
L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre : squatteur ou locataire irrégulier
Qu’il s’agisse d’un squatteur ou d’un locataire irrégulier, l’occupation d’un logement sans droit ni titre est illégale, et conduit généralement à l’expulsion de l’occupant.
Bien loué - novembre 2021
Occuper un logement de manière illégale, c’est à dire sans droit ni titre, est devenu assez courant. Il existe différentes sortes d’occupants sans droit ni titre, mais le point commun à ces situations différentes est leur issue, puisque l’occupation sans droit ni titre se solde généralement par une expulsion de l’occupant.
Qu’est-ce qu’un occupant sans droit ni titre ?
Le droit de propriété, défini à l’article 544 du Code civil et inscrit dans la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, est un droit inaliénable. Le droit de propriété se défini ainsi par le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. A ce titre, l’occupation sans droit ni titre d’un logement est illégale. En effet, un occupant sans droit ni titre est une personne qui occupe illégalement un logement, sans y avoir été autorisée, puisque la personne ne détient ni titre de propriété, ni droit à la jouissance de la propriété.
Il existe trois types différents d’occupants sans droit ni titre.
Le plus souvent, lorsque l’on parle d’occupant sans droit ni titre, on parle de squatteur. Un squatteur est une personne qui a pénétré avec effraction dans un logement sans y avoir été invitée, et qui se maintient dans les lieux sans titre et sans versement de loyer.
L’occupant sans droit ni titre peut également être un ancien locataire qui se serait vu délivrer un congé, mais qui se maintiendrait dans les lieux malgré le congé sans bail.
Enfin, il peut également s’agir d’un sous-locataire qui n’est pas en règle, par exemple lorsque la sous-location n’a pas été autorisée par le propriétaire, ou d’une personne pensant être dans les lieux en vertu d’un titre, mais qui ne dispose en fait que d’un faux bail, et qui s’est fait arnaquer.
Malgré l’absence de droit et de titre, ces occupants bénéficient tout de même de certains droits. Le plus important d’entre eux réside dans le fait que le propriétaire du logement ne pourra pas procéder lui-même à leur expulsion.
En effet, ces derniers pourront se maintenir dans les lieux tant qu’une décision de justice ne sera pas intervenue.
Quels sont les risques de l’occupation d’un logement sans droit ni titre ?
Toutefois, le risque d’expulsion est tout de même bien présent.
Il convient cependant de distinguer le cas des squatteurs et celui d’un ancien locataire.
- Le cas des anciens locataires
Tout d’abord, concernant l’expulsion d’un locataire, si ce dernier s’est vu délivrer un congé, si son bail a pris fin sans être renouvelé, ou encore s’il ne paye plus son loyer, il pourra alors être contraint de quitter son logement.
Toutefois, ce procédé est encadré. Tout d’abord, aucune expulsion locative ne pourra avoir lieu durant la trêve hivernale. De plus, l’expulsion ne pourra pas être réalisée par le propriétaire lui-même. En effet, ce dernier devra se tourner vers le tribunal judiciaire.
La procédure d’expulsion variera en fonction que se trouve ou non une clause résolutoire dans le bail.
Si le bail contient une clause résolutoire prévoyant la rupture automation du contrat de bail en cas de non-paiement du loyer par exemple, cette clause permettra d’avoir recours à une expulsion automatique, seulement en activant le bénéfice de la clause.
Ainsi, après avoir délivrer un commandement de payer infructueux, le tribunal constatera l’application de la clause résolutoire, ainsi que la résolution du bail et l’expulsion du locataire. Un huissier de justice pourra se rendre au domicile du locataire afin de délivrer un commandement de quitter les lieux.
Au contraire, si le bail ne comprend pas de clause résolutoire, le propriétaire devra dans un premier temps mettre en demeure le locataire, soit de quitter les lieux à la suite de la délivrance du congé, soit de payer ses loyers en cas de loyers impayés.
Si le locataire ne s’exécute pas suite à cette mise en demeure, le locataire pourra alors être assigné devant le tribunal judiciaire. Le tribunal pourra alors ou non, selon le dossier, prononcer la résiliation du bail. Si le juge prononce la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le propriétaire pourra alors faire délivrer un commandement de quitter les lieux par huissier. Dans le cas contraire, le propriétaire ne pourra pas expulser le locataire.
Qu’il existe une clause résolutoire ou non, si suite au commandement de quitter les lieux le locataire ne s’exécute pas, sont expulsion pourra être réalisée avec le concours de la force publique.
- Le cas des squatteurs
Expulser un squatteur n’est pas chose facile. Il convient cependant de préciser que la trêve hivernale ne s’applique pas.
Toutefois récemment, la loi a évolué, et il existe désormais une procédure d’expulsion accélérée, appelée évacuation forcée.
Pour obtenir l’évacuation forcée, peu importe que les squatteurs soient dans une résidence principale ou secondaire. Il convient tout d’abord de porter plainte pour violation de domicile, et de prouver qu’il s’agit bien de son domicile. Il convient ensuite de faire constater cette occupation par un officier de police judiciaire. Ensuite, il faudra demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter le logement. Le préfet devra donner sa décision d’accord ou de refus dans les 48 heures suivant la demande. S’il accepte, la mise en demeure devra être délivrée aux squatteurs, assortie d’un délai d’exécution qui ne peut pas être inférieur à 24 heure. Si les squatteurs ne quittent pas les lieux dans le délai fixé, le préfet devra alors faire intervenir la force publique pour évacuer le logement.
Si le préfet refuse, il devra indiquer un motif. Il sera alors possible d’introduire une procédure classique en expulsion devant le juge, généralement par voie de référé.
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