Locataire mauvais payeur ou à l’origine de troubles du voisinage : les étapes pour résoudre le litige
Qu’un locataire ne paye pas son loyer en temps et en heure, ou qu’il soit à l’origine de nuisances, cela peut s’avérer très problématique pour le propriétaire bailleur.
La location d’un bien immobilier n’est pas toujours un long fleuve tranquille.
En effet, le propriétaire peut rencontrer toutes sortes de problèmes avec son locataire. Il arrive parfois que le locataire ne paye pas son loyer en temps voulus, ce qui peut s’avérer très compliqué financièrement pour le propriétaire, notamment lorsque ce dernier doit rembourser un prêt bancaire.
De même, il arrive parfois que le locataire en place soit à l’origine de nuisances causées au voisinage, nuisances que le propriétaire devra faire cesser par tous moyens.
Ainsi, dans de telles situations, le propriétaire devra prendre les mesures appropriées afin de régler les litiges qu’il rencontre avec son locataire.
Locataire à l’origine de troubles du voisinage, que faire ?
Il arrive parfois que les habitants d’un logement soient à l’origine de nuisances pouvant être qualifiées de troubles anormaux du voisinage. Dans de telles situations, les propriétaires louant le bien à un locataire indélicat peuvent se voir inquiétés du fait des agissements de leurs locataires.
La notion de troubles anormaux du voisinage est une notion jurisprudentielle, à l’origine de nombreux litiges.
Un trouble anormal du voisinage est en réalité une nuisance venant troubler la jouissance du bien d’autrui, en l’occurrence des voisins.
La nuisance peut être de toute sorte.
Il peut en effet s’agir de nuisances sonores lorsque, de jour comme de nuit, les activités de l’occupant du logement perturbent les autres habitants, et que cela porte atteinte à leur tranquillité en raison de la fréquence et de l’intensité des nuisances.
Il peut également s’agir de nuisances olfactives, par exemple des odeurs de cuisine ou des odeurs tenant à un manque d’hygiène.
Il peut également s’agir de nuisances résultant de dégradations des parties communes, ou encore du non-respect du règlement de copropriété.
La nuisance se caractérise par le trouble ressenti par la victime, et la caractérisation du trouble reste à l’appréciation du juge.
Dans tous les cas, un trouble anormal du voisinage se caractérise par sa continuité, sa permanence, et sa répétition. En effet, une nuisance sonore due à une fête occasionnelle ne pourra pas être constitutive d’un trouble anormal du voisinage.
Locataire mauvais payeur, que faire ?
Par ailleurs, le propriétaire bailleur d’un logement peut parfois malheureusement se retrouver face à un locataire mauvais payeur.
En effet, lors de la location d’un logement, le risque principal est le risque d’impayés de loyers.
Ainsi, un locataire peut ne plus payer ses loyers pour diverses raisons, notamment à cause de difficultés financières ou d’autres raisons qui lui sont propres.
Cela peut devenir très problématique pour le propriétaire victime d’impayés, puisque cela aura un impact sur la rentabilité de son bien et sur l’éventuel remboursement de ses mensualités crédit si celui-ci a fait appel à un financement bancaire par exemple.
Que peut faire le propriétaire lors d’un litige avec son locataire ?
Face à un locataire ne payant pas, ou pas régulièrement, son loyer, le propriétaire peut entreprendre diverses démarches.
De même, lorsque le propriétaire est informé des nuisances commises par son locataire, ce dernier devra nécessairement prendre les dispositions nécessaires afin de faire cesser les nuisances. En effet, en cas d’abstention du bailler, ce dernier pourra voir sa responsabilité engagée par un voisin ou le syndic. Il peut en effet être condamné à des dommages et intérêts pour les agissements de son locataire.
Ainsi, dans un premier temps, le propriétaire pourra adresser une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception au locataire, afin de l’enjoindre à régler les loyers ou de l’enjoindre de cesser les nuisances reprochées.
Quelle est la procédure en cas de troubles anormaux du voisinage ?
Lorsqu’une mise en demeure s’avère infructueuse, le propriétaire pourra s’adresser au garant s’il y en a un, ou à son assureur s’il a pris le soin de souscrire une assurance loyers impayés.
Un commandement de payer pourra également être envoyé au locataire.
Par ailleurs, de telles nuisances peuvent également mener à la délivrance d’un congé pour départ du locataire, voire l’expulsion du locataire.
En effet, un congé de départ ne peut être délivré au locataire que pour trois raisons : pour la reprise personnelle du logement, pour la vente du logement, ou pour un motif légitime et sérieux.
C’est cette dernière raison qui peut permettre au propriétaire d’un logement occupé par un locataire causant des troubles anormaux de voisinage de donner congé à son locataire.
Dans le cas de troubles anormaux du voisinage, le propriétaire devra signifier à son locataire un congé de départ motivé 6 mois avant la date anniversaire du bail, ou 3 mois en cas de location meublée. En cas de troubles anormaux du voisinage, le propriétaire devra être en mesure de justifier dudit trouble dans le cas où le locataire contesterait le motif de congé (témoignages, mise en demeure, interventions de police par exemple).
Le bail pourra également être résilié s’il existe une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail en cas de troubles anormaux du voisinage, si ceux-ci ont été reconnus par un juge.
Dans le cas où une telle clause ne serait pas prévue dans le bail, il sera tout de même possible de résilier de bail en formulant une demande auprès du juge.
En effet, de telles nuisances pourront entrainer la résiliation du bail au torts exclusifs du locataire, ainsi que son expulsion si ce dernier ne quitte pas les lieux suite à la résiliation du bail.
Procédure en cas de loyers impayés
Dans le cas de loyers impayés, il pourra également être délivré un congé au locataire pour motif légitime et sérieux.
Enfin, la résiliation du bail pourra être prononcée, de même que l’expulsion du locataire.
La résiliation du bail dépendra de l’existence ou non d’une clause résolutoire dans le bail.
En effet, une clause résolutoire est une clause qui prévoit la résiliation automatique du bail notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges aux échéances convenues. Un huissier devra alors adresser au locataire ainsi qu’à son éventuel garant un commandement de payer. Le locataire aura alors deux mois pour s’exécuter. S’il s’avère que ce dernier rencontre des difficultés financières, il pourra solliciter l’octroi d’un délai de paiement, mais devra payer les sommes réclamées à l’issue de ce délai. Si le locataire ne paye pas à l’issue de ce délai, le propriétaire pourra saisir le tribunal et lui demander de constater la résiliation du bail, et de procéder à l’expulsion du locataire.
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Les différents droits fondamentaux sont constamment mis en balance, et une certaine proportionnalité doit être recherchée lors de l’utilisation de ces droits.
La grande majorité du temps, mettre en location son logement ne pose pas de problème particulier. Toutefois, il arrive que certains propriétaires bailleurs soient confrontés à des situations compliquées, pouvant les conduire à résilier le contrat de bail, et à expulser certains locataires.
