Une nouvelle trêve hivernale à rallonge en 2021 : les impacts pour les propriétaires
La trêve hivernale, qui s’étend généralement du 1er novembre au 31 mars de chaque année, a été une nouvelle fois étendue cette année en raison de la crise sanitaire liée au COVID-19. Cela a nécessairement des impacts pour les locataires, mais aussi pour les propriétaires.
La trêve hivernale existe depuis près de 60 ans. Cette mesure a été créée suite à l’appel de l’Abbé Pierre, ayant abouti à la création de la loi du 3 décembre 1956« permettant, à titre provisoire, de surseoir aux expulsions de certains occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel ».
Aujourd’hui, c’est l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution qui encadre cette trêve hivernale. Cet article prévoit qu’aucune expulsion locative ne peut avoir lieu avec le concours de la force publique durant la trêve hivernale. Il est toutefois possible d’initier des démarches tendant à une future expulsion, afin d’obtenir un jugement d’expulsion à exécuter à la fin de la trêve hivernale.
Ce principe a depuis plus d’une dizaine d’années été étendu aux coupures de gaz et d’électricité, qui sont interdites durant cette période.
Qu’est-ce que la trêve hivernale ?
La trêve hivernale est une période durant laquelle les bailleurs ne peuvent pas engager de procédure d’expulsion à l’encontre de leurs locataires, et donc durant laquelle les expulsions locatives ne peuvent pas avoir lieu.
Chaque année la trêve hivernale s’étend sur les 5 mois de la saison froide. Elle démarre le 1er novembre et s’achève généralement le 31 mars de l’année suivante.
Qu’est ce que l’allongement de la trêve hivernale ?
Dans le contexte exceptionnel de crise sanitaire qui a émergé suite à la pandémie de
Covid-19, la trêve hivernale a été rallongée une première fois en 2020 jusqu’au 10 juillet.
Cette année, la ministre du logement Emmanuelle Wagon vient tout juste d’annoncer que la trêve hivernale serait également allongée en 2021, jusqu’au 1er juin. Cette prolongation concerne également le rallongement de la trêve sur les coupures de gaz et d’électricité en cas de factures impayées.
Ainsi, la diminution de 79% des expulsions locatives avec recours de la force publique par rapport à l’année 2019, ne fait que débuter, et le net recul du nombre d’expulsions locatives déjà enclenché en 2020 va surement s’intensifier.
Quel impact de l’allongement de la trêve hivernale pour les locataires ?
Tout locataire est concerné par la trêve hivernale. Ainsi, un locataire ne peut pas être expulsé du logement qu’il occupe pendant toute la durée de la trêve hivernale, que ce soit pour un impayé de loyer, pour troubles du voisinage, ou pour toute autre raison pouvant justifier une procédure d’expulsion.
La seule exception concerne les squatteurs, occupants sans droit ni titre entrés dans les lieux par voie de fait, qui peuvent depuis la loi ELAN de 2018 être expulsés à tout moment, notamment durant la période de trêve hivernale.
De même, il existe des cas particuliers dans lesquels l’expulsion reste possible, notamment si elle est assortie d’une solution de relogement adaptée aux besoins familiaux des locataires, si l’occupation du logement présente un risque pour la santé ou la sécurité des locataires notamment en cas d’arrêté de péril, ou encore si l’un des locataires est à l’origine d’une situation de violence sur son conjoint, ou dans le cadre d’un divorce.
Une fois la trêve hivernale finie, il ne s’agit toutefois pas de procéder à des expulsions massives, mais bien d’échelonner les expulsions, afin de pouvoir proposer dans tous les cas une solution de relogement ou d’hébergement.
En effet, notamment en raison de la crise sanitaire, depuis mars 2020 14% des français ont eu des difficultés liées au logement (difficultés tenant au paiement des loyers ou à des dégradations), et 29% expriment des craintes à ce sujet pour 2021.
Quel impact de l’allongement de la trêve hivernale pour les propriétaires ?
Cet allongement de la trêve hivernale a nécessairement un impact pour les propriétaires bailleurs.
En effet, ces derniers peuvent se trouver en grande difficulté financière s’ils font face à des impayés de loyers, cette situation ne leur permettant pas de rembourser les éventuelles échéances de prêt.
Ainsi, la ministre du logement a annoncé qu’une indemnisation automatisée des propriétaires concernés est prévue. Le fonds d’indemnisation des propriétaires bailleurs victimes d’impayés doit être augmenté et harmonisé au niveau national.
En effet, sur le fondement de l’article 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution, lorsque l’État refuse l’expulsion hors période de trêve hivernale alors qu’existe ordonnance d’expulsion, son refus ouvre droit à réparation. L’État engage en effet sa responsabilité, et il doit alors indemniser le bailleur.
Toutefois, il convient de préciser que la trêve hivernale n’interrompt que les expulsions, mais le propriétaire peut toujours initier une procédure en vue d’une expulsion.
En effet, les procédures d’expulsion étant très longues et très encadrées, il convient de les débuter en amont. Ainsi, dès que le locataire ne paie plus son loyer, le propriétaire doit immédiatement le relancer par un courrier de mise en demeure.
Si la situation persiste, un commandement de payer devra être délivré par voie d’huissier. Le locataire aura alors deux mois pour régulariser sa situation. Si le locataire ne s’exécute pas, un jugement condamnant le locataire à payer les sommes dues sera rendu, celui-ci valant également résiliation du bail, et donc expulsion.
Ce jugement autorisant l’expulsion pourra alors être appliqué dès la fin de la trêve hivernale.
Il convient enfin de préciser que le propriétaire ne peut pas expulser lui-même un locataire indélicat, il s’exposerait alors à une sanction, pouvant aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000€ d’amende.
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Les différents droits fondamentaux sont constamment mis en balance, et une certaine proportionnalité doit être recherchée lors de l’utilisation de ces droits.
La grande majorité du temps, mettre en location son logement ne pose pas de problème particulier. Toutefois, il arrive que certains propriétaires bailleurs soient confrontés à des situations compliquées, pouvant les conduire à résilier le contrat de bail, et à expulser certains locataires.
