, puisque le bail du logement occupé est automatiquement transféré à l’acheteur. Il conviendra donc de vérifier l’ensemble des termes du contrat, et notamment la présence d’une clause résolutoire qui protège le propriétaire en lui permettant de résilier le bail en cas d’impayés.
Il conviendra également de vérifier la présence d’une clause de solidarité si le bien est loué à des colocataires ou des concubins, clause qui permet de poursuive au choix l’un des locataire seul pour l’intégralité de la somme en cas de non-paiement du loyer. Cette clause est particulièrement utile lorsque l’un des locataires devient insolvable.
La présence de ces deux clauses dans le contrat de bail est d’ailleurs indispensable pour souscrire une garantie loyer impayé.
Il convient également de garder à l’esprit que les conditions de congés pour un achat de bien occupé sont encadrés.
Ainsi, si l’acquéreur souhaite reprendre possession du logement pour y habiter ou pour loger un proche par exemple, il devra attendre au minimum deux ans avant de donner son congé pour reprise, et si le nouvel acquéreur souhaite vendre le logement avec un bail expirant dans moins de trois ans, il ne pourra le faire qu’à l’échéance du bail renouvelé au moins une fois, étant précisé que cela ne s’applique pas aux locations meublées (dans ce cas, il faudra attendre l’échéance du bail pour résilier, en respectant un préavis de trois mois).
Enfin, il faudra aussi bien évidemment s’assurer de la cohérence du loyer avec le marché, de l’état général de l’appartement, ainsi que de l’absence de contentieux locatif.
Ainsi, l’achat d’un bien loué est un investissement intéressant, mais il faut toutefois être bien informé pour que la rentabilité soit la meilleure et être à l’abri de mauvaises surprises !
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LITIGIMMO, spécialiste des biens compliqués et atypiques, peut vous accompagner dans l’achat d’un bien loué en toute sérénité.
Les différents droits fondamentaux sont constamment mis en balance, et une certaine proportionnalité doit être recherchée lors de l’utilisation de ces droits.
La grande majorité du temps, mettre en location son logement ne pose pas de problème particulier. Toutefois, il arrive que certains propriétaires bailleurs soient confrontés à des situations compliquées, pouvant les conduire à résilier le contrat de bail, et à expulser certains locataires.
