Le rachat de parties communes par un copropriétaire

Terrasse, jardin, cave, ancienne loge de gardien, pallier, combles… Toutes ces parties communes d’un immeuble en copropriété peuvent intéresser l’un des copropriétaires. En effet, cela permet d’agrandir le logement, d’en optimiser la valeur, tout en restant à la même adresse.

Ce projet nécessite toutefois un dossier bien travaillé, ainsi que la détermination d’un prix juste et acceptable pour les autres copropriétaires.

Quelles sont les obligations des copropriétaires ?

Chaque copropriétaire dispose dans son lot d’une partie privative, ainsi que d’une fraction des partie communes de l’immeuble.

En principe, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes.

Toutefois, cela est vrai à la seule condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Les parties communes sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble détenu en copropriété. Tous les copropriétaires ont donc les mêmes droits sur les espaces communs ou les équipements communs de l’immeuble. Ainsi, pour qu’une partie commune deviennent une partie privative, qu’elle fasse partie d’un lot privatif et qu’un copropriétaire bénéficie d’un droit exclusif sur cette partie de l’immeuble, il faudra obtenir l’autorisation des autres copropriétaires.

Comment procéder pour acheter des parties communes ?

Lorsqu’un copropriétaire a pour projet de racheter des parties communes d’un immeuble, il devra dans un premier temps notifier son projet au syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception afin que son projet soit soumis à l’assemblée générale.

La proposition de rachat sera alors inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale annuelle, ou lors d’une assemblée générale extraordinaire.

Le copropriétaire à l’initiative du projet devra alors construire un dossier complet, afin de convaincre les autres copropriétaires. Il devra ainsi prévoir une description complète et précise de l’opération, en précisant les conséquences du l’ensemble des logements de la copropriété.

Il devra également faire réaliser une évaluation des mètres carrés de la partie commune réalisée par un géomètre, et présenter un projet de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, et une nouvelle répartition des charges.

Enfin, il devra formuler une proposition de prix. Cette proposition devra être raisonnable. En effet, un prix trop faible pourrait ne pas intéresser les autres copropriétaires qui ne voteront alors pas en faveur du projet.

Le prix devra bien évidemment être fixé en fonction du prix au mètre carré pratiqué dans les environs, et devra être augmenté de la potentielle plus-value que pourrait réaliser le propriétaire à l’origine du projet à la revente de son bien.

Une fois le dossier réalisé par le copropriétaire initiateur du projet d’achat, le projet pourra être inscrit à la prochaine assemblée générale des copropriétaires, afin d’être débattu et voté.

Le projet sera présenté aux copropriétaires avec la nouvelle affectation des tantièmes, la nouvelle répartition des charges, le nouveau projet de règlement de copropriété, le prix proposé et le dossier complet comprenant l’ensemble des détails du projet.

Concernant le vote du projet lors de l’assemblée générale, il en existe deux types, selon la destination de la partie commune sur laquelle porte le projet.

En effet, si la partie sur laquelle porte le projet n’a pas d’utilité particulière pour les autres copropriétaires (par exemple l’achat d’un couloir dans lequel seul le copropriétaire passe), la décision sera prise à la majorité des deux tiers des copropriétaires. En général, on considère que les parties communes ne présentent pas d’utilité pour la collectivité lorsque leur aliénation n’affecte pas le confort et l’utilisation des autres copropriétaires.

Si la partie sur laquelle porte le projet porte atteinte à la destination de l’immeuble, dans ce cas la décision devra être prise l’unanimité des votes des copropriétaires.

Si la majorité nécessaire est obtenue, à la fois concernant le projet de vente, mais aussi les projets de modification du règlement de copropriété et de répartition des tantièmes, il faudra alors attendre deux mois après le vote pour que la vente de la partie commune soit définitive. En effet, les copropriétaires disposent de deux mois pour contester le vote. Un fois ce délai écoulé, le vente sera alors signée chez le notaire.

Une fois la vente réalisée, le prix de vente sera réparti en tous les copropriétaires, proportionnellement à leurs tantièmes, y compris avec le copropriétaire à l’origine de l’achat.

Que peut faire le copropriétaire si son projet a été refusé ?

Il est possible qu’en raison d’un prix de vente trop faible, de travaux trop importants, ou d’inconvénients existants en raison de l’aliénation d’une partie commune, l’assemblée générale des copropriétaires vote contre le projet de rachat d’une partie commune par un des copropriétaires.

Dans une telle situation, si le projet est rejeté en assemblée générale, il sera possible pour le copropriétaire de saisir le tribunal judiciaire compétent pour demander l’annulation de la décision de rejet du projet.

Une telle procédure peut s’avérer longue et coûteuse. Ainsi, elle est rarement envisagée par les copropriétaires.

Une telle procédure consiste à invoquer un abus de majorité. Il faut alors établir que la résolution de l’assemblée générale est contraire aux intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

L’abus de majorité est en pratique très compliqué à démontrer.

Ainsi, face à un tel refus de l’assemblée générale, la solution la plus pertinente sera en générale de discuter avec les copropriétaires ayant refusé ce projet, de connaître leurs points de vue, afin d’adapter votre projet ainsi que votre proposition de prix d’achat.

Comme dans chaque situation litigieuse, une résolution amiable, passant pas des discussions constructives et des compromis est souvent la meilleure manière de satisfaire l’ensemble des protagonistes et de régler le litige.