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Divorce et succession : quand indivision rime avec squatteurs

Parfois, certaines situations compliquées, comme des divorces ou des successions, peuvent conduire à ce que des logements demeurent inoccupés pendant un certain temps, ce qui peut favoriser la venue de squatteurs.

Bien squatté - août 2021

L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes, les indivisaires, sont propriétaires d’un même bien à plusieurs.

L’indivision peut par exemple résulter d’un achat en commun, d’une succession ou d’un divorce.

Quand l’indivision est involontaire, des discordes peuvent survenir, et si le logement est laissé à l’abandon, des occupants sans droit ni titre pourraient même être tentés de s’y introduire.

 

L’indivision est souvent synonyme de bien inoccupé

L’indivision n’est pas toujours une situation choisie. En effet, l’Indivision peut être volontaire ou subie.

Elle peut être subie, par exemple en attendant la dissolution de la communauté conjugale en cas de divorce, ou bien en attendant que la succession soit liquidée entre les héritiers lors d’un décès. On parle alors d’indivision post-communautaire ou d’indivision successorale.

Il arrive souvent que de telles situations d’indivision subies deviennent conflictuelles. En effet, des conflits peuvent survenir concernant l’entretien du bien, son occupation, sa rénovation, ou encore le paiement de taxe.

Lorsque la situation s’envenime, il n’est malheureusement pas rare que cela aboutisse à un patrimoine mal géré. En effet chaque indivisaire aura des droits sur la totalité du bien. Certaines décisions devant se prendre à la majorité, voire à l’unanimité, cela peut mener à des blocages.

Pour éviter d’en arriver à de tels blocages, il existe plusieurs solutions.

Tout d’abord, il est possible de rédiger une convention d’indivision, afin d’encadrer les règles posées au sein de l’indivision.

Par ailleurs, comme « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » un indivisaire peut décider de quitter l’indivision en vendant sa quote-part indivise à un autre indivisaire, à l’ensemble des indivisaires, ou bien à un tiers.

Lorsque de telles précautions ne sont pas prises, le bien sera généralement laissé à l’abandon, et sera de ce fait inoccupé.

 

Un logement vide présente un risque que des squatteurs s’installent 

Or un bien laissé à l’abandon, qui plus est lorsqu’il est inoccupé, est l’endroit idéal pour un squatteur.

En effet, généralement, les squatteurs sélectionnent les logements inhabités pour s’y introduire et occuper les lieux. En restant discrets, cela permet de ne pas éveiller les soupçons, et cela permet ainsi de pouvoir occuper les lieux un bon moment.

Ainsi, lorsqu’un bien est détenu en indivision et qu’il n’est pas occupé, il est généralement conseillé de prendre quelques précautions afin d’éviter que des occupants sans droit ni titre occupent le logement.

Il sera tout d’abord possible d’encadrer l’indivision, et d’édicter des règles, dans une convention d’indivision. Cela pourra par exemple permettre à l’un des indivisaires d’occuper le bien, et ainsi éviter que des occupants sans droit ni titre s’introduisent à l’intérieur.

Si, pour des raisons diverses, aucun indivisaire ne peut ou ne veut occuper le bien, et que ce dernier reste vide, il sera possible de sécuriser le logement. Pour cela, il sera par exemple possible de l’équiper d’éléments de surveillance comme des alarmes ou des caméras, d’installer un portail s’il n’en existe pas, de changer les serrures, ou bien d’installer une porte et de fenêtres plus robustes.

 

Comment faire si des squatteurs se sont introduits dans le logement ?

Si toutefois, en raison de l’inoccupation du logement et du temps écoulé pour régler la situation d’indivision subie, des occupants sans droit ni titre se sont introduits dans le logement, il conviendra alors d’entamer une procédure pour les déloger.

Tout d’abord, dans un premier temps, il peut être opportun de dialoguer avec les occupants, pour tenter de négocier un départ amiable.

Si cette tentative échoue, il conviendra alors de débuter une procédure d’expulsion.

Il existe deux types de procédure d’expulsion : une procédure accélérée et une procédure judiciaire.

La procédure accélérée permet d’obtenir l’évacuation forcée des squatteurs rapidement. Pour cela, il faudra dans un premier temps porter plainte pour violation de domicile et prouver que vous êtes bien propriétaire du logement. Il sera donc nécessaire de disposer du titre de propriété.

Dans un second temps, il conviendra de saisir le préfet afin qu’il mette en demeure les squatteurs de quitter les lieux. Dans un délai de 48h, le préfet devra se prononcer sur son accord ou sur son désaccord pour la mise en œuvre de la procédure. S’il notifie son accord, il mettra en demeure les squatteurs de quitter les lieux sous 24 heures. Si ces derniers ne quittent pas les lieux dans le délai imparti, il pourra alors solliciter le concours de la force publique.

Toutefois, si le préfet refuse d’accéder à la demande du propriétaire, il conviendra d’entamer une procédure judiciaire en expulsion.

Le propriétaire, par le biais d’un avocat, devra saisir un juge en référé, par voie de requête. Le juge pourra alors rendre une décision d’expulsion, qui sera ensuite signifiée aux occupants par huissier, L’huissier délivrera alors un commandement de quitter les lieux, et si les squatteurs ne quittent pas les lieux, la force publique pourra être mandatée pour procéder à l’expulsion des squatteurs.

Même si ces procédures paraissent en théorie simples, en pratique il s’avère qu’une procédure d’expulsion est souvent longue et coûteuse.

Ainsi, débuter une procédure d’expulsion de squatteurs indivis peut là aussi être compliqué. En effet, les indivisaires devront se mettre d’accord sur les dépenses afférant à ce type de procédure. Chaque indivisaire devra participer au paiement des coûts liés à la procédure, à proportion de leurs droits dans l’indivision, ce qui peut là encore être source de litige.

 

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