L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre est un droit imprescriptible

Le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, selon l’article 544 du Code civil. C’est un droit inaliénable, inscrit dans la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen.

L’occupation d’un logement sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété, justifiant la plupart du temps d’engager une procédure d’expulsion.

Qu’est-ce qu’un occupant sans droit ni titre ?

Un occupant sans droit ni titre est une personne qui occupe illégalement un logement, sans l’autorisation du propriétaire.

Il peut tout d’abord s’agir d’un squatteur. Il s’agit d’une personne rentrée dans un logement par effraction et se maintenant dans les lieux malgré le refus du propriétaire

Il peut également s’agir d’un ancien locataire, qui ne quitte pas les lieux malgré la délivrance d’un congé valable, qui ne quitte pas le logement malgré la résiliation judiciaire du bail, ou bien d’un locataire qui ne paye plus ses loyers par exemple.

Malgré l’illégalité de l’occupation d’un logement par un occupant sans droit ni titre, le propriétaire du logement ne peut pas prendre l’initiative de déloger les occupants lui-même, sous peine d’être sanctionné pénalement. Le propriétaire devra alors engager une procédure d’expulsion.

Comment expulser un occupant sans droit ni titre ?

Si malgré le congé délivré, la résiliation du bail (pour un ancien locataire), ou la mise en demeure de quitter les lieux (pour un squatteur), l’occupant ne quitte pas les lieux délibérément, il conviendra de se tourner vers une procédure d’expulsion.

Pour expulser un occupant sans droit ni titre d’un logement, et ainsi retrouver un logement vide de toute occupation, il existe plusieurs procédures, qui diffèrent selon la situation, permettant d’obtenir l’expulsion des occupants.

Par exemples, pour obtenir l’expulsion d’un squatteur, il existe tout d’abord une procédure accélérée. Si cette dernière échoue, il conviendra de saisir le tribunal.

Quand expulser un occupant sans droit ni titre ?

Généralement, et par principe, les actions en justice doivent être exercées dans un certain délai, et ne doivent en conséquence pas être prescrites pour pouvoir être recevables. Si l’action est prescrite, la prescription empêchera alors le titulaire du droit d’agir devant les Tribunaux compétents.

La prescription éteint donc le bénéfice de l’action en justice si l’action n’a pas été engagée avant l’expiration d’un délai fixé par la loi.

Toutefois, par exception, certaines actions sont imprescriptibles, et le bénéfice d’une action en justice ne s’éteint alors pas malgré l’écoulement du temps.

C’est ainsi que l’action en revendication exercée par un propriétaire pour obtenir la restitution d’un bien immobilier dont il avait été dépossédé est imprescriptible, puisque selon l’article 2227du Code civil le droit de propriété est imprescriptible.

La Cour de cassation a en effet récemment rendu un arrêt dans lequel elle juge que l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre fondée sur le droit de propriété est une action en revendication qui n’est pas soumise à prescription.

Revenons rapidement sur les faits : Un employeur avait mis un logement à disposition d’une de ses salariée, à titre d’accessoire à son contrat de travail dès 1975. Lors de la prise de sa retraite en 2004, l’ancienne salariée a continué à occuper le logement. En 2014, le propriétaire souhaitant récupérer les lieux, a fait délivrer un congé pour vente à l’occupante. Toutefois, cette dernière n’a pas souhaité quitter les lieux. Le propriétaire a donc engagé une action en justice afin d’obtenir l’expulsion de l’occupante. Dans un premier temps la Cour d’appel a rejeté ses demandes considérant que l’action était prescrite, donc irrecevable. En effet, selon la Cour d’appel il s’agissait d’une action dérivant d’un contrat, donc soumis à la prescription quinquennale de droit commun (puisque l’occupation du logement était un accessoire au contrat de travail).

Toutefois, le propriétaire a formé un pourvoi en Cassation. La Cour de cassation a alors cassé l’arrêté d’appel, et a jugé que « l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété, constitue une action en revendication qui n’est pas susceptible de prescription ».

La Cour de cassation s’appuie ainsi sur les articles 544 et 2227 du Code civil, et considère que la demande d’expulsion n’était pas fondée sur une action contractuelle ayant pour fondement le contrat de travail puisque cette convention avait pris fin, mais sur l’exercice du droit de propriété, action qui est par nature imprescriptible.

Ainsi, lorsqu’un propriétaire constate que son logement est occupé par un occupant sans droit ni titre, il peut agir à tout moment, et cela même lorsque de nombreuses années se sont écoulées, sur le fondement de son droit de propriété pour saisir le tribunal et obtenir l’expulsion de l’occupant.