Il arrive de plus en plus fréquemment que des appartements ou maisons soient squattés par des tiers peu scrupuleux ou dans le besoin. Il s’agit là d’un véritable calvaire pour les propriétaires contraints à engager des procédures judiciaires et mesures d’expulsion coûteuses et longues.
Souvent, ces squats sont préparés en amont par les occupants indélicats qui profitent de l’absence, parfois temporaire, des occupants pour rentrer dans les lieux au détriment des propriétaires.
Parfois, ils profitent du décès de l’occupant et de la longueur des démarches de succession pour prendre possession des lieux.
Rien ne les arrête, ni les codes d’accès aux immeubles ni les serrures parfois de haute sécurité installées par les propriétaires qui sont immédiatement changées.
Les histoires de squats sont quotidiennes et se sont même largement amplifiées avec le confinement lié au COVID 19.
Comment réagir ? Quelle attitude adopter ?
Tout d’abord, il ne faut pas tenter d’intervenir directement. Il arrive fréquemment que des conflits entre les propriétaires et les squatteurs interviennent et que cela dégénère avec un dépôt de plainte allant même jusqu’à la mise en examen du propriétaire qui se serait montré violent à l’égard de l’occupant, ou qui aurait violé le domicile du squatteur. Il n’est légalement pas possible de se faire justice à soi-même, il est donc indispensable de respecter les procédures applicables.
Il existe plusieurs cas de figure
Tout d’abord, concernant le squat d’une résidence principale, la loi du 25 juillet 2015 protège les propriétaires victimes d’occupation illégale et permet le recours à l’autorité publique lorsque le maintien dans les lieux a été constaté par les forces de l’ordre, et cela même une fois le délai de flagrance de 48h écoulé.
Lorsque les squatteurs sont dans les lieux depuis moins de 48 heures, et sont entrés par effraction la procédure judiciaire n’est pas nécessaire !
Il suffit de contacter le commissariat de police pour obtenir que soient délogés immédiatement les occupants.
Soyez sûrs de vous parce que les squatteurs se ménagent souvent des traces de leur présence dans les lieux dès leur arrivée, voire même avant leur arrivée (réception de courrier ou de commandes diverses, contrat EDF) afin d’écarter le délai de flagrance et ainsi éviter de se voir appliquer cette procédure simplifiée
Après 48 heures, les forces de l’ordre ne pourront plus intervenir et la seule solution sera d’engager une procédure judiciaire afin d’obtenir leur expulsion des lieux et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle – ce qui n’a d’intérêt que si les occupants sont solvables.
Il est important de savoir qu’aucune procédure judiciaire ne peut intervenir si le propriétaire ne connait pas l’identité des squatteurs. A défaut de les obtenir il devra déposer une requête auprès d’un juge qui autorisera alors un huissier à se rendre sur place afin d’obtenir cette information essentielle.
Ensuite, une procédure devra être engagée afin d’obtenir une décision d’expulsion.
Ce sera alors au propriétaire de prouver qu’il y a eu voie de fait, soit une effraction des squatteurs qui se sont introduits dans son domicile sans droit ni titre.
Le jugement ordonnant l’expulsion devra être signifié aux occupants sans droit ni titre. Si ces derniers ne quittent pas le logement dans le mois qui suit la signification, l’huissier de justice leur délivrera un commandement de quitter les lieux.
A partir de ce commandement, un huissier assisté de la force publique pourra intervenir.
Il convient de noter qu’une nouvelleprocédure accélérée permettant de demander l’évacuation forcée des squatteurs a été introduite par la loi ASAP de 2021.
Cette procédure accélérée, qui est valable, aussi bien pour les résidences principales que les résidences secondaires, permet au propriétaire d’un bien squatté de demander l’évacuation forcée des squatteurs au préfet.
Pendant longtemps les règles étaient à l’avantage des squatteurs, ce qui compliquait terriblement la situation des propriétaires.
Heureusement, les règles ont changé avec la loi Elan (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018.
Dorénavant les squatteurs ne peuvent plus profiter des biens en toute impunité, du moins plus si longtemps.
Cette loi a notamment supprimé deux mesures de protection des occupants sans droits ni titres :
Le délai de deux mois dont bénéficiaient les squatteurs entre l’injonction judiciaire de quitter les lieux et l’expulsion effective ;
L’application aux squatteurs de la trêve hivernale qui ne leur est désormais plus applicable, ils peuvent donc être expulsés à tout moment – sous réserve que le préfet accorde bien le concours de la force publique pendant cette période, ce qui n’est pas certain.
La Cour de Cassation a très récemment considéré que le droit propriété protégé par la Convention européenne des droits de l’homme et par la Constitution, et dont découle celui de faire expulser des squatteurs, est un droit absolu qui prime sur le droit au respect du domicile de l’occupant (Cassation, 3ème Chambre Civile, 4 juillet 2019, n°18-17.119). Ainsi, la Cour de Cassation a considéré que l’expulsion « ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété » même si cela constitue une «ingérence dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ».
Toutefois, même avec ces dispositions plus protectrices, en raccourcissant les délais et en permettant notamment des expulsions durant la trêve hivernale dans certains cas, la situation reste souvent compliquée pour les propriétaires.
Il est ainsi nécessaire d’engager la procédure légale d’expulsion au plus vite et ce d’autant que la procédure en elle-même prend un certain temps.
En effet, il est fréquent que de telles procédures durent entre neuf mois et un an.
De plus, le juge peut accorder des délais aux squatteurs.
Par exemple, Le Tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine avait accordé un délai de 3 ans à des squatteurs pour quitter les lieux, alors que ces derniers avaient pris possession des lieux depuis déjà deux ans ! (TI Ivry-sur-Seine, 16 octobre 2015, n°12-14-000086).
De même, dans une affaire similaire, le Tribunal d’instance d’Evry a accordé un délai de 8 mois à des occupants sans droit ni titre afin de faciliter a mise en œuvre des mesures d’accompagnement social aux fins de relogement (TI Evry, 3 avril 2018, n°11-17-002066).
Très récemment, à Limoges, une centaine de squatteurs ont été expulsés mais le Tribunal leur a accordé un délai de 8 mois pour trouver une solution d’hébergement en considérant qu’il n’y avait pas de danger de détérioration des lieux, ni de risque sanitaire pour les occupants (TI Limoges, 29 octobre 2019, n°19-000967).
S’ajoutent à ces délais parfois très longs accordés aux occupants sans droit ni titre, l’endommagement des biens et les frais à rallonge (constats d’huissier, procédure judiciaire, frais d’expulsion, frais de déménagement des biens de l’occupant sans droit).
Qu’il s’agisse d’un squatteur ou d’un locataire irrégulier, l’occupation d’un logement sans droit ni titre est illégale, et conduit généralement à l’expulsion de l’occupant.
Le squat de logements a pris de l'ampleur ces dernières années, face à l'explosion de la précarité. Ce phénomène est la hantise de tout propriétaire, tant la récupération d'un bien squatté peut s'avérer difficile.
