Un logement loué depuis plusieurs années peut parfois avoir besoin d’un petit rafraichissement.
Généralement, les propriétaires profitent du départ du locataire pour réaliser les travaux souhaités. En effet la présence d’un locataire peut sembler constituer un frein à la réalisation de travaux. Toutefois, il peut aussi souhaiter réaliser des travaux en cours de bail.
Il pourra alors réaliser certains travaux, mais dans ce cas, il sera tenu de respecter certaines règles. Le propriétaire bailleur devra notamment prévenir son locataire avant le début des travaux en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle il devra préciser la nature des travaux, ainsi que la date de début des travaux et leurs modalités.
Quel type de travaux peut être réalisé par le propriétaire lorsque le logement est occupé par un locataire ?
Ces travaux pourront concerner le maintien en l’état et l’entretien normal du logement, la mise aux normes de décence du locataire, l’amélioration de ses performances énergétiques (il peut par exemple s’agit d’isoler les murs, les fenêtres, de changer de mode de chauffage, etc.) ou encore l’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble.
Si le propriétaire souhaite réaliser des travaux pour d’autres raisons que celles énoncées ci-dessus, le locataire sera en droit de les accepter mais en cas de refus le propriétaire ne pourra pas obliger son locataire à accepter les travaux. En effet, cela découle du principe d’obligation du propriétaire d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux.
Si le locataire accepte, il sera alors plus prudent de lui faire signer un accord écrit pour éviter toute contestation future.
Le bailleur a par ailleurs une obligation d’entretien et de réparation du logement tout au long du bail. Ainsi, en dehors de l’entretien courant imputable au locataire, ou de toute réparation découlant d’une faute du locataire, le propriétaire devra effectuer les travaux d’entretien. Si le propriétaire bailleur ne les réalise pas, le locataire dispose alors de voies de recours.
Le locataire peut-il refuser la réalisation de travaux en cours de bail ?
Dans un logement vide ou meublé à usage de résidence principale, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit laisser exécuter certains travaux dans le logement.
La loi ALUR du 24 mars 2014 précise d’ailleurs que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les critères du logement décent.
Ainsi, par exemple, le locataire ne pourra pas refuser des travaux consistant en un remplacement des fenêtres, l’isolation de la toiture, le remplacement d’une chaudière, ou encore un ravalement de façade.
Le locataire qui refuserait que soient effectués de tels travaux par le propriétaire pourrait se voir condamné à devoir indemniser le préjudice subi par son bailleur et donc de devoir lui verser des dommages et intérêts sous astreinte. Il pourrait également voir son bail résilié.
Quelles sont les obligations pour le propriétaire bailleurs lorsqu’il réalise des travaux ?
Le propriétaire qui souhaiterait réaliser de tels travaux doit toutefois respecter certaines règles.
Il ne peut en effet pas accéder au logement sans l’autorisation du locataire, et cela même en cas d’urgence.
Le propriétaire doit donc dans un premier temps informer le locataire de sa volonté de réaliser des travaux dans le logement. Il doit en conséquence adresser au locataire une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier remis en mains propres.
Ce courrier devra impérativement préciser la nature des travaux, ainsi que les modalités de réalisation de ces travaux, notamment leur date de début et leur durée.
Le locataire ainsi informé, le propriétaire devra ensuite dédommager le locataire. En effet, le locataire qui permet l’accès à son logement pour la réalisation de travaux pourra être dédommagé si ces travaux durent plus de 21 jours. Le propriétaire devra alors accorder une baisse de loyer au locataire proportionnelle à la durée des travaux.
Y-a-t-il des travaux obligatoires pour le locataire ?
Enfin, bien que certains travaux doivent nécessairement être pris en charge par le propriétaire, d’autres doivent être réalisés par le locataire.
En effet, le locataire doit supporter les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement.
Par exemple, le locataire devra réaliser l’entretien des gouttières, l’élagage des arbres, l’entretien du détecteur de fumée ou encore le ramonage de la cheminée.
Le locataire est également en droit de réaliser des travaux d’aménagement ou d’agrément en vue d’améliorer leur confort, ou de personnaliser leur logement.
Le locataire peut par exemple peindre des murs, ou bien changer un sol.
Toutefois, le propriétaire sera en droit d’exiger une remise en l’état aux frais du locataire à son départ.
Ainsi, les propriétaires bailleurs peuvent décider de réaliser des travaux dans leur logement, même en cours de bail, à condition qu’il s’agisse de travaux autorisés, et qu’ils en informent le locataire. Ce dernier ne peut en principe pas refuser. Enfin, le locataire a lui aussi une obligation d’entretien du logement qu’il loue, à ses propres frais.
Pour une bonne entente entre un propriétaire et un locataire, tout est ainsi une question de bon sens !
Les différents droits fondamentaux sont constamment mis en balance, et une certaine proportionnalité doit être recherchée lors de l’utilisation de ces droits.
La grande majorité du temps, mettre en location son logement ne pose pas de problème particulier. Toutefois, il arrive que certains propriétaires bailleurs soient confrontés à des situations compliquées, pouvant les conduire à résilier le contrat de bail, et à expulser certains locataires.
