Une possibilité d’indemnisation par l’État en cas de refus d’expulsion
En cas de refus de l’État de prêter le concours de la force publique pour expulser un occupant sans droit ni titre ou un locataire mauvais payeur, le propriétaire peut parfois être indemnisé s’il forme un recours suite à un tel refus.
Lorsqu’un logement est squatté, ou occupé par des locataires ne payant plus leur loyer ou leurs charges, une décision d’expulsion pourra être prononcée. Dans ce cas, le propriétaire devra obtenir le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion.
Toutefois, l’État peut parfois refuser de prêter ce concours. Dans de telles situations, un recours pourra être formé par le propriétaire, et l’État pourra se voir condamné à indemniser le propriétaire.
Comment faire une demande d’expulsion en cas de logement squatté ou de loyers impayés ?
En effet, lorsqu’un propriétaire décide de mettre son logement en location, le risque principal est le risque d’impayés de loyers.
Ainsi, un locataire peut ne plus payer ses loyers pour diverses raisons, notamment à cause de difficultés financières ou d’autres raisons qui lui sont propres.
Cela peut devenir très problématique pour le propriétaire victime d’impayés, puisque cela aura un impact sur la rentabilité de son bien et sur l’éventuel remboursement de ses mensualités crédit si celui-ci a fait appel à un financement bancaire par exemple.
De même, lorsqu’un propriétaire laisse son logement inoccupé, que ce soit sa résidence principale lorsqu’il est en déplacement, ou bien sa résidence secondaire ou un investissement locatif inoccupé, il arrive que des personnes s’y introduisent et s’y installent, sans droit ni titre. De telles situations de squat peuvent devenir très problématiques pour les propriétaires qui rencontreront souvent de grandes difficultés pour évincer les occupants du logement.
Ainsi, dans ces situations litigieuses, il est souvent nécessaire de saisir la justice pour obtenir lune décision d’expulsion des locataires mauvais payeurs ou des occupants sans droit ni titre.
Pour rappel, lorsque le logement est squatté, il conviendra dans un premier temps porter plainte pour violation de domicile.
Le propriétaire devra alors prouver qu’il est bien propriétaire de ce logement. Les forces de l’ordre pourront par la suite constater l’occupation illégale du logement, et procéder à une expulsion des occupants.
Toutefois, en cas de refus des forces de l’ordre de procéder à une telle expulsion, notamment en cas d’absence d’effraction, le propriétaire devra s’adresser au préfet, ce dernier pourra alors mettre en demeure les occupants de quitter le logement. Si les squatteurs n’ont pas quitté le logement dans le délai imparti, le préfet pourra procéder à l’expulsion des occupants illégaux avec le concours des forces de l’ordre.
Cependant, si le préfet refuse de prendre de telles mesures, il sera alors possible de saisir le juge des référés du tribunal administratif pour espérer obtenir en urgence une expulsion.
Enfin, en cas d’échec, une procédure judiciaire, longue et coûteuse, devra être engagée pour obtenir l’expulsion.
En cas d’impayés de loyers, le juge peut être amené à prononcer diverses sanctions, pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail d’habitation et à son expulsion.
La procédure dépendra de l’existence ou non d’une clause résolutoire dans le bail d’habitation.
Dans tous les cas, lorsqu’une décision d’expulsion est prononcée, encore faut-il qu’elle soit exécutée si l’occupant ne quitte pas spontanément les lieux.
Il faudra alors recourir au concours de la force publique pour procéder à l’expulsion.
Comment obtenir une indemnisation de l’État en cas de refus d’expulsion ?
En effet, selon l’article 226-4-2 du Code Pénal « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. »
Ainsi, le propriétaire qui dispose d’une décision ordonnant l’expulsion des occupants devra alors saisir un huissier de justice pour que la décision soit exécutée et que les occupants soient expulsés.
En pratique, l’huissier de justice devra s’adresser au préfet pour requérir le concours de la force publique. Le préfet disposera alors d’un délai de deux mois pour accorder au propriétaire le concours de la force publique.
En cas de refus du préfet, la responsabilité de l’État pourra alors être engagée.
En effet, le refus du concours de la force publique donne droit à réparation pour le propriétaire (à condition que le refus ne soit pas basé sur un motif d’ordre public).
Cette disposition découle de l’article L.153-1 du Code des procédures civiles d’exécution qui dispose que « L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’État de prêter son concours ouvre droit à réparation. ».
Ainsi, si l’État, par le biais du préfet, n’exécute pas une décision de justice ordonnant l’expulsion des occupants, il doit indemniser le propriétaire.
Dans un premier temps, le propriétaire pourra former un recours indemnitaire gracieux par lettre recommandée adressée au préfet.
Le préfet disposera alors de quatre mois pour rendre sa décision. Il pourra proposer une indemnité, en cas d’accord du propriétaire un protocole transactionnel prévoyant le montant de l’indemnité versée par l’État en réparation de tous les chefs de préjudice nés de l’occupation prolongée des locaux en raison du retard apporté à l’octroi du concours de la force publique aux fins d’exécuter la décision judiciaire d’expulsion sera alors signé entre le propriétaire et la préfecture.
Toutefois, si le préfet refuse la demande d’indemnisation, le propriétaire disposera alors d’un délai de deux mois à compter de ce refus pour exercer un recours contentieux devant le Tribunal Administratif.
En cas d’urgence, par exemple en cas de danger quant à la sécurité des occupants de l’immeuble, il sera possible d’initier une procédure d’urgence appelée référé-liberté.
De tels recours, qui mènent à une procédure souvent longue (sauf en cas de référé-liberté), aboutissent cependant la plupart du temps à la condamnation de l’État.
Il convient de préciser que le point de départ du délai de la période indemnisable est prolongé par l’effet de la trêve hivernale. Ainsi lorsque le délai laissé au préfet pour rendre sa décision quant à l’acceptation ou au refus d’octroyer le concours de la force publique expire durant la trêve hivernale, la responsabilité de l’État pour refus de concours de la force publique ne démarrera qu’à compter de la fin de la trêve hivernale.
En 2020, et en 2021, l’allongement de la trêve hivernale en raison de la pandémie de Covid-19, empêche alors que de nombreuses décisions de justices soient exécutées, et cela au préjudice des propriétaires.
Quel est le préjudice indemnisable ?
En cas de condamnation de l’État, à qu’elle indemnisation le propriétaire d’un logement squatté ou occupé par des locataires mauvais payeur peut-il prétendre ?
L’indemnisation peut atteindre des milliers ou dépasser la dizaine de milliers d’euros. Elle équivaut, en effet, à la totalité des loyers que le locataire aurait dû payer ou, dans le cas d’un squat, à celui des loyers que le propriétaire aurait perçus si votre bien n’avait pas été occupé illégalement, pour la période couverte par la responsabilité.
Toutefois, les loyers et indemnités d’occupation impayés antérieurs au refus du concours de la force publique ne sont pas couverts. Il ne s’agit donc pas pour le bailleur de se faire rembourser par l’argent public l’intégralité de sa créance locative.
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Les parties communes d’un immeuble peuvent intéresser un copropriétaire que ce soit pour agrandir son logement ou pour bénéficier d’un espace supplémentaire. Toutefois, l’achat d’une partie commune par un copropriétaire est soumis à l’approbation des autres copropriétaires, et ce projet devra être discuté en assemblée générale.
