Urbanisme

Urbanisme et immobilier : des négligences pouvant entrainer des litiges

Toute construction immobilière doit respecter les règles d'urbanisme locales et nationales. En cas de non respect de ces règles, les conséquences peuvent s'avérer très lourdes.

Avant de débuter toute construction immobilière, il convient de vérifier si votre projet est compatible avec les règles d’urbanisme nationales et locales.

En effet, chaque commune peut imposer ses propres règles d’urbanisme, notamment en matière de constructibilité.

Avant de faire construire ou de modifier l’aspect extérieur d’une habitation ou d’un bâtiment, il est donc nécessaire d’étudier certains aspects règlementaires tels que le certificat d’urbanisme, les conditions d’octroi des permis de construire, les modes de calculs des surfaces et occupations des sols, et les surfaces de plancher.

 

Des règles différentes selon les zones

Tout d’abord, le règlement national d’urbanisme (RNU) fixe des règles générales qui concernent la protection de la salubrité et de la sécurité publique, la protection de sites ou de vestiges archéologiques, la protection de l’environnement ainsi que la protection des lieux environnants. De même, le RNU contient des règles tenant à l’implantation et au volume des constructions, ainsi qu’à leur aspect qui doit respecter une certaine harmonie.

En outre, en plus des règles d’urbanisme nationales, il existe également des règles d’urbanismes particulières qui concernent les zones protégées.

Les constructions sont ainsi encadrées en fonction des zones dans lesquelles le projet se trouve, qui sont déterminées par le plan local d’urbanisme.

Ainsi, il existe des zones urbanisées, qui sont constructibles, des zones à urbaniser qui seront constructibles dans le futur, et des zones agricoles, naturelles et forestières qui sont inconstructibles.

De ce fait, les règles en matière de construction dépendront de la zone dans laquelle la construction aura lieu.

Par ailleurs, en principe, en l’absence de plan local d’urbanisme, cela signifie que les constructions ne sont pas autorisées si la zone n’est pas déjà urbanisée.

Il existe également des secteurs spécifiques protégés, notamment en montagne et sur le littoral.

En effet, en montagne, les règles d’urbanisme imposent la préservation des terres agricoles, pastorales et forestières.

Par ailleurs, sur le littoral des règles strictes doivent être respectées. Ces règles impératives concernent notamment la proximité des constructions par rapport au littoral : plus la construction est proche du littoral, plus la loi est stricte.

Il existe enfin des secteurs protégés, notamment les terres situées à proximité d’un bâtiment classé monument historique ou les terrains situés sur des sites protégés ou sauvegardés.

Ainsi, dans de tels secteurs, l’avis des architectes des bâtiments de France sera le plus souvent nécessaire avant de débuter une quelconque construction. Les architectes des bâtiments de France pourront alors fixer de nombreuses obligations pour préserver l’architecture et le paysage du lieu.

Enfin, il conviendra de se renseigner sur les éventuelles servitudes qui pourraient grever le terrain, et ainsi limiter la zone d’occupation des sols.

 

La raison d’être de ces règles d’urbanisme

Ces règles d’urbanisme sont édictées pour diverses raisons.

Il peut tout d’abord s’agir de raisons tenant à l’harmonie et à l’esthétique du lieu. En effet, ces règles peuvent être édictées pour que les constructions alentours soient en accord avec l’architecture d’un monument historique par exemple.

De même, dans certains lotissements, pour des raisons liées à l’architecture, certains matériaux, certains coloris, une certaine hauteur, ou encore des clôtures ou des sens d’implantation des maisons peuvent être imposés.

Par ailleurs, ces règles d’urbanisme peuvent être imposées pour des raisons environnementales, notamment pour la préservation de la faune et de la flore locale.

Enfin, certaines règles du plan local d’urbanisme peuvent avoir été mises en place pour des raisons de sécurité. Cela peut par exemple être le cas lorsque le terrain se trouve sur des sols argileux, lorsque le terrain se trouve en zone inondable ou encore lorsqu’il se trouve en zone sismique, certains matériaux ou certaines formes de bâtiment peuvent ainsi être imposés dans ces zones pour garantir une sécurité maximale.

 

Le non-respect des règles d’urbanisme peut entrainer de lourdes conséquences

Les règles d’urbanisme sont à l’origine de nombreuses infractions.

En effet, il n’est pas rare que les règles d’urbanisme ne soient pas respectées, tant elles sont spécifiques et complexes.

En effet, lors d’une demande d’octroi d’un permis de construire, il convient de faire bien attention de ne pas oublier de mentionner l’ensemble des travaux projetés.

Un permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie ou la préfecture du lieu dans lequel se situe votre projet. Les permis de construire concernent les nouvelles constructions de plus de 20m2 au sol. De même, d’autres constructions ou travaux tels que des extensions, des modifications de façades, des ouvertures de toitures, ou encore un changement de destination nécessitent l’obtention d’un permis de construire. D’autres travaux de moindre ampleur sont parfois seulement soumis à une déclaration préalable de travaux. Il convient ainsi de se rapprocher du service d’urbanisme de la commune afin de savoir si un permis de construire est nécessaire ou si une déclaration de travaux suffit.

En effet, lorsqu’un permis de construire est nécessaire aucun travaux ne peut avoir lieu tant que le permis n’a pas été délivré.

La commune peut tout à fait visiter le chantier pour s’assurer que les travaux sont conformes à la demande de permis de construire.

Ainsi, si une construction est édifiée, mais que le permis de construire n’a pas été délivré, qu’il a été refusé, qu’une partie n’est pas conforme au permis de construire, ou qu’une partie de l’ouvrage n’a tout simplement pas été autorisée dans le permis de construire, cela peut signifier que l’édification en cause n’est pas conforme aux règles d’urbanisme.

Et il peut y avoir de lourdes conséquences : en effet ce manquement peut conduire à la naissance d’un litige, pouvant mener au paiement d’une amende ainsi qu’à la destruction de l’ouvrage litigieux et à la remise en l’état du lieu.

En conclusion, l’obtention d’un permis de construire conforme et complet, ainsi que le respect de ce permis de construire sont indispensables pour que la construction ou les rénovations demeurent conformes aux règles d’urbanisme en vigueur.

 

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